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☆公司报道☆ ◇000002 万科Ａ   更新日期：2009-11-23◇ 港澳资讯 灵通V5.0
【2009-11-22】
 万科Ａ(000002)澄清明年二季度"拐点论"
    针对“万科提出房地产市场‘新格局’论”，万科昨日澄清称，“新格局论”莫须有，老大地位不易做。
　　万科总裁郁亮日前表示，明年二季度后房地产投资将面临新的格局：实业的兴起，将吸引众多资金从房地产回流到实业领域；与此同时，地方和中央以供地等多种形式来确保房价稳定。而中国的城市化也不会如前几年那样，一味只扩张规模。
　　目前，全国许多主要城市的房地产价格已高过2007年最高点，与此同时，各地新地王的不断涌现，又在心理上暗示着市场，现在的价格绝非顶点。在此背景下，万科提出“新格局”论，颇有再出“拐点论”的意味，很耐人寻味。
　　万科对此澄清表示，郁亮只是在回复有关市场走势预测的问题时表示：“供应量在明年第二季度以后会逐步放大出来，这样的话整个市场供求关系我觉得会有望达到平衡。”事实上，万科在今年三季报中就曾表示，三季度部分市场成交放缓一定程度上是由于上半年存货去化快于预期，市场供应偏紧，预计随着新增供应的逐步入市，市场供求关系有望趋于平衡。
　　万科表示：房地产行业本身就是一个颇具争议的行业，身为行业老大的万科更是舆论的焦点。王石或郁亮公开发出的任何声音，都可以引起广泛关注，稍不留神，一些不利言论会对公司和行业造成负面影响。“能力越大，责任越大”，几乎成为行业名片的万科自然承受了不小的压力。然而一向谨言慎行的郁亮对市场的观点，却被个别媒体“包装”成了耸人听闻的“新拐点论”，也难怪郁亮坦承老大不好做。
　　2007年底，在房地产价格大幅飙升的背景下，王石抛出的“拐点论”，曾引起巨大反响与争议。虽然2008年的市场变化证明了“拐点论”的正确，但也给万科和王石带来许多困扰。
【出处】金陵晚报【作者】

【2009-11-20】
 郁亮回应:万科Ａ(000002)也不是原地踏步
　　“不能假定万科是原地踏步的”，在新落成的万科总部大楼里，万科总裁郁亮如此回应来自多个后起之秀的“步步紧逼”。
　　显然，做“老大”很多年的万科仍然十分在意这个地位。不过当同行还在计划何时的全年销售额能够赶超万科时，郁亮却表示，早在去年开始，万科已经将兴趣从规模转向效益。
　　在此之前，郁亮已经对“从规模增长到效益增长”作出解释：规模增长是房地产行业在上半场的较量，而这个较量早已在2007年结束，今后万科将更加关注质量效益的增长，即提高股东回报，保持净利润、每股收益的良好增长，提高公司的净资产收益率。
　　谈及盈利水平方面的较量，最近高调宣称将在年销售额上赶超万科的绿城，显然没有进入万科的“视野”。郁亮表示，中海地产才是万科的全面竞争对手，尤其在盈利水平方面的表现。
　　“漂浮的地平线”
　　位于深圳大梅沙海边的万科新总部大楼被命名为“漂浮的地平线”，或者这个名称正是万科想表达的意思，远远看起来像地平线一样容易被超越，但实际非常难。
　　之所以难以被超越，是因为在这场“赛跑”中，跑在前面的万科并没有休息，还一直在加速，按照郁亮的说法，从1988年开始做房地产，万科用了19年时间完成1000亿的销售金额，但是万科在完成第二个1000亿时，却只用了两年时间。“在2007年时，万科的规模是第二名和第三名及第四名的总和，去年则是第二和第三名的总和，今年仍然如此。”郁亮并非没有底气。
　　2007年，万科的全年销售金额达到了523.6亿元，次年，尽管全国房地产市场进行了一次重大调整，万科仍然实现了478.7亿元。根据刚刚公布的万科前10个月的业绩，万科今年已累计销售面积571.1万平方米，销售金额达到526.9亿元，分别比2008年同期增长27.2%和35.2%，甚至接近了2007年的全年销售金额。
　　从量化的数字看，万科仍然在加速向前。但郁亮认为，在过去三年，万科根本是在调整周期，因为当2007年万科实现500亿销售金额时，已经意识到沿用10年的公司管理平台已经陈旧，与公司的规模非常不匹配。因此过去三年是万科进行调整、休养生息的三年。“我可以说，万科已经过了三年调整期，走上了一个增长的轨道，要追我们也没那么容易。”
　　“老大”的意义
　　一个毋庸置疑的事实是，万科至少目前是行业老大，就是绿城董事长宋卫平也认可这个观点，并将万科作为对标企业。但实际上，除了年销售额外，万科与很多行业第一都无缘。
　　郁亮表示，万科从来不追求土地储备规模的老大。根据上海克而瑞系统之前公布的榜单，截至今年三季度末，在全国土地储备十强企业中，万科仅仅屈居第九，不足恒大地产土地储备量的一半。另外，万科还不是销售面积的老大，前三季度万科的销售面积仅仅位于全国第二，与第一名恒大地产相差12.3万平方米。
　　
　　在利润方面，比竞争对手的表现更差显然让郁亮耿耿于怀。根据前三季度的业绩公告，万科与中海地产的净利润相差非常大。万科累计实现营业收入295.4亿元，净利润29.6亿元，分别较去年同期增长31.1%和29.9%；中国海外实现营业额为210.5亿港元，净利润为71.8亿港元（约63亿元人民币），超过万科同期一倍多。
　　郁亮也坦承，中海地产在盈利水平上有值得万科学习的地方，“中海地产是万科全面学习和竞争的对手，其实第三名、第四名应该和第二名比，但是现在大家都在跟第一名比。”
　　这是一个非常有意思的现象，实际上万科也仅是地产行业的单项冠军，但无论其他企业，还是万科自己，都非常认同万科的“老大”地位。
　　郁亮表示，万科现在秉承“不拿地王，不囤地，不捂盘”原则，首先这样一个“三不原则”一定能够为万科规避很多市场风险，尤其是像2008年那样的重大调整风险。
　　对于后来者的追赶和批评，郁亮也并不以为意，他甚至表示：“我们要允许别人表达兴奋之情，允许别人表达自己有志的理想，总要宽容别人对我们的批评、建议和教诲。”
　　在郁亮看来，无论是国有资本还是民间资本，在行业里面如果占大股，其实它的财富积累都不足以支持这个行业的发展。“未来比拼的很可能是一种融资上面的竞争力，万科这种彻底公众公司的模式，在业内是最好的，也使得万科从体制上具备了做大的无限可能。”
【出处】第一财经日报【作者】

【2009-11-20】
 万科Ａ(000002):变革源于远见
　　如果以一家公司为样本，探寻中国资本市场与公司的成长历程，那么，万科可能是一个最为理想的选择。这家如今已是家喻户晓的企业，不仅作为中国最早一批上市公司，见证了资本市场和行业发展的完整历程，而且在近二十年的上市中，始终保持着稳健的成长，成为国内上市公司中持续盈利增长年限最长的企业。
　　但在万科的管理层看来，今天的万科还只是一家具有无限可能的年轻企业。不久前，在位于深圳大梅沙海滨的新总部，万科举行了庆祝公司25周年的司庆。万科董事会主席王石没有忘记提醒员工，不要过多地谈过去，因为这代表着老去。25周岁的万科还只是一个青年，更多的还是要着眼未来。
　　无独有偶，公司总裁郁亮也曾在多个场合将万科比作一个“块头虽然很大了，但心智还需要磨炼和成熟”的年轻人。
　　行业先行者
　　王石曾经不无得意地表示，只需要六秒钟就能把万科的业务、行业地位、客户口碑说得一清二楚：“中国城市住宅开发商，上市蓝筹，物业服务好”。而在十几年前，他向人介绍万科，十分钟也说不完。
　　在王石看来，这反映了企业的主营业务和发展战略是否清晰。这则轶事和万科的“减法”故事一起，在很多人心中勾勒出对万科的第一印象：一家业务简单、专业化强、目标明确的公司。
　　然而，业务专一并不意味着经营一成不变，战略明确也并不意味着发展思路单一。当外界将目光聚焦在万科的“简单规范”上时，常常会忽略这家企业富有创造激情的另一面。郁亮曾以谨慎、稳健作为对万科企业性格的描述，但这只是刻画了万科严守财务纪律、重视经营安全的特点。事实上，这同样也是一家不肯满足于现状、从不拒绝变革的企业。
　　这种性格可以追溯到万科早期的一些具有创造性的尝试，例如，为推行客户理念而创办了第一个业主组织”万客会“，以及为了直接面向客户而开通的公开的网络投诉论坛等。
　　但更多的时候，它体现为对行业发展所做出的某种前瞻性的判断和新的理念。例如，2005年之后，万科敏锐地意识到行业的资源整合将加速，于是以开放的心态在行业内推广合作经营的模式，这种理念今天在业内已经得到广泛认同。
　　又如，在2004年之前，国内或许很少有人知道美国还有一家名为帕尔迪的房地产企业，在万科将其树为标杆，从各个方面开展比较研究和学习之后，国内房地产企业的视角开始不仅仅局限于国内，国外优秀房地产企业的许多经验开始被引进。
　　一家企业的影响力能有多大，很多时候并不完全取决于规模。万科的知名度高，很大程度上是因为它的前瞻意识以及在行业发展中所扮演的先行者角色。
　　当绝大多数的住宅产品还停留在毛坯房阶段时，万科已经开始着手推进装修房战略，并计划在几年之内实现新开工面积全部是装修房的目标。
　　此外，万科对住宅产业化的执着和坚持不懈的研发，以及近年来对绿色建筑等理念的推广和应用，也无一不体现出一种与众不同的开创性。
　　这种先行者的意识并没有随着万科的规模扩大而淡化，相反，它随着万科行业优势地位的树立而得到增强。从万科历年主题词的变化可以清楚看到，早期万科的主题主要集中在专业能力建设上，如“职业经理年”、“团队精神年”、“职业精神年”、“客户微笑年”等，而2005年之后，从“颠覆·引领·共生”，到“企业公民·变革先锋”，再到“大道当然·精细致远”，引领意识贯穿始终，这也越来越符合万科对自身的定位，“行业的领跑者”。
　　作为企业创始人，王石对这个问题看得很清楚：“企业家走得太超前，就是先烈，走得不超前，就是跟随者。所以，这是一个资源怎么拿捏、把握和推进的过程。”因此，万科有创新，有变革，但不会脱离实际。
　　新一轮转型
　　2009年万科以“零·壹”这个异常简洁而又含义深远的标识为主题，再度揭开了新的变革篇章。
　　对行业来说，过去的一年无疑令人印象深刻，在经过十多年的快速成长后国内房地产市场出现了首次大幅萎缩。而对万科来说，2008年同样代表了一段特殊的记忆，这一年，公司持续增长的业绩第一次出现了下滑。
　　郁亮承认，这是令万科管理层难以释怀的一件事情。但他强调更多的是，万科应该感谢市场变化给公司带来的压力。因为对于善于反思的万科，压力也意味着再次跃起的动力。
　　在郁亮看来，2008年的市场调整是一个标志性事件，在此之前，房地产企业的发展主要体现为规模的扩张，因为不动产在快速升值，几乎没有不赚钱的房地产企业，因此规模增长就意味着效益增长，同时也意味着股东价值的增长。但市场的深幅调整则提醒企业，只要规模增长就一定能带来效益增长的时代已经结束了，企业在向外扩张的同时，还要注意向内部要效益。
　　因此从2008年开始，万科启动了新一轮变革，目的是从“规模速度型”向“质量效益型”增长转变。质量效益的核心在于提高股东回报，包括保持净利润、每股收益的良好增长，提高公司的净资产收益率。很显然，要做到这些，单靠规模增长是无法达成的。
　　这一战略很快被分解为一个个具体的目标，并贯彻到相关的专业部门和一线公司。最初的变化体现在对费用的控制上。通过简化管理动作、严格监督、加强客户研究、优化广告投放等措施，截至三季度末，万科管理费用比去年同期降低11.6%，销售费用比去年同期降低17.6%，管理费用、销售费用合计占营业收入的比例比去年同期降低35.0%。
　　成本的进一步优化需要通过标准化的建设和对规模优势的发掘。万科首先推出了C级装修房标准，并在此基础上进行了一次大规模的全国装修部品的公开招标，通过集中采购，使万科此次采购成本降低了10%。
　　从计提存货减值准备中汲取教训的万科，在项目投资方面重点强化了项目决策体系的严格性和科学性。郁亮认为，万科已经进入了30多个城市，这种战略纵深应该成为公司在拿地方面的优势。因此2009年的万科有意回避了一些热点城市的高价地块，抓住机会在为数较多的二三线城市进行布局。今年前三季度，万科新增土地的平均价格约2686元/平方米，在今年以来主要开发商所获得的土地中属于较低的成本。
　　更多的措施则需要较长的时期才能看到效果。例如在产品方面，为了最大程度地吸收各类优秀产品的经验而发起了名为“风之玫瑰”的活动；在建筑施工方面，为了确保产品质量而严格实施的标准工期制度；以及在管理方面，在新的薪酬体系中引入更多的股东价值因素，更加重视净资产收益率和项目内部回报率等。毫无疑问，这些变革将夯实万科未来发展的基础。
　　美国学者阿尔弗雷德·拉帕波特曾经提出“创造股东价值的十大原则”，其中有多条原则都从不同角度指出，公司在进行决策时应以让股东长期价值最大化为目标。他认为决定上市公司真正价值的，并非财务报表上的几个当期数据，而是公司对长期价值的判断，对大势的把握。
　　万科的这一轮变革，对于公司的长期价值将起到多大的作用，目前还难以判断。但在一个充满变化的行业中，一家具有自我反省态度、敢于进行自我颠覆的企业显然能够给人们带来更多的信心。对于未来，郁亮无疑更为乐观。在一次公司内部面向员工的发言中，他不无激情地提到，万科从1988年做住宅到现在接近21年，而最近2年做的住宅相当于过去18年的总和，中国经济，城市化进程不可阻挡，未来全球最大的开发商可能会有一半以上出现在中国，万科可谓生逢其时，对万科来说，现在只是一个开始。
【出处】第一财经日报 【作者】

【2009-11-06】
 万科Ａ(000002)10月份销售65亿元
    万科A（000002）11月6日发布销售简报，10月份实现销售面积60.8万平方米，销售金额65.4亿元，分别比2008年同期增长31.0%和95.0%。
    今年前十个月，万科已累计销售面积571.1万平方米，销售金额达到526.9亿元，分别比2008年同期增长27.2%和35.2%。
    万科还表示，自9月份销售简报披露以来新增加项目三个，分别是长春柴油机厂项目、长春小东沟项目和沈阳兰乔二期，其中前两个项目拟引入合作方按各50%股权比例共同投资开发。
    长春柴油机厂项目净占地面积约25.1万平方米，容积率2.0，计容积率建筑面积约50.5万平方米，需支付地价款10.01亿元。长春小东沟项目位于长春市净月旅游经济开发区净月潭森林公园西侧，净占地面积约40.0万平方米，容积率1.2，计容积率建筑面积约48.0万平方米，需支付地价款7.31亿元。沈阳兰乔二期项目位于沈阳万科兰乔圣菲东南侧，净占地面积约4.3万平方米，容积率1.2，建筑面积约5.2万平方米，万科拥有项目100%权益，需支付地价款0.46亿元。
【出处】中国证券网【作者】

【2009-11-01】
 万科(000002)"掉队":"圈钱"模式勉强撑报表
    "招保万金"（招商、保利、万科、金地）四家房企2009年三季报发布时间的巧合,让本来火药味十足的业绩比拼变得更加有趣。同时,四家房企都给出了漂亮的"成绩单"。
　　10月25日晚,作为"带头大哥"的万科A（000002.SZ）公布了2009年第三季度报告,报告显示万科第三季实现营业收入77.4亿元,净利润4.3亿元,同比分别增长46.3%和101%。截至报告期末,公司尚有450.2万平方米已售资源未竣工结算,合同金额共计393.7亿元。
　　不过,不俗的成绩并未让万科得到投资者的认可,其股价在三季报公布后,连续四日下挫。尤为引人注意的是,万科三季度的业绩增长与其追赶者相比而言,并没有太多的惊喜,反倒有被市场"倒逼"的味道。
　　三大房企"逼宫"
　　与之前公布2009年三季报的中国海外发展有限公司(简称中国海外)相比,万科同期净利润尚不足前者一半,行业龙头地位受到前所未有的冲击。
　　面对业绩增长幅度达到80%以上的竞争对手,万科总裁郁亮曾坦言:"万科真正的对手是中国海外,与我们旗鼓相当的也始终是中国海外。"
　　万科一直以不追求高利润为口号,以规模和周转率为盈利模式,但与另一大巨头中国海外相比,在净利润上万科处于明显的劣势。
　　三季报显示,万科累计实现营业收入295.4亿元,净利润29.6亿元,分别较去年同期增长31.1%和29.9%;中国海外实现营业额为210.5亿元港币,净利润为71.8亿元港币（约63亿元人民币）,超过同期万科一倍多。
　　"万科与中海地产基本上是国内两大龙头房地产开发品牌",招商证券分析师王小勇表示,与万科相比,中海地产无论在设计、规划、施工等领域都具有比万科更强的专业优势、成本优势。
　　财经评论家叶檀告诉《投资者报》:"任何一家房地产公司未来都有可能超过万科,而不仅只有中海地产。"
　　1~9月份保利地产(600048)实现房地产销售签约面积392万平方米,销售签约金额323亿元。凭借凌厉的销售势头,保利地产在前三季度加快购地速度。截至10月29日,《投资者报》统计数据显示,保利地产年内已斥资300亿元用于新增土地储备,新增总建筑面积超过700万平方米,成为今年以来在国内买地量最大的开发商,一举超过万科。
　　另外,来自香港市场的消息,已完成路演的恒大地产,预计11月5日挂牌上市。原本稳坐第一把交椅的万科多项指标三季度被恒大拉下马。克而瑞（中国）统计数据显示,在第三季度恒大地产异军突起,占据四个排行榜榜首。从第三季度与上半年的销售增长率来看,恒大在销售面积和金额方面的成长性均位居第一,分别达到103.09%和106.75%,实现翻倍的增长速度。
　　恒大是否会取代万科坐上行业老大的交椅？
　　根据和讯网10月中旬对房地产市值的计算,万科A以1245亿的总市值荣登内地房企榜首,保利地产以897亿的总市值摘得亚军,而排在第三、第四的陆家嘴(600663)、招商地产(000024)市值不足500亿。照此前计划,恒大初步计划出售总股本的15%,融资10～15亿美元左右。由此计算,公司市值将超过520亿,成为在港上市内地民营房企之首。而且,房企将面临洗牌,恒大有望占据第三、甚至第二的位置。
　　同时,恒大5100万平方米的土地储备占据三季度末中国房地产企业土地储备第一,万科地产土地储备仅为2450万平方米,不到恒大土储的一半。另外,恒大目前在建工程面积在1700万平方米左右,成为国内在建面积最大的房地产企业。而土地储备的成本价格,恒大为445元/平方米,万科约2686元/平方米。
　　事实上,2009年前三季度恒大地产平均销售价格为5128元/平方米。尽管恒大地产平均销售价格低于万科,但恒大地产的土地成本只占其平均销售价格的8.6%,土地成本优势明显。
　　唯一可以让万科值得庆幸的是,恒大的资产负债率为75.2%,万科的净负债率仅为9.8%。同时,1－9月,万科管理费用比去年同期降低11.6%,销售费用比去年同期降低17.6%,管理费用、销售费用合计占营业收入的比例比去年同期降低35%,管理的有效性明显高于恒大。恒大真正的赶超,还有很长的路要走。
　　净利润增长居"四大"之末
　　三季度,对于万科来说,最大的事情莫过于9月中旬高票通过的112亿公开增发融资计划方案。
　　高调释放融资背后是,自2008年来,万科业绩增长相对乏力,同期,保利、金地、招商、中国海外均实现了不同程度的大幅度增长。
　　"从其21年的历程看,万科的扩张和度过危机对于融资依赖性特别强。"一位长期跟踪万科的知名券商分析师说。
　　21年来,万科累计融资10次,达到362亿元;分红派现17次,总派现30亿元。因此,万科融资在业内早有"圈钱专业户"的称呼。
　　按照(当年融资额/当年资产)计算,2008-2004五年比值分别为0.1520、0.2948、0.2406、0、0.3014,比值总和达到1.09。
　　仅从投资源看,万科总派现额与总融资额之比为0.12。"这个数值在上市公司排名居1000名之后。"上述分析师透露。
　　"如果不是有三季度的大额融资,也许万科的三季报根本没那么'光鲜'。"一位不愿意透露姓名的开发商如此对记者说。数据就是最好的例证。
　　万科A前三季度税金后毛利率为22.7%,同比下滑6.8个百分点(去年同期毛利率为29.5%),"毛利率的下滑主要还是受结算项目土地成本上升影响",王小勇认为。
　　今年1-9月,万科实现销售金额461.5亿元,销售面积510.3万平方米,同比分别增长29.6%和26.8%。但相比金地集团(600383)、保利地产、招商地产等其他房地产企业,万科前三季度的销售增长并不突出。根据三家公司发布的公告,金地集团前三季销售金额同比增长了91%,保利地产前三季签约金额同比增长了165.20%,而招商地产前三季度营业收入同比增长176.71%。
　　另外,从2009年前三季度净利润来看,招商地产实现净利润9.6亿元,同比增长147.24%;保利地产前三季度实现净利润17.87亿元,同比增长40.98%;万科实现净利润29.6亿元,同比增长29.9%;金地集团实现净利润7.69亿元,同比增长119.09%。这意味着,四大房企中净利润增幅万科排在末位。
　　隐忧:"断粮"、溢价
　　三季报显示,万科持有货币资金276.1亿元,短期借款和一年内到期的长期借款合计83.2亿元,净负债率9.8%,继续保持稳健的财务状况。今年8月,建行宣布为其提供500亿元授信额度,加上百亿融资成功,万科将手握接近900亿现金,庞大的资金足够支持万科在接下来的时间大肆扩张。
　　"万科将坚持稳健经营的策略,不会在如今火爆的土地市场盲目拿地",在公布2009年第三季度业绩后,郁亮如此表示。
　　在重庆鸿恩寺地块败北保利之后,万科似乎在北京找回了主角感觉。
　　进入9月份万科明显加大了一线城市的拿地力度,公司夺得两宗位于北京市房山区长阳镇的地块,权益建面合计42.6万平方米,楼面地价分别达到了6452元/平方米和5734元/平方米,溢价率分别为163%和115%。
　　不过,一位熟悉房山区房地产市场的业内人士对《投资者报》记者说:"房山区位较为偏僻,万科房山项目的风险主要在于,近百万平方米的土地如果快速开发,供应量将非常集中,利润可能会很薄;如果分期开发,又会大量占用资金成本,影响开发利润。"
　　据统计,今年前三季度万科共获取新增项目30个。但问题是,在万科2009年新购入的土地储备当中,大多为溢价土地;当万科的土地储备形成供应时,市场会不会又迎来新的一次调整？
　　与万科强烈的购地欲望相对应的却是万科低迷的土地开工步伐。一个令万科窘迫的现实是,即便是在"老家"深圳,万科也开始面临着"断粮"的危机。
　　据深圳一位业内人士透露,万科目前在深圳的土地储备已知的仅有龙岗中心城的两个旧城改造项目,虽然该两项目的土地整理工作早已完成,但并未见万科有开工的迹象。
　　"2009年前三季度的销售节奏打乱了万科的步伐",该人士表示,万科在前三季度的项目推售周期与第四季度的项目推售周期之间形成了断层。
　　事实上,万科在大多数城市似乎都面临着与深圳类似的窘境。一方面是无法开工的土地,另一方面则是迅速销售的楼盘。
【出处】投资者报【作者】

【2009-10-26】
 万科Ａ(000002)前三季销售逼近去年全年
　　本报讯 万科（000002）今日公布的2009年三季度报告显示，公司前9月累计实现营业收入295.4亿元，净利润29.6亿元，分别较去年同期增长31.1%和29.9%。截至报告期末，万科尚有450.2万平方米已售资源未竣工结算，合同金额共计393.7亿元。面对大好形势，万科总裁郁亮则冷静表示，万科将坚持稳健经营的策略，尤其是在项目获取上，宁可错过，绝不拿错。
　　此外，1-9月，万科实现销售金额461.5亿元，销售面积510.3万平方米，分别比去年同期增长29.6%和26.8%。因前9月万科销售金额接近2008年全年，而10月以来销售形势依然良好，预计万科2009年销售金额超过2007年的523.6亿再创新高，已无太大悬念。
　　相关统计显示，三季度全国商品住宅市场成交面积和金额同比继续大幅增长，环比二季度也分别上升4.7%和6%。但各区域市场的情况存在差异，部分城市相比年中时的销售高峰出现了不同程度的回落。而万科则继续保持了较高幅度的增长，实现营业收入77.4亿元，净利润4.3亿元，同比分别增长46.3%和101%。
　　对此，郁亮认为，三季度市场成交量与供应情况存在一定关系。今年以来市场回暖导致可售存量迅速消化，短期内的新增供应跟不上市场销售，到三季度时市场可售存量资源降至近年以来的低点，制约了成交量的进一步扩大。但他同时也指出，9月份多数城市的批售面积较7、8月份已经出现上升，反映出新房供应紧张的局面正逐步改善。新房供应的逐步入市，有助于四季度房价趋于稳定和实现较为理想的交易量。
　　对于万科的经营状况，郁亮表示，近期公司销售状况良好，财务状况十分健康，净负债率仅为9.8%。但他同时强调，万科将继续坚持稳健的经营策略。面对近期较为火爆的土地市场，郁亮重申万科“没有志在必得的土地”。万科将继续坚持严格的项目获取标准，“宁可错过，绝不拿错”。据统计，今年前三季度万科共获取新增项目30个，按万科权益计算的建筑面积632.7万平方米，平均土地成本约2686元/平方米，明显低于2007年。
　　考虑持续增长的需要，目前万科的项目资源略少于未来三年的开发量。郁亮表示，万科认为这是一个较为合理的水平，公司未来将继续密切关注市场形势，根据后续发展的实际需要补充合适的项目资源。 
　　万科三季报同时显示，今年1－9月，万科管理费用比去年同期降低11.6%，销售费用比去年同期降低17.6%，管理费用、销售费用合计占营业收入的比例比去年同期降低35%。
【出处】证券时报【作者】

【2009-10-26】
 万科(000002)09年第三季度的净利润同比劲增101.03%
    地产巨头万科、金地集团今日同时公布三季报，两家公司第三季度的净利润分别同比劲增101.03%和338.30%，全年业绩创新高几无悬念。
    万科报告期内实现营业收入77.4亿元，净利润4.3亿元，同比分别增长46.3%和101.0%；基本每股收益0.039元；前三季度累计实现营业收入295.4亿元，净利润29.6亿元，分别同比增长31.1%和29.9%。截至报告期末，万科尚有450.2万平方米已售资源未竣工结算，合同金额共计393.7亿元。由于今年前9个月销售金额接近去年全年，而10月以来销售形势依然良好，万科总裁郁亮表示，2009年销售金额超过2007年的523.6亿再创新高，没有太大悬念。
    郁亮表示，万科近期销售状况良好，财务状况十分健康，净负债率仅为9.8%。但他同时指出，万科将继续坚持稳健的经营策略。面对近期较为火爆的土地市场，郁亮重申，万科在获取项目资源时，将继续坚持严格标准，"宁可错过，绝不拿错"。据统计，今年前三季度万科共获取新增项目30个，按万科权益计算的建筑面积632.7万平方米，平均土地成本约2686元/平方米，明显低于2007年。
    万科在三季报中表示，环比来看，三季度全国商品住宅市场成交面积和金额较二季度分别上升4.7%和6.0%，但各区域市场的情况存在差异，部分城市相比年中时的销售高峰出现了不同程度的回落。公司分析认为，全国市场成交量环比增长放缓、部分城市出现环比缩量，与供应不足存在一定关系。今年以来市场回暖导致可售存量迅速消化，而2008年的市场调整导致企业普遍减少开工量，短期内的新增供应跟不上市场销售，到三季度时市场可售存量资源降至近年来的低点，制约了成交量的进一步扩大。
    在销售业绩增长明显的情况下，管理费用却得到了大幅度减少。报告显示，万科今年1至9月管理费用比去年同期降低11.6%，销售费用比去年同期降低17.6%，管理费用、销售费用合计占营业收入的比例比去年同期降低35.0%。
【出处】上海证券报【作者】

【2009-10-25】
 万科(000002)前三季度净利增长29.9% 再次重申绝不错拿土地
　　10月25日下午消息，万科今公布三季报，该公司今年前三季度累计实现销售金额461.5亿元，净利润达29.6亿元，同比增长29.9%。
　　预计今年销售金额超07年再创新高
　　报告显示，万科第三季实现营业收入77.4亿元，净利润4.3亿元，同比分别增长46.3%和101.0%。前三季度，万科实现销售金额461.5亿元，销售面积510.3万平方米，分别比去年同期增长29.6%和26.8%；累计实现营业收入295.4亿元，同比增长31.1%，净利润29.6亿元，同比增长29.9%。
　　因前9月万科销售金额接近去年全年，而10月以来销售形势依然良好，预计万科2009年销售金额超过07年的523.6亿再创新高，已无太大悬念。
　　再次重申绝不错拿土地
　　数据显示，公司净负债率为9.8%。另外，万科总裁郁亮再次重申，在获取项目资源时，万科"宁可错过，绝不拿错"。
　　据统计，今年前三季度万科共获取新增项目30个，按万科权益计算的建筑面积632.7万平方米，平均土地成本约2686元/平方米，低于2007年。
　　万科三季报同时显示，今年1－9月，万科管理费用比去年同期降低11.6%，销售费用比去年同期降低17.6%，管理费用、销售费用合计占营业收入的比例同比降低35.0%。截止报告期末，公司尚有450.2万平方米已售资源未竣工结算，合同金额共计393.7亿元。
【出处】港澳资讯【作者】

【2009-10-22】
 万科(000002)斥资10亿元在长春拿地
    万科集团斥资10亿元，近日在吉林省长春市拿下22.8万平方米土地，这也是长春市今年以来成交面积和成交金额最大的一宗土地。
　　据了解，万科竞得的这一地块是位于长春市二道区的"柴油机厂地块"，挂牌起始价为4.82亿元，至2009年10月16日挂牌截止时间，报价已达4.96亿元，经过101轮现场竞价，由长春万科房地产开发有限公司以10.01亿元竞得。
【出处】21世纪经济报道【作者】

【2009-10-13】
 万科(000002)累计销售金额已超去年全年
    本报讯 万科（000002）又一次给投资者一份惊喜，今日发布的9月份月度销售数据显示，上个月公司实现销售54.6亿元，前9月累计销售461.5亿元，若加上"十一"黄金周的销售，前10月超2008年全年的479亿销售额已成定局。
    房地产市场的迅速回暖，为万科A"金九"业绩埋下伏笔。9月份公司实现销售面积53.7万平方米，销售金额54.6亿元，分别比去年同期增长0.8%和27%。2009年1-9月份，万科A累计销售面积510.3万平方米，销售金额461.5亿元，分别比去年同期增长26.8%和29.6%。而根据针对住宅商品房情况的"2009年第三季度中国房地产企业销售排行榜"的最新统计数据显示，万科作为唯一一家前三季销售金额突破400亿元的住宅企业，仍稳坐销售金额头把交椅。
    此外，在刚刚过去的史上最长的黄金周假期，记者从万科内部获悉，该公司十一期间销售依然火热，仅长假期间就实现认购金额逾20亿元，超过了2007年同期并创历史新高。据此推算，截至目前万科今年的销售金额，应已经超过2008年全年的478.7亿元。
    项目储备方面，万科A今日披露的9月份销售及近期新增项目情况简报显示，8月份销售简报披露以来新增加项目9个，按权益需支付地价款合计64.75亿元。据悉，9个新增项目布局广泛，分别涉及青岛、北京、杭州、宁波、南昌、厦门、广州等地。其中，3项涉及金额在10亿以上的拿地，两项位于北京，显示了万科A对北京市场的突围战略。公告显示，北京长阳1号项目位于房山区长阳镇，项目净占地面积约16.1万平方米，容积率2.11，计容积率建筑面积34.1万平方米，万科A拥有该项目50%权益，需支付地价款11亿元；长阳5号项目净占地面积约27.6万平方米，容积率1.85，计容积率建筑面积约51.1万平方米，万科A拥有该项目50%权益，需支付地价款14.65亿元。
    根据披露资料，上述9大新增项目涉及金额最大的一笔是宁波慈城项目。该项目位于宁波市江北区慈城新城环湖路西侧，净占地面积约31.4万平方米，容积率1.26，计容积率建筑面积约39.4万平方米，万科A拥有该项目100%的权益，需支付地价款20.5亿元。
    对此，万科执行副总裁肖莉表示，目前各地土地供应较此前有所增加，获取土地的机会也有所增加。万科仍将坚持既定的拿地策略，在精挑细选的基础上把握市场机遇，获取价格合理、受益前景好而风险可控的优质土地。
【出处】证券时报【作者】

【2009-10-13】
 万科A(000002)9月份销售额增长27%
    万科A今日披露，公司9月份实现销售面积53.7万平方米，销售金额54.6亿元，分别比上年同期增长0.8%和27%。1至9月，公司累计销售面积510.3万平方米，销售金额461.5亿元，分别比上年同期增长26.8%和29.6%。
    万科还表示，8月份销售简报披露以来，公司新增位于北京、杭州、南昌等地的9个地产项目。
【出处】上海证券报【作者】

【2009-10-13】
 万科(000002)前三季度销售已超460亿
    万科A（000002）10月13日公告，9月实现销售金额54.6亿元，比2008年同期上升27%，环比则上升13.3%；实现销售面积53.7万平米，同比上升0.8%，环比上升8.5%。
    今年前9个月，万科累计销售金额已达461.5亿元，销售面积510.3万平方米，较2008年同期分别增长29.6%和26.8%；其中第三季度销售金额154亿元，销售面积161.5万平米。
    中国证券报记者从万科获悉，十一长假期间万科实现认购金额逾20亿元，超过2007年，创历史新高。截至目前，万科今年的销售金额已经超过2008年全年的478.7亿元。
    公告还显示，万科9月份在北京、广州、杭州、厦门、青岛、宁波共新增项目9个，共需支付地价款64.75亿元，对应万科权益的建筑面积共152.76万平米，其中67.9万平米位于北京和广州。（万晶）
【出处】中国证券网【作者】

【2009-10-12】
 万科(000002)前三季销售破400亿回应老大位置不保报道 
    国庆后，克而瑞（中国）与中国房地产测评中心、上海易居房地产研究院联合发布“2009年三季度中国房地产企业销售排行榜”，第三季度，万科销售120.80亿，被恒大以123.3亿元超越。有媒体以万科老大位置不保来概述。
　　对此，10月12日，万科发布公告披露9月份月度销售数据，而其第三季度销售金额为154亿元，并非上述机构所称的120.8亿。据万科公告显示，该公司9月实现销售金额54.6亿元，同比上升27％，环比上升13.3％；实现销售面积53.7万平米，环比上升8.5％。
　　至此，万科1-9月累计销售金额已达461.5亿元，销售面积510.3万平方米，较2008年同期分别增长29.6％和26.8％；成为唯一一家前三季销售金额突破400亿元的住宅企业。
　　虽然今年黄金周时间较长让更多人选择出游而非看房买房，但万科内部透露，该公司十一期间销售依然火热，仅十一长假期间就实现认购金额逾20亿元，超过2007年创历史新高。据此推算，截至目前万科今年的销售金额，应已经超过2008年全年的478.7亿元。
　　万科执行副总裁肖莉此前在股东大会上曾表示，万科的土地储备一贯少于三年开发量，考虑到未来持续发展的需要，该公司下半年仍将继续密切关注土地市场，适度获取项目资源。公告显示，万科9月份在北京、广州、杭州、厦门、青岛、宁波共新增项目9个，对应万科权益的建筑面积共152.76万平米，其中67.9万平米位于北京和广州。
　　对此，肖莉表示，目前各地土地供应较此前有所增加，获取土地的机会也有所增加，万科仍将坚持既定的拿地策略，在精挑细选的基础上把握市场机遇，获取价格合理、受益前景好而风险可控的优质土地。
【出处】地产中国网【作者】

【2009-09-29】
 万科(000002)联合中粮地产北京拿地 溢价率高达115%
    继22亿拿下北京房山区长阳镇1号地后，9月28日下午万科与中粮地产的合资子公司--北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司经过55轮报价，以29.3亿元拿下北京房山区长阳镇起步区5号地，溢价率高达115%。此次竞拍，还吸引了北京城建、中建国际、远洋地产、绿地集团等七家房地产公司参与竞拍。
    根据北京市土地整理储备中心资料显示，长阳镇起步区5号地性质为住宅及居住公共服务设施和商业设施，建筑面积约51.17万平方米，挂牌出让起始价为136412万元。
    记者注意到，若按该地块规划建筑面积51万平方米推算，万科竞得地块其折合楼面地价为5726元/平方米。
    需要指出的是，9月初万科联合中粮在北京市房山区豪掷22亿元拿下长阳镇起步区1号地（规划建筑面积为34万平方米），溢价率高达263%，折合楼面地价达6470元/平方米。
    "这两块热地的规划建筑面积达85万平方米，其规模相当可观。"一位业内人士表示，万科此次的"狮子大开口"，对该区域信心可见一斑。
    但是，也有业内人士担忧，万科新近收入囊中的这两宗地块不仅位置偏远，而且位于不被北京人看好的西南区域，经济发展相对落后，周边购买力有限，能否成功吸引北京客户确实需要时间检验。
【出处】上海证券报【作者】

【2009-09-21】
 万科(000002)和中海地产品牌价值率先突破百亿 
　　本报讯 由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组” 日前发布的《2009中国房地产品牌价值研究报告》显示，中海地产和万科的品牌价值率先突破百亿，而在全国TOP10品牌企业中，国有房企TOP10品牌价值均值增幅接近35%。
　　报告显示，2009中国房地产行业领导公司品牌中，中海地产和万科凭借良好的销售市场与资本市场溢价表现，品牌价值分别达到119.85亿元和119.55亿元，并且连续四年领先行业发展，牢牢占据行业领导公司品牌位置。
　　2009年，全国品牌房企品牌价值均值为45.43亿元，同比提高了24.82%。其中，国有房企TOP10品牌价值均值为39.23亿元，增幅为 34.49%；混合所有制房企TOP10品牌价值均值为36.77亿元，增幅为15.65%。而在全国TOP10品牌企业中，保利地产品牌价值显着增长，2009年其品牌价值同比增长了近50%，显着领先于全国品牌房企增长率均值，成为2009中国房地产成长力领航品牌。
　　在国有房地产企业TOP10中，保利地产、绿地和招商地产分列前三位，品牌价值分别达到90.23亿元、50.09亿元和49.30亿元；第四至十位分别为远洋地产、华润置地、上实地产、首开、北京城建地产、金融街控股和首创置业，品牌价值依次为：35.09亿元、34.52亿元、28.86亿元、26.81亿元、26.18亿元、25.96亿元和25.30亿元。
　　在混合所有制TOP10企业中，合生创展、绿城房产和恒大地产的品牌价值位列前三，品牌价值分别为59.96亿元、58.36亿元和41.54亿元。
　　另外，2009中国房地产策划代理公司品牌价值TOP10企业群体基本保持稳定，品牌价值均值由上年的9.2亿元增加到10.6亿元。易居中国品牌价值均超过20亿元，领先于其他企业，也是策划代理品牌企业品牌价值首次突破20亿元大关。世联地产于2009年8月成功登陆资本市场，成为首家登陆A股的房地产服务公司，企业品牌价值提升到16.72亿元，稳居第二位。同策咨询再次蝉联中国房地产策划代理公司品牌TOP10第三位。
【出处】证券时报【作者】

【2009-09-17】
 万科(000002)复牌股价走势强于大市
    本报讯  在万科（000002）公开增发方案高票通过后，昨日公司股票复牌走势备受关注。最终，万科A以11.90元报收，全天股价表现强于大市。
    昨天，万科A早盘复牌后逆市高开，最大涨幅2.93%，最终收于11.90元，微跌0.42%。同日上证指数跌1.12%，房地产业指数跌1.42%。总体来看，万科A的走势强于大盘，亦强于房地产行业。
    值得关注的是，这是万科上市以来增发方案投票通过率最高的一次，尤其是公司前十大股东对所有议案无一例外的给予了支持。万科总裁郁亮也表示，之所以提出再融资方案，是因为确信万科已经重新走上增长轨道，能够为股东带来更多价值。
    资料显示，自8月27日公布再融资方案，截至9月16日收盘，万科股价累计上涨11.21%，同期上证指数累计上涨1.81%，房地产业指数累计上涨6.60%。
【出处】证券时报【作者】

【2009-09-16】
 万科A(000002)股东大会通过百亿再融资方案
　　9月15日下午，万科（000002）召开了2009年第一次临时股东大会，审议其以公开增发方式募集不超过112亿元资金的方案。安排了现场投票和网络投票两种方式，根据股东大会现场宣布的数据，全部六项议案的通过率都超过了99.8%。
　　根据万科在8月27日公布的再融资方案，计划公开增发不超过招股意向书公告日公司总股本8%的A股，扣除发行费用后的募集资金净额不超过112亿元。
　　万科总裁郁亮回答股东提问时表示，万科在提出融资方案时对股东的利益做过充分的考虑，万科2008年的净利润下降只是一个暂停，而不是一个拐点，管理层确信万科已经重新走上增长的轨道。
　　郁亮还指出，只是追求规模对股东价值来说可能不是最好的方式，万科将由原先追求规模、速度转向更多追求质量、效益。希望通过向质量效益的转型，使未来盈利的增长超过公司规模的增长。
　　万科执行副总裁肖莉在介绍融资方案时表示：“从公平性以及现有股东利益考虑：非公开发行最多只能选择10家机构，公开增发方式则可以让更多投资者参与进来，对股东而言更有公平性。”她同时表示，由于万科既有A股也有B股，从操作上讲，配股也不可行。发行可转债则会在短期内增大公司的资产负债率，对公司债务融资形成压力。万科此次公开增发将向老股东全额优先认购。
　　肖莉表示，下半年万科还会有一些约定性的支出，如工程款、地价款。她预计政府的土地供应下半年还会有较大提升，会有更多优质土地进入市场，万科目前的土地不足三年的开发，下半年还会拿一些地。
【出处】中国证券网【作者】

【2009-09-16】
 万科A(000002)公开增发获股东认可
　　万科昨日召开2009年第一次临时股东大会，审议其以公开增发方式募集不超过112亿元资金的融资方案，获得股东的高度认可和支持，大会全部六项议案的通过率都已超过了99.8%。     
　　“之所以今天提出再融资的想法，是因为我们已经确信公司回到了增长轨道。”万科总裁郁亮表示，行业中处于领先地位的万科，目前共有在建和拟建合计153个项目，要同时协调这么多项目的开发，充足的资金是必不可少的。
　　万科方面表示，公司中期时的货币资金为268.8亿，但考虑到如下因素，预计未来一段时期会有较多的现金支出。
　　一是上市公司的半年报反映的是截至6月底的财务数据。而5月之后万科获取的项目资源数量增加了，如5月至7月这三个月中万科获取了19个项目，地价金额总计约110亿元。而5、6月份新增项目的地价款大部分还没有在现金流量表中体现出来，万科下半年还会把握市场机遇，适当获取一些项目，这也会产生较大的资金需求。另一方面，随着上半年销售情况的好转，万科调整了计划开工面积，由原先的403万平方米上调为585万平方米，上调幅度达45%。根据开工安排，预计下半年的现金需求将会有较大提高。
　　总体来看，目前万科的资金状况可以满足一般经营的需求，但从公司持续增长和发展的角度，进一步增强资金实力是有必要的。
　　股东大会上，万科执行副总肖莉对市场、公司经营以及融资方案分别进行了介绍。她表示，万科目前的资产负债率在行业中略微有一些偏高，但也还处在相对合理的状况，融资主要还是体现为促进发展的需要。
　　一些投了赞成票的基金和机构投资者在接受记者采访时表示，根据融资方案，万科增发股份数将不超过发行前股本的8%，而今年以来市场的这一水平大约在20%左右，相比之下，万科的此次增发规模比较合适，且原有股东可全额优先认购，受到的暂时性的摊薄影响很小，对当年业绩的摊薄影响也会非常有限。分析人士认为，从长远来看，万科增发对于推动公司发展和提高股东价值将起到积极的作用。
【出处】上海证券报【作者】

【2009-09-08】
 万科(000002)22亿拿下北京房山地块
　　国资背景企业再次上演抢地大战
　　本报讯  继京郊大兴区的两地块遭到开发商争抢后，京郊房山区的地块也获热捧，而国资背景的房企依然是此次大战的主力军。昨日，经过164轮激烈竞争，房山区长阳镇(长阳镇起步区1号地)被北京万科以22亿元竞得，溢价率高达263%，折合楼面地价达6500元/平方米。
　　北京市土地整理储备中心的公开信息显示，房山区长阳镇(长阳镇起步区1号地)的规划建筑面积是34.15万平方米，挂牌起始价为8.38亿元，竞价阶梯是400万元。由于该地块在房山区规划地铁轨道交通沿线，因此，吸引了万科、保利、中建、城建、首开、远洋、住总、绿城等多家房企前来竞争，而其中多数具有国资背景。
　　昨日下午竞价开始时，主持人把竞价阶梯提高到了1000万元，保利、首开、金泰、绿城、远洋、城建、中建、万科纷纷叫价，随即第一轮竞争在首开和远洋中展开，当远洋把价格叫到16.1亿时，主持人又把竞价阶梯调回到500万元。
　　随后，万科和城建杀进，竞争更加激烈。当远洋再次把价格叫到17亿时，主持人提醒大家此时的楼面地价已经达到5000元/平方米。第二轮竞争在万科、远洋和城建中继续升级。而在城建把价格喊到18.6亿时，中建又加入进来抬价，原本一路志在必得的远洋终于止于19.55亿元退出竞争，随后，城建也在19.85亿时无奈退出。此时，场上只剩下了7号万科和45号中建在较量。现场气氛越来越紧张，以至于在中建喊价21.55亿时，主持人直接出现了“22亿有没有人应”的口误。
　　最终，万科以22亿元夺得该地块，万科的举牌人、新任北京公司总经理毛大庆也露出了满意的笑容。
　　据了解，万科如此急于拿地，是因为自2007年10月25日，万科以17亿元的“地王”价格夺得朝阳区西大望路27号住宅地后，在北京一直没有拿到新的项目。而且，今年以来万科在全国新增土地储备400多万平方米，在北京市场却“颗粒无收”。在8月底，毛大庆首次公开接受媒体采访时曾表示，万科看好北京市场，他进入万科后，最重要的工作就是拿地，万科北京争取在3-5年内进入北京市场前三名。此前，业界就有传言，万科邀毛大庆加盟，就是要突破在北京拿地的瓶颈、加大万科在北京的市场份额。
　　业内人士认为，根据该楼面地价6500元/平方米测算，该项目至少要卖到1.1万元/平方米才够本。
【出处】证券时报【作者】

【2009-09-08】
 万科(000002)斥巨资拿地
    7日下午，北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司以22亿元的总价，拍得北京房山区长阳镇（长阳镇起步区1号地）居住、文化娱乐项目用地，万科（000002）由此结束了今年以来一直未能通过招拍挂竞得北京土地的局面。
    本次挂牌出让宗地位于房山区长阳镇军留庄﹑高岭村，东至经一南路，西至军张路，南至纬五路，北至京良路南侧。该宗地建筑面积为34.15万平方米，出让起始价为83775万元。2009年半年报显示，万科持有中粮万科假日风景50％的股权。
【出处】中国证券网【作者】