万科Ａ[000002] 011
☆经营分析☆ ◇000002 万科Ａ 更新日期：2009-11-18◇ 港澳资讯 灵通V5.0
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.关联企业经营状况】
【1.主营业务】
大城市的住宅开发。
【2.主营构成分析】
【2009年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产(行业) ｜2159453.94｜ 674043.13｜ 31.21｜ 99.02｜
｜物业管理(行业) ｜ 12971.82｜ 2037.54｜ 15.71｜ 0.59｜
｜其他业务(行业) ｜ 8439.48｜ 4054.24｜ 48.04｜ 0.39｜
｜合计(行业) ｜2180865.24｜ 680134.91｜ 31.19｜ 100.00｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产(产品) ｜2159453.94｜ 674043.13｜ 31.21｜ 99.02｜
｜物业管理(产品) ｜ 12971.82｜ 2037.54｜ 15.71｜ 0.59｜
｜其他业务(产品) ｜ 8439.48｜ 4054.24｜ 48.04｜ 0.39｜
｜合计(产品) ｜2180865.24｜ 680134.91｜ 31.19｜ 100.00｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜珠江三角洲区域(地区) ｜ 616200.37｜ -｜ -｜ 28.25｜
｜深圳(地区) ｜ 210260.12｜ -｜ -｜ 9.64｜
｜广州(地区) ｜ 177268.00｜ -｜ -｜ 8.13｜
｜东莞(地区) ｜ 35673.47｜ -｜ -｜ 1.64｜
｜珠海(地区) ｜ 7461.15｜ -｜ -｜ 0.34｜
｜中山(地区) ｜ 4493.98｜ -｜ -｜ 0.21｜
｜佛山(地区) ｜ 96433.21｜ -｜ -｜ 4.42｜
｜长沙(地区) ｜ 6724.30｜ -｜ -｜ 0.31｜
｜厦门(地区) ｜ 45860.13｜ -｜ -｜ 2.10｜
｜海南(地区) ｜ 32026.01｜ -｜ -｜ 1.47｜
｜长江三角洲区域(地区) ｜ 871231.16｜ -｜ -｜ 39.95｜
｜上海(地区) ｜ 302435.83｜ -｜ -｜ 13.87｜
｜苏州(地区) ｜ 50676.37｜ -｜ -｜ 2.32｜
｜杭州(地区) ｜ 337540.00｜ -｜ -｜ 15.48｜
｜南京(地区) ｜ 77971.89｜ -｜ -｜ 3.58｜
｜南昌(地区) ｜ 9944.18｜ -｜ -｜ 0.46｜
｜宁波(地区) ｜ 68204.53｜ -｜ -｜ 3.13｜
｜镇江(地区) ｜ 241.96｜ -｜ -｜ 0.01｜
｜无锡(地区) ｜ 24216.40｜ -｜ -｜ 1.11｜
｜环渤海区域(地区) ｜ 367825.77｜ -｜ -｜ 16.87｜
｜北京(地区) ｜ 83746.79｜ -｜ -｜ 3.84｜
｜天津(地区) ｜ 168506.15｜ -｜ -｜ 7.73｜
｜沈阳(地区) ｜ 70261.07｜ -｜ -｜ 3.22｜
｜大连(地区) ｜ 24768.47｜ -｜ -｜ 1.14｜
｜青岛(地区) ｜ 18596.91｜ -｜ -｜ 0.85｜
｜长春(地区) ｜ 1946.38｜ -｜ -｜ 0.09｜
｜其他(地区) ｜ 304196.64｜ -｜ -｜ 13.95｜
｜成都(地区) ｜ 242768.80｜ -｜ -｜ 11.13｜
｜武汉(地区) ｜ 61427.84｜ -｜ -｜ 2.82｜
｜合计(地区) ｜2159453.94｜ -｜ -｜ 99.02｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2008年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产(行业) ｜4048960.36｜1583611.91｜ 39.11｜ 98.77｜
｜物业管理(行业) ｜ 25280.03｜ 851.01｜ 3.37｜ 0.62｜
｜其他(行业) ｜ 24937.53｜ 14187.54｜ 56.89｜ 0.61｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产(产品) ｜4048960.36｜1583611.91｜ 39.11｜ 98.77｜
｜物业管理(产品) ｜ 25280.03｜ 851.01｜ 3.37｜ 0.62｜
｜其他(产品) ｜ 24937.53｜ 14187.54｜ 56.89｜ 0.61｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜珠江三角洲区域:(地区) ｜1523659.98｜ -｜ -｜ 37.17｜
｜深圳(地区) ｜ 581989.95｜ -｜ -｜ 14.20｜
｜广州(地区) ｜ 397073.76｜ -｜ -｜ 9.69｜
｜东莞(地区) ｜ 150819.28｜ -｜ -｜ 3.68｜
｜珠海(地区) ｜ 60393.70｜ -｜ -｜ 1.47｜
｜中山(地区) ｜ 31758.04｜ -｜ -｜ 0.77｜
｜佛山(地区) ｜ 230798.20｜ -｜ -｜ 5.63｜
｜长沙(地区) ｜ 35383.08｜ -｜ -｜ 0.86｜
｜厦门(地区) ｜ 35443.97｜ -｜ -｜ 0.86｜
｜长江三角洲区域:(地区) ｜1280450.48｜ -｜ -｜ 31.24｜
｜上海(地区) ｜ 512215.69｜ -｜ -｜ 12.50｜
｜苏州(地区) ｜ 183190.03｜ -｜ -｜ 4.47｜
｜杭州(地区) ｜ 185043.25｜ -｜ -｜ 4.51｜
｜南京(地区) ｜ 92629.43｜ -｜ -｜ 2.26｜
｜南昌(地区) ｜ 30065.57｜ -｜ -｜ 0.73｜
｜宁波(地区) ｜ 96659.32｜ -｜ -｜ 2.36｜
｜镇江(地区) ｜ 30620.27｜ -｜ -｜ 0.75｜
｜无锡(地区) ｜ 150026.92｜ -｜ -｜ 3.66｜
｜环渤海区域:(地区) ｜ 966786.69｜ -｜ -｜ 23.58｜
｜北京(地区) ｜ 327459.92｜ -｜ -｜ 7.99｜
｜天津(地区) ｜ 335603.91｜ -｜ -｜ 8.19｜
｜沈阳(地区) ｜ 210853.59｜ -｜ -｜ 5.14｜
｜大连(地区) ｜ 47855.28｜ -｜ -｜ 1.17｜
｜青岛(地区) ｜ 18435.01｜ -｜ -｜ 0.45｜
｜长春(地区) ｜ 26578.98｜ -｜ -｜ 0.65｜
｜其它:(地区) ｜ 278063.19｜ -｜ -｜ 6.78｜
｜成都(地区) ｜ 94087.14｜ -｜ -｜ 2.30｜
｜武汉(地区) ｜ 183976.05｜ -｜ -｜ 4.49｜
｜总计(地区) ｜4048960.34｜ -｜ -｜ 98.77｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2008年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产(行业) ｜1701420.91｜ 699854.67｜ 41.13｜ 98.60｜
｜物业管理及其他(行业) ｜ 24080.39｜ 8505.48｜ 35.32｜ 1.40｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产(产品) ｜1701420.91｜ 699854.67｜ 41.13｜ 98.60｜
｜物业管理及其他(产品) ｜ 24080.39｜ 8505.48｜ 35.32｜ 1.40｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜深圳(地区) ｜ 201355.10｜ -｜ -｜ 11.67｜
｜广州(地区) ｜ 78897.41｜ -｜ -｜ 4.57｜
｜东莞(地区) ｜ 96274.22｜ -｜ -｜ 5.58｜
｜佛山(地区) ｜ 140231.06｜ -｜ -｜ 8.13｜
｜珠海(地区) ｜ 28468.07｜ -｜ -｜ 1.65｜
｜厦门(地区) ｜ 13535.13｜ -｜ -｜ 0.78｜
｜长沙(地区) ｜ 1271.95｜ -｜ -｜ 0.07｜
｜上海(地区) ｜ 283223.57｜ -｜ -｜ 16.41｜
｜苏南(地区) ｜ 81983.74｜ -｜ -｜ 4.75｜
｜杭州(地区) ｜ 32492.97｜ -｜ -｜ 1.88｜
｜南京(地区) ｜ 100754.52｜ -｜ -｜ 5.84｜
｜南昌(地区) ｜ 7624.32｜ -｜ -｜ 0.44｜
｜北京(地区) ｜ 237933.20｜ -｜ -｜ 13.79｜
｜天津(地区) ｜ 180475.07｜ -｜ -｜ 10.46｜
｜沈阳(地区) ｜ 83038.49｜ -｜ -｜ 4.81｜
｜大连(地区) ｜ 20528.81｜ -｜ -｜ 1.19｜
｜青岛(地区) ｜ 7091.69｜ -｜ -｜ 0.41｜
｜长春(地区) ｜ 22987.28｜ -｜ -｜ 1.33｜
｜鞍山(地区) ｜ 14129.14｜ -｜ -｜ 0.82｜
｜武汉(地区) ｜ 58300.18｜ -｜ -｜ 3.38｜
｜成都(地区) ｜ 10824.99｜ -｜ -｜ 0.63｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2007年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产(行业) ｜3517517.70｜1472843.88｜ 41.87｜ 99.01｜
｜物业管理和其他(行业) ｜ 21003.47｜ 11487.43｜ 54.69｜ 0.59｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜商品房销售(产品) ｜3517517.70｜1472843.88｜ 41.87｜ 99.01｜
｜物业服务及其他(产品) ｜ 21003.47｜ 11487.43｜ 54.69｜ 0.59｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜珠江三角洲区域(地区) ｜1580748.51｜ -｜ -｜ 44.49｜
｜长江三角洲区域(地区) ｜1114073.70｜ -｜ -｜ 31.36｜
｜环渤海区域(地区) ｜ 510817.14｜ -｜ -｜ 14.38｜
｜成都(地区) ｜ 199430.27｜ -｜ -｜ 5.61｜
｜武汉(地区) ｜ 112448.09｜ -｜ -｜ 3.17｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【3.经营投资】
【公司经营情况评述】
【2009年半年报】
1、管理层讨论与分析
经营环境变化与公司的判断
2008年全球遭遇历史上罕见的经济危机，居民对经济前景、收入和未来财富的信心滑落至谷底；同时房地产市场进入调整期，房价呈现下跌趋势；大量自住购房者纷纷搁置购房计划，市场累积了大量的自住购房需求。
2008年底以来，在多重因素的作用下，这些累积的需求开始集中释放。这些因素包括：市场深度调整后，部分城市房价明显回调，购房者购买能力相应提升；2008年四季度开始，一系列稳定房地产市场的政策出台，其中包括按揭贷款和购房税费上的优惠，进一步降低了购房者的支付压力；此外，国家振兴经济的一系列举措收效明显，经济预期开始向好。受以上因素的影响，住房市场在今年一季度迅速走出低谷。
进入二季度后，整体经济企稳的信号愈发明显，适度宽松信贷政策的效果逐步显现，股市的向好产生了正向的财富效应，通胀预期也在一定程度上提高了人们的购房意愿，市场成交更为旺盛。
报告期内自住需求仍然是购房的主流，公司销售的产品中，首次置业和改善型购房需求的比例超过80%。但随着市场预期的回升，市场需求开始呈现一定的多元化特征，二季度大户型的销售比例有所提升。
随着成交量的放大，整体房价止跌回升，但各地域之间差异较大，部分地区的房价开始出现较快上涨。与07年因市场情绪过于乐观所导致的房价普遍快速上涨不同，当前部分地区的价格上涨，主要源于市场存货消化过快和短期内新增供应不足。
从统计数据看，一季度主要城市的住房价格总体比较稳定，市场尚处于存货消化阶段；而进入二季度后，伴随成交量持续增长，各地住房存货量大幅下降，而供应方面，2008年的市场调整导致企业普遍减少开工量，使得短期内的新增供应跟不上市场销售。根据万科对14个主要城市市场供应和销售的统计，09年上半年，14城市的商品住房销售面积和批准预售面积的比例平均为1.65，远高于08年同期的0.74和07年同期的1.23。
报告期内，在市场信心回升和销售回暖的带动下，企业的投资意愿逐渐恢复，并纷纷加快项目的开发节奏，如市场环境不出现大的变化，预计09年底市场供应量会出现比较明显的增长，届时新房供应不足的现象将得到有效改善。
土地市场方面，4、5月份后土地成交渐趋活跃，08年频繁出现的流拍现象基本消失，溢价成交的地块比例明显上升，超过总量的一半。尤其核心城市，再度呈现激烈的竞拍场面。土地成交的活跃，反映了企业市场信心的提升和资金状况的改善。而核心城市的土地供应量持续数年低于住房开工量和销售量，则在一定程度上加剧了竞争的激烈程度，使得部分项目的地价带有较强的预期成分。因此在项目获取上，万科在积极进取的同时仍会始终坚持“精挑细选”策略，重点考虑价格的合理性和风险的可控性，严格评估项目的收益可行性。
报告期市场迅速好转，但万科在提高经营质量上的努力绝不能松懈。长远来看，市场赠与的红利不可依赖，企业的发展最终取决于其通过管理和创新持续创造收益的能力。面对宏观环境、行业走向、竞争态势的种种不确定性和新的挑战，公司管理层将坚持既定的发展策略，注重提升企业的专业能力，促进公司的发展由规模速度型向质量效益型转变，提升为股东持续创造价值的能力。
2、报告期内主要经营情况
（1）主营业务的范围及经营情况
公司为专业化房地产公司，主要产品为商品住宅。报告期内，公司房地产项目结算面积248.5万平方米，结算收入215.9亿元，分别比去年同期增长19.4%和26.9%；房地产业务毛利率为23.69%，比上年同期减少5.54个百分点。
单位：万元
行业 营业收入 营业成本
金额 增减 金额 增减
1.主营业务
其中：房地产 2,159,453.94 26.92% 1,485,410.81 48.31%
物业管理 12,971.82 6.81% 10,934.28 0.63%
2.其他业务 8,439.48 -29.29% 4,385.24 -6.89%
合计 2,180,865.24 26.39% 1,500,730.33 47.54%
接上表:
行业 营业利润率
数值 增减
1.主营业务
其中：房地产 23.69% 减少5.54个百分点
物业管理 10.27% 增加5.16个百分点
2.其他业务 42.06% 减少12.31个百分点
合计 23.69% 减少5.54个百分点
注： 营业利润率数据已扣除营业税金及附加。
（2） 主要业务分地区情况说明
报告期内房地产业务的主营业务收入、利润等按地区分布如下：
主营业务 比例（%） 净利润 比例（%） 结算面积 比例（%）
收入（万元） （万元） （万平方米）
珠江三
角洲区域
深圳 210,260.12 9.74 5,591.34 2.01% 16.12 6.49
广州 177,268.00 8.21 29,169.42 10.47% 20.95 8.43
东莞 35,673.47 1.65 3,039.64 1.09% 6.59 2.65
珠海 7,461.15 0.35 781.03 0.28% 0.65 0.26
中山 4,493.98 0.21 (166.24) -0.06% 1.11 0.45
佛山 96,433.21 4.47 14,580.53 5.23% 15.19 6.11
长沙 6,724.30 0.31 63.20 0.02% 1.19 0.48
厦门 45,860.13 2.12 9,034.42 3.24% 3.58 1.44
海南 32,026.01 1.48 (6,060.70) -2.17% 3.22 1.29
小计 616,200.37 28.54 56,032.64 20.11% 68.60 27.60
长江三
角洲区域
上海 302,435.83 14.01 44,622.26 16.02% 39.39 15.85
苏州 50,676.37 2.35 7,772.99 2.79% 3.79 1.53
杭州 337,540.00 15.63 48,151.30 17.28% 27.33 11.00
南京 77,971.89 3.61 8,539.72 3.07% 7.30 2.94
南昌 9,944.18 0.46 3,425.08 1.23% 2.86 1.15
宁波 68,204.53 3.16 14,104.74 5.06% 6.04 2.43
镇江 241.96 0.01 (358.99) -0.13% 0.15 0.06
无锡 24,216.40 1.12 1,141.54 0.41% 4.57 1.84
合肥 - - (150.30) -0.05% - -
小计 871,231.16 40.35 127,248.34 45.68% 91.43 36.79
环渤海区域
北京 83,746.79 3.88 11,787.15 4.23% 8.32 3.35
天津 168,506.15 7.80 22,909.15 8.22% 17.91 7.21
沈阳 70,261.07 3.25 9,516.58 3.42% 13.13 5.28
大连 24,768.47 1.15 259.48 0.09% 2.95 1.19
青岛 18,596.91 0.86 (246.90) -0.09% 3.60 1.45
长春 1,946.38 0.09 (1,277.75) -0.46% 0.17 0.07
小计 367,825.77 17.03 42,947.71 15.41% 46.09 18.54
其他
成都 242,768.80 11.24 45,548.36 16.35% 33.71 13.56
武汉 61,427.84 2.84 7,592.69 2.73% 8.71 3.50
重庆 - - (393.34) -0.14% - -
西安 - - (389.51) -0.14% - -
小计 304,196.64 14.08 52,358.20 18.80% 42.42 17.07
合计 2,159,453.94 100.00 278,586.89 100.00% 248.53 100.00
注：沈阳包含鞍山
3、公司投资情况
（1）募集资金使用情况
A.2007年公开发行A股情况
经有关部门核准，本公司于2007年8月22日发布招股说明书，向社会公开发行A股股票，发行数量317,158,261股（面值人民币1元/股），发行价格31.53元/股，募集资金人民币9,999,999,969.33元，扣除发行费用人民币63,398,268.11元后,募集资金净额人民币9,936,601,701.22元于2007年8月30日到位，已由深圳南方民和会计师事务所深南验字（2007）第155号验证报告验证在案。
截止本报告期末，各项目的投资、收益和进度的详细情况如下：
单位：万元
募集资金总额 993,660 本年度已使用募集资金总额 78,316
已累计使用募集资金总额 947,364
承诺项目 是否变 拟投入金额 实际投入金额 项目进度
更项目
上海金色雅筑（原中林项目） 否 70,000 70,000 100%
上海浦东五街坊项目 否 120,000 104,425 未开工
杭州西溪蝶园（原蒋村项目） 否 70,000 70,000 32%
杭州余杭区良渚项目 否 170,000 170,000 33%
宁波鄞州区金色水岸项目 否 163,660 163,660 72%
佛山万科城（原南庄项目） 否 90,000 90,000 32%
广州新里程（原科学城H3项目） 否 60,000 60,000 87%
广州金域蓝湾（原金沙洲项目） 否 80,000 80,000 42%
珠海香洲区珠海宾馆项目 否 65,000 54,649 未开工
南京白下区安品街项目 否 65,000 44,630 未开工
南京红郡（原黄家圩项目） 否 40,000 40,000 96%
合计 - 993,660 947,364 -
接上表:
募集资金总额
承诺项目 承诺效益 已结算部分 当前预计全项目
（全项目销 销售净利率 销售净利率
售净利率）
上海金色雅筑（原中林项目） 14.94% 19.52% 19.47%
上海浦东五街坊项目 10.34% 19.35%
杭州西溪蝶园（原蒋村项目） 10.12% 17.13% 19.65%
杭州余杭区良渚项目 10.29% 8.40% 12.58%
宁波鄞州区金色水岸项目 11.42% 16.99% 18.77%
佛山万科城（原南庄项目） 17.08% 21.10% 17.58%
广州新里程（原科学城H3项目） 9.20% 2.54% 5.61%
广州金域蓝湾（原金沙洲项目） 13.70% 8.65% 9.71%
珠海香洲区珠海宾馆项目 11.73% 15.25%
南京白下区安品街项目 12.09% 3.00%
南京红郡（原黄家圩项目） 20.54% 8.60% 10.21%
合计 - - -
未达到计划进度和预计收益的说明（分具体项目） 1、 上海五街坊项目因“世博会”政府道路规划调整影响，未能如期开工。目前所有影响项目开发因素已基本消除，公司为实现项目地块价值最大化，正在顺应市场需求，进一步修改及深化产品方案，为项目开工积极准备；珠海香洲区珠海宾馆项目受珠海市政府调整中心城区的整体规划影响，未能如期开工，公司现已取得住宅部分的《建设工程规划许可证》，目前正在办理《施工许可证》，为项目开工积极准备；南京安品街项目因受政府老城保护的政策影响，须调低容积率并限高，影响了项目如期开工和效益水平，目前项目总体规划方案已基本确定，公司正在进行规划许可申请及相关洽谈，为项目尽快开工积极准备； 2、 根据目前项目销售情况及市场预测，预计广州新里程项目、广州金域蓝湾项目、南京安品街项目及南京红郡项目的盈利水平不能达到招股意向书的承诺水平；募集资金其他投向项目的收益率均超过收益预测水平， 按加权平均法计算，预计本次募集资金投向项目的整体效益高于招股意向书的收益预测水平。
变更原因及变更程序说明（分具体项目） 无变更
尚未使用的募集资金用途及去向 截至2009年6月30日，本公司此次募集资金按照招股意向书使用了人民币947,364万元，占募集资金净额人民币993,660万元的95%，余额人民币46,296万元将随着项目的后续开发全部投入。
（2）非募集资金使用情况
①主要权益投资情况
1） 报告期内，公司发起设立子公司2家，详细情况如下：
单位：元
序号 公司 币别 注册资本 权益 主营业务
1 青岛万科企业有限公司 人民币 50,000,000.00 100% 房地产开发经营
2 沈阳万科金域曦郡房
地产开发有限公司 人民币 10,000,000.00 100% 房地产开发经营
2）报告期内，公司收购公司情况如下：
A．武汉王家墩现代城房地产开发有限公司本期相关收购手续办理完毕，纳入了公司合并报表范围。
B．报告期内公司收购耀晶有限公司100%股权，合计投资港币1,000元。
3）报告期内，为支持控股子公司的业务发展，公司分别对4家公司合计增资约1.36亿元，其中对无锡东城房地产有限公司增资0.69亿元，对江西万科青山湖房地产发展有限公司增资0.4亿元，富阳泉水湾置业有限公司增资美元0.04亿元。期内，公司还对其他公司增资港币9.9万元。
②其他投资情况
报告期内，公司新增项目15个，项目规划建筑面积合计约408万平方米，按万科权益计算的建筑面积合计333万平方米。项目详细情况如下：
城市 项目名称 位置 权益比例 占地面积 规划建筑面
(平方米) 积(平方米)
广州 柏悦湾（大
坦沙项目） 荔湾区 100% 38,111 135,689
佛山 金域蓝湾
（桂城半
岛路项目） 南海区 55% 221,035 574,690
陈村项目 顺德区 100% 38,986 134,891
厦门 湖心岛项目 湖里区 100% 95,098 199,710
福州 纸箱厂项目 仓山区 100% 16,168 35,570
上海 七宝35#北块 闵行区 51% 39,366 69,913
无锡 金色城市
南地块 新区 55% 102,170 306,510
沈阳 金域国际
（铁西胶管
厂地块） 铁西区 100% 27,580 108,581
五里河项目 沈河区 55% 83,175 276,048
鞍山 东安项目 铁东区 100% 303,700 530,560
青岛 金域华府
（双山南
山地块） 市北区 100% 68,153 221,057
万科城（308国道以
北地块） 四方区 55% 154,607 434,161
重庆 高新园I分
区项目 渝北区 100% 138,071 376,737
高新园H分区项目 渝北区 100% 41,448 145,068
交通大学（渝
中校区）
项目 渝中区 100% 105,463 533,486
合计 1,473,131 4,082,671
接上表:
城市 项目名称 万科权益建筑面积(平方米) 项目进度
广州 柏悦湾（大
坦沙项目） 荔湾区 135,689 在售
佛山 金域蓝湾
（桂城半
岛路项目） 南海区 316,080 前期
陈村项目 顺德区 134,891 前期
厦门 湖心岛项目 湖里区 199,710 前期
福州 纸箱厂项目 仓山区 35,570 前期
上海 七宝35#北块 闵行区 35,656 前期
无锡 金色城市
南地块 新区 168,581 前期
沈阳 金域国际
（铁西胶管
厂地块） 铁西 108,581 前期
五里河项目 沈河区 151,826 前期
鞍山 东安项目 铁东区 530,560 前期
青岛 金域华府
（双山南
山地块） 市北区 221,057 前期
万科城（308国道以
北地块） 四方区 238,789 前期
重庆 高新园I分
区项目 渝北区 376,737 前期
高新园H分区项目 渝北区 145,068 前期
交通大学（渝
中校区）
项目 渝中区 533,486 前期
合计 3,332,280
报告期末至本报告披露日，公司新获项目4个，项目规划建筑面积117.6万平方米，按万科权益计算的建筑面积81.4万平方米，地价总额合计35.2亿元。详细情况如下：
城市 项目名称 地理位置 权益 比例 占地面积 当前规划建 万科权益建 项目
(平方米) 筑面积(平方米)筑面积 进度
(平方米)
中山 库充地块 东区 100% 76,387 87,960 87,960 前期
武汉 城市花园后期 东西湖区 100% 230,972 346,800 346,800 前期
佛山 顺德登州地块 顺德区 49% 284,036 710,092 347,945 前期
广州 金沙洲B04地块 白云区 100% 17,207 30,973 30,973 前期
合计 608,602 1,175,825 813,678
【2008年年报】
1. 管理层讨论与分析市场环境变化与管理层看法
2008 年，住宅市场经历了深刻调整。国家统计局公布的数据显示，08 年各季度住房成交面积的同比变动幅度依次为-0.3%、-10.8%、-27.2%和-25.3%，成交金额的同比变动幅度依次为 5.2%、-4.9%、-33.9%和-26.0% ，调整呈现渐次深入的态势。2008 年全国商品住宅的成交面积和成交金额分别下降了 20.3%和20.1%，这在中国房地产行业近十多年来尚属首次。而东部地区及大城市的调整更为明显，万科重点关注的14 个城市，成交面积萎缩普遍在 50％上下。
报告期内的深幅调整，一方面源自 2007 年行业过热后必将出现的理性回归，另一方面源自全球金融危机的波及。
房地产行业历来与宏观经济密切相关，始于发达国家的金融风暴，目前已深入到实体经济领域，对经济前景的信心以及未来收入的预期短期内发生了急剧转变。这一冲击最终会大到何种程度、将持续多长时间；而各国为对抗经济下行风险、提振信心所采取的一系列措施，又能在多大程度上发挥成效，目前都还难以断言。有鉴于此，万科在 2008 年第三季度报告中已经表示，中国住宅市场短期内的变动可能极其复杂，已经超出了企业的预测能力。企业的经营策略，只能回到更基本的商业逻辑，在短期的高度不确定性之外，把握确定、恒久的市场规律。
首先，万科认为，决定中国房地产行业长期前景的深层因素，并未发生任何根本性的转变，正如万科在之前的定期报告中所表述的那样：“短期来看，尽管调整的到来本身就难免引起部分市场参与者的疑惑与观望，市场需要一段时间来重新达成共识，在这一过程中不排除会发生短期过度调整的可能，但只要决定行业基本面的深层因素依然明朗，则调整必然只是阶段性插曲，不可能改变行业整体的发展方向。”时至今日，这些判断并未有丝毫动摇。其次，对企业来说，面对高度不确定的市场波动，应坚持“应对重于预测”的基本原则，在确保经营安全性的前提下，增强对市场的感知能力和快速反应能力，针对市场的各种可能性制订有效、周密的预案，并在形势趋于明朗时迅速付诸行动。
报告期内，宏观经济政策由年初的防通胀和经济过热调整为以确保经济增长为首要目标，而受整体经济环境变化以及住房市场供需态势转变的影响，房地产行业的调控基调也由延续数年的抑制过热向防范市场“硬着陆”转变。2008年四季度以来，政府相关部门对住房政策方面进行了一系列调整，希望通过房地产行业带动众多相关行业的健康发展，提高整体国民经济的活力。这些政策包括对个人首次购买90平方米及以下普通住房，统一将契税税率下调至1%；金融机构在对居民首次购买自住普通住房和改善型普通自住房提供贷款时，贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%等。这些措施降低了自住购房者的总体支出，有利于自住购房者实现购房愿望，实现房地产市场的平稳过渡。随着政策的出台，多家企业也做出了积极回应，采取了更为务实的价格策略，部分城市的成交量环比出现了回升。
期内，中央政府出台扩大内需的十大举措，提出加大保障性住房的建设力度，这也是07年住房保障体系纲领性文件《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》思路的进一步延续。保障性住房主要针对现阶段商品房市场难以涵盖的低收入住房困难家庭群体。作为住房供应的两大组成部分，保障性住房和商品住房之间主要体现为分工互补的关系。长远来看，住房保障的落实有助于社会和谐，有利于房地产行业的健康发展。短期来看，加大保障性住房的建设力度有助于稳定经济、增强对宏观经济的信心，这对房地产行业也将起到积极的作用。
经营业绩与分析
2008 年公司实现营业收入 409.9 亿元，同比增长 15.4%，实现净利润 40.3 亿元，同比下降 16.7%。营业收入上升而净利润出现下降，主要有如下几个原因，相关情况是管理层在过去一年不断检讨和反思，而在未来发展中要认真面对并予以改善的。
公司 2008 年净利润较 2007 年减少 8.1 亿元，与计提存货跌价准备的影响基本相当。报告期内市场房价、地价均出现明显调整，基于审慎的财务策略，公司根据市场情况对可能存在风险的 13 个项目计提存货跌价准备 12.3 亿元。该等存货跌价准备考虑递延所得税因素后，影响本报告期税后净利润 9.2 亿元，影响归属于母公司所有者的净利润 8.9 亿元。上述准备的计提虽然基于审慎的财务策略，但部分反映了公司在该等项目的获取中，拿地成本偏高。
除存货跌价准备的影响外，公司2008 年结算毛利率较 2007 年下降 2.34 个百分点。2008 年公司结算均价与2007 年基本持平，而单方结算成本增加 290 元，其中单方土地成本增加 244 元，单方其他成本增加 46元。2008 年结算项目中装修房比例有所上升，因此单纯从数据上看，地价外单方成本 46 元的增加幅度并不突兀。但考虑到 2008 年公司结算项目中普通住宅比例高于往年的特点，这仍然反映出公司在牛市氛围下，对成本的管理能力有所松懈。
报告期内，公司实现销售面积 557.0 万平方米，销售金额 478.7 亿元，分别比 2007 年减少 9.2%和 8.6%。08 年底，公司占全国住宅市场的份额为 2.34%，较年初进一步提升。万科的市场占有率，在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山等 9 个城市排名首位；在杭州、苏州、无锡、东莞、珠海等5 个城市排名第2 位；在中山、成都两个城市排名第 3 位。
从地域分布看，珠三角区域实现销售面积 182.0万平方米，销售收入 176.2 亿元，分别占公司整体的 32.7%和 36.8%；长三角区域实现销售面积 173.6 万平方米，销售收入 166.0 亿元，分别占公司整体的 31.2%和34.7% ；环渤海区域实现销售面积 137.9 万平方米，销售收入 97.5 亿元，分别占公司整体的 24.8%和20.4%；其它市场实现销售面积63.6 万平方米，销售收入39.0 亿元，分别占公司整体的 11.4%和 8.1%。
其中深圳共销售41.7万平方米，主要来自深圳万科城、第五园等项目；上海共销售65.6万平方米，主要来自上海白马花园、新里程等项目；在其他城市，沈阳万科城、苏州魅力之城和天津东丽湖等项目都取得了良好的销售成绩，期内分别售出14.6万平方米、13.5万平方米和13.1万平方米。
报告期内公司实现结算面积 451.4 万平方米，同比增长 14.6%，结算收入404.9 亿元，同比增长 15.1%。截至报告期末，公司尚有346.4 万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额总计273.4 亿元。
鉴于市场成交量出现大幅下滑，为使推盘计划和销售进度相匹配，合理控制存货规模，同时也使公司有更充裕的时间根据当前购房者的主流需求优化产品结构，公司于 08 年中期和三季度两度下调开竣工面积，全年的新开工面积由年初计划的 848 万平方米调整为 570 万平方米左右，竣工面积由年初计划的 689 万平方米调整为 586 万平方米。截至报告期末，公司实际完成新开工面积 523.3 万平方米，比 2007 年减少32.6%，比年初的计划数减少 38.3%；完成竣工面积 529.4 万平方米，比 2007 年增加 18.9%，比年初的计划数减少23.2%。全年的开发面积与销售面积基本匹配。
从 2007 年度中期报告开始，公司放缓了获取项目的节奏。2008 年鉴于市场的不确定性，公司继续在项目获取上保持谨慎的态度。报告期内，公司新增按万科权益计算的项目建筑面积 465 万平方米，少于 2007年的 934 万平方米，其中 84.5%是通过收购公司或合作方式取得。全年新增项目土地价款合计 136.1 亿元，土地的平均成本约 2003 元/平方米，明显低于 2007 年地价水平。截至 2008 年末，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积为 1793 万平方米。
期内，公司通过合作方式，获得合肥金色名郡（皖安地块）、江淮地块，重庆渝园项目（宝圣项目）以及西安新地城项目，新进入合肥、重庆、西安等城市。
报告期末，在公司各类存货中，已完工开发产品（现房）78.9 亿元，仅占 9.2%；拟开发产品（对应公司规划中项目）341.3 亿元，占比 39.7%；在建开发产品438.3 亿元（其中包括 346.4 万平方米、合同金额 273.4亿元的已售出未结算产品），占比 51.0%。
截至报告期末，公司持有货币资金 199.8 亿元，较年初时增加 17.2%；净负债率33.1%，较年初上升9.7 个百分点，较中期末下降 4.1 个百分点。各类短期借款和一年内到期的长期借款 178.7 亿元。在行业整体资金较为紧张的背景下，公司保持了健康的财务状况。此外，公司一贯坚持稳健经营，通过长期积累，在金融系统中培养了良好的信用和彼此了解、信任的合作关系，融资渠道相对丰富。9 月份，公司顺利发行 59亿元公司债券，使资金实力得到进一步增强。
公司2008 年管理回顾
报告期内，鉴于住房市场成交量大幅萎缩，且市场的复杂性和不确定性显著提高，公司认为，调整期内不应过于追求短期规模增长，而应以确保经营的稳健性和财务安全性为首要目标。为此，公司继续贯彻“现金为王”的策略，一方面采取各种策略积极促进销售，另一方面，公司根据销售进度随时对新项目的开发节奏做出调整。
2008年万科将促进销售，消化库存，优化运营作为工作重点，要求各一线公司回到基本商业逻辑，围绕市场和客户展开工作，切实提高产品品质和服务水准。公司提出“管理聚焦，为一线经营服务”的原则，加大了对一线公司的支持力度，并由总部组织协调，打造内部知识传承系统和学习交流平台，促进各地公司之间的专业知识与经验共享。
期内公司建立和完善了主要城市的市场监测体系，以持续跟踪和了解全国重点城市市场信息。公司对产品销售定期按户型、需求类型、支付方式等多种指标进行深入细分，以更好的把握客户需求特征和市场趋势。鉴于调整期内自住需求成为绝对主流，低总价的中小户型更容易受到市场的青睐，公司加大了相应产品的供应力度。08年万科的产品销售中，首次置业和改善性购房比例超过80%，90平方米以下的产品比例接近50%。
期内，公司根据既定发展战略，进一步深入住宅工业化的研发和应用。全年新开工的住宅工业化项目有上海城花新园、金色城市、四季花城，深圳第五园，北京假日风景等，覆盖上海、深圳、北京三个城市，新开面积超过60 万平方米。
报告期内，由公司出资建设的广州“万汇楼”项目被广东省建设厅列为“广东省企业投资面向低收入群体租赁住房试点项目”，并于08年年中正式实现入住。作为探索中低收入人群居住解决方案的一种尝试，“万汇楼”得到了来自社会各界的广泛肯定，并获得中国建筑传媒奖之“居住建筑特别奖”。
期内，在股东的支持下，在净支出额度1亿元以内参与四川地震灾区灾后安置及恢复重建工作的议案获得通过。12月31 日，由公司全额捐建的四川绵竹遵道镇学校主教学楼及卫生院综合楼交付仪式在四川遵道正式举行，成为震后首批企业捐建的永久性公共建筑。
期内，国家税务总局公布了 2007 年度中国企业纳税排行榜，万科 2007 年纳税总额 53.1 亿元，在“中国企业集团纳税五百强排行榜”中，位列第 49 位，在“中国企业集团房地产行业纳税十强排行榜”中位列第一名，再度成为房地产集团纳税冠军。
公司连续第六次获得由经济观察报社与北京大学企业案例管理研究中心共同评选的“中国最受尊敬企业”称号；由《华尔街日报》（亚洲版）评选的中国十大最受尊敬企业中，万科作为唯一一家房地产公司上榜。由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同发布的“2008 中国房地产百强企业研究”报告中，万科位列房地产企业综合实力第一。在《福布斯》“亚洲最优 50大上市公司”和“年度最佳商业领袖”评选中，万科入选“亚洲最优 50 大上市公司”榜单。公司还首次入选英国《金融时报》2008 年全球市值 500 大企业排行榜（FT Global 500 ）。
在 2008 年度“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”评选中，公司继 2007 年三项目获得金奖后，中山城市风景项目、天津东丽湖项目、北京熙园项目和成都魅力之城项目等四个项目再度摘取金奖。中山城市风景项目作为住宅小区工程更获得专业最高荣誉——中国土木工程詹天佑奖，成为公司第三个获此殊荣的项目。在由美国《商业周刊》和《建筑实录》杂志共同举办的第二届“好设计创造好效益”评选中，万科荣膺“最佳业主”大奖，万科产品体验中心被评为“最佳室内设计”，良渚文化博物馆荣获“最佳公共建筑”。万科·棠樾项目以自然保护和文化传承，在“2008 全球人居环境*最佳范例论坛”上获得“全球人居环境最佳社区综合范例奖”。在经建设部批准，由中国房地产业协会和建设部住宅产业化促进中心发布的“首届广厦奖”评选中，万科共有 6 个项目获奖，分别是北京西山庭院、长春上东区（1-3 期）、上海朗润园、浙江南都·江滨花园、武汉城市花园（一、二期）、广州城市花园，成为获奖项目最多的企业。
在中国质量协会颁布的“2008 年全国质量奖”中，万科上海公司作为唯一的服务业企业代表荣膺此项大奖，成为了房地产行业内首家获此殊荣的企业。
公司在节能环保方面的努力也获得更多的认同，年内深圳万科城四期获选建设部科学技术委员会，建设部科技发展促进中心主办的 2007中国建筑节能年度代表工程。在中国企业家杂志社、中国企业家俱乐部和气候组织联合主办的首届“中国绿色公司年会”公布的“中国绿色公司 2007 年度标杆企业”中，万科成为唯一获选的房地产企业。
报告期内，面对行业经营环境的急剧变化，公司通过定期推介、网上路演，机构走访、接待来访等方式，与投资者展开广泛的沟通和互动。期内，公司连续第四年获得由深圳证券交易所和上海证券交易所指导，中国上市公司投资者关系管理研究中心等单位主办的“最佳投资者关系管理百强”。在由和讯网和中国证券市场研究设计中心等机构联合主办的 2008 最佳投资者关系上市公司评选中，万科荣获最佳投资者关系上市公司。年内，在由中国证券报社主办的中国上市公司百强评选中，万科再次获选“中国上市公司金牛奖百强”和百强特别奖—— “基业长青奖”。公司还获选由证券时报社等评选的“中国上市公司主板价值百强”。
未来发展展望
2008 年底以来，政府从提振整体经济的角度出发，推出了一系列旨在降低居民购房负担、鼓励住房消费的政策，众多开发企业也顺应市场趋势，以更加理性的心态应对调整，积极促进销售。从数据上看，四季度东部地区商品住宅成交同比调整的幅度较前有所趋缓，在最早展开调整的深圳地区，近期住房市场成交量出现了明显的回升。考虑到宏观经济形势和住宅市场的诸多不确定性，这一态势能否持续还需要进一步的观察。对企业而言，只有回归最基本的商业逻辑，回归市场和客户的原点，才是应对市场波动的最有效的手段。
2009 年公司将在确保经营安全的同时，力争促进业绩增长；另一方面，公司将重新审视在牛市氛围下暴露的不足，尽最大努力提高专业能力，提升组织效能，推进技术创新，为长远发展奠定基础。
2009 年公司发展策略的重点方向之一，是提升万科产品的市场竞争力。而产品的市场竞争力涵盖了开发过程中客户定位、产品设计、市场营销、工程质量、成本管理等各项核心业务能力。公司将利用已有的客户满意度调查、客户市场调研、物业管理、网上投诉等系统和工具，对现有的产品分类、客户细分进行调整和充实。客户研究的重点不仅仅局限于了解客户目前的需求，还包括充分挖掘客户未来和潜在的需求，以确保公司的客户研究能力始终处于领先水平，确保公司的客户定位具有高度的创新能力和前瞻性。产品设计是公司的传统优势，2009 年公司将在设计创新、标准化、工厂化、精装修、技术研发等多个方面，继续保持和发扬这一优势。随着社会和生活方式进一步的多元化，传播手段和载体也必然呈现多元化趋势。公司认为，高投入的传统方式已经不适应新的要求，市场营销方式需要转型。2009 年公司将对目标客户的生活方式、工作状态、家庭结构、交际圈层甚至是消费习惯进行全方位的研究，以期找到精准的营销渠道，在提高效率的同时，降低营销费用。工程质量的不断提升有赖于高度务实的质量文化，2009 年公司要求工程系统的关注重点进一步从制度、流程、规范向工程现场管理、实体质量转移。公司将对工地现场管理职责、监理工程公司定位、工程管理团队构成进行优化。
2008 年各主要市场的住房价格普遍下调，而 2009 年结算资源中相当部分来自 2008 年的销售。预计 2009年住宅行业毛利率将可能出现较为明显的下滑。低毛利率背景下，成本管理更显重要。2009 年公司将深入的开展成本优化。首先是不断检视开发中的各个流程，通过集团内的横向比较，将部分过高的成本降到合理的水平；然后通过与行业内规模品牌相当企业的成本对标，获取成本进一步优化的动力。因各地项目所采用的部品和工艺标准种类繁多，为便于管理和进行成本评估，公司将通过标准化手段予以规范，在此基础上确定最具经济性的部品选择和工艺标准方案，并充分运用集中采购机制，使规模优势得到有效发挥。在装修房方面，针对此前部分项目存在的装修标准与项目售价不匹配的问题，公司将通过制定装修成本售价比等指标，提高装修成本投入的合理性。鉴于从成本投入到最终结算存在较长的时间跨度，上述努力的成果，要在未来两到三年才能逐步体现出来。
2009 年公司将加强对期间费用的控制，提升经营效益水平。目前，在管理费用方面，已经采取提升工作效率、简化管理动作，实行费用预算硬约束和严格执行与监督信息反馈等措施；在营销管理上，已经开展加强市场和客户研究、优化广告投放与销售渠道等行动，以进一步降低销售费用。公司计划在 2009 年将管理费用、销售费用占营业收入的比例较 2008 年降低 20%。在融资管理上，将通过提高资金使用效率、选择融资方式等，降低融资费用。在项目获取上，公司总体上仍将保持谨慎，同时，公司也会灵活把握行业整合带来的机会，通过并购、合作等多种方式获取真正质优价廉的土地，为未来的业绩发展储备必备的资源。公司将进一步完善投资管理体系，整合投资分析工具和方法，兼顾效益和风险，切实提高投资质量。在项目开发方面，公司仍然会坚持开发节奏和销售节奏相匹配，产品类型与市场需求相匹配的原则。在存货上坚持“量出为入”，加强对项目新开工、新开盘的管理，确保产品的适销对路。公司 2009 年新开工面积计划约 403 万平方米，比 2008 年实际完成数下调约 23%。竣工面积计划为619 万平方米，比 2008 年竣工量增加约 17%。考虑到 09 年市场的不确定性较大，公司现有的可售资源仍然比较充足，在项目开发上坚持谨慎的策略有助于提高公司在行业调整中的安全性和灵活性。公司的开发节奏也会根据市场形势的变化随时调整，一旦市场销售呈现出好转，公司随时可以增加新的开工面积。作为未来万科竞争优势的重要组成部分，2009 年万科将继续积极推动工业化。公司将在标准化产品基础上，选择适宜的项目，积极推动工业化与节能环保的研发和应用。
公司将进一步打造并完善与现阶段发展规模相适应的管理体系，提高管理效益。公司将推进“简政强兵”计划，减少管理层级，优化管理人员，强化绩效导向。此外公司依托原深圳区域所属万创建筑设计顾问有限公司，在总部设立万创设计管理中心，以强化总部的专业管理能力。
2009 年，行业资金整体紧张的局面不会改变，市场调整在带来挑战的同时，也为企业以相对较优的价格获取未来发展所需的资源创造了有利的条件。为此，公司将进一步拓展融资渠道，并在条件许可的情况下考虑进行一次股权融资。但正如公司此前所表示过的，在此问题上公司将高度谨慎，充分考虑资本市场和投资者的承受力。只有在获得广大股东认同的前提下，股权融资才能提上议事日程；此外公司在融资的时机、规模、方式上也会尽一切努力，避免融资本身可能对证券市场造成重大不利影响，同时确保融资将为股东带来盈利增长。
2.公司经营情况
（1）主营业务的范围及其经营状况A.按行业划分公司为专业化房地产公司，主要产品为商品住宅，2008年公司销售面积557.0万平方米，销售金额478.7亿元，分别较07年下降9.2%和8.6%。
2008年全国商品住宅销售总额为20,424.06亿元。按此口径计算，2008年公司在全国的市场占有率为2.34%，比2007年增加0.27个百分点。报告期内，公司房地产项目结算面积451.4万平方米，同比增长14.6%，结算收入404.9亿元，同比增长15.1%，结算成本246.5亿元，比去年同期增长21.0%；房地产业务的营业利润率约为28.2%，比上年减少2.34个百分点。
单位：人民币万元
营业收入 营业成本
行业
金额 增减 金额 增减
1.主营业务
其中：房地产 4,048,960 15.11% 2,465,348 21.04%
物业管理 25,280 20.36% 24,429 41.17%
2.其他业务 24,938 76.36% 10,750 64.27%
合计 4,099,178 15.38% 2,500,527 21.34%
续上表:
营业利润率注 1
行业
数值 增减
1.主营业务
其中：房地产 28.15% 减少2.34 个百分点
物业管理 -2.37% 减少 14.21个百分点
2.其他业务 23.66% 减少 14.03个百分点
合计 27.94% 减少2.47 个百分点
注 1：营业利润率数据已扣除主营业务税金及附加。B.按投资区域划分公司坚持以珠三角、长三角和环渤海区域为重点的城市经济圈聚焦战略，2008 年深圳、广州、上海、北京、天津几大核心城市占营业收入和净利润的比重分别达到53.2%和 57.7%。
主营业务收 比例 净利润（万
入（万元） （%） 元）
珠江三角洲区域
深圳 581,989.95 14.37 86,861.27
广州 397,073.76 9.81 47,561.32
东莞 150,819.28 3.72 16,833.77
珠海 60,393.70 1.49 14,331.14
中山 31,758.04 0.78 4,416.33
佛山 230,798.20 5.70 45,248.79
长沙 35,383.08 0.87 5,609.89
厦门 35,443.97 0.88 7,758.30
小计 1,523,659.98 37.62 228,620.81
长江三角洲区域
上海 512,215.69 12.65 55,581.57
苏州 183,190.03 4.52 20,218.29
杭州 185,043.25 4.57 23,372.60
南京 92,629.43 2.29 (14,689.70)
南昌 30,065.57 0.74 2,957.91
宁波 96,659.32 2.39 14,250.77
镇江 30,620.27 0.76 (34.21)
无锡 150,026.92 3.71 5,352.19
小计 1,280,450.48 31.63 107,009.42
环渤海区域
北京 327,459.92 8.09 31,174.61
天津 335,603.91 8.29 30,165.09
沈阳 210,853.59 5.21 30,225.81
大连 47,855.28 1.18 1,328.85
青岛 18,435.01 0.46 (433.87)
长春 26,578.98 0.66 2,470.44
小计 966,786.69 23.89 94,930.93
其它
成都 94,087.14 2.32 (24,428.38)
武汉 183,976.05 4.54 29,458.48
小计 278,063.19 6.86 5,030.10
总计 4,048,960.34 100.00 435,591.26
续上表:
结算面积
比例 比例
（万平方
（%） （%）
米）
珠江三角洲区域
深圳 19.94 36.79 8.15
广州 10.92 38.13 8.45
东莞 3.86 16.60 3.68
珠海 3.29 4.33 0.96
中山 1.01 6.82 1.51
佛山 10.39 28.97 6.42
长沙 1.29 5.45 1.21
厦门 1.78 2.58 0.57
小计 52.48 139.66 30.94
长江三角洲区域
上海 12.76 39.82 8.82
苏州 4.64 15.70 3.48
杭州 5.37 19.81 4.39
南京 -3.37 10.37 2.30
南昌 0.68 6.26 1.39
宁波 3.27 7.86 1.74
镇江 -0.01 7.86 1.74
无锡 1.23 25.64 5.68
小计 24.57 133.32 29.54
环渤海区域
北京 7.15 33.85 7.50
天津 6.93 40.71 9.02
沈阳 6.94 35.18 7.79
大连 0.31 6.44 1.43
青岛 -0.10 3.07 0.68
长春 0.57 5.11 1.13
小计 21.80 124.36 27.55
其它
成都 -5.61 20.86 4.62
武汉 6.76 33.17 7.35
小计 1.15 54.03 11.97
总计 100.00 451.37 100.00
【公司投资情况说明】
【投资情况说明】2009-08-04
公司投资情况
（1）募集资金使用情况
A.2007年公开发行A股情况
经有关部门核准，本公司于2007年8月22日发布招股说明书，向社会公开发行A股股票，发行数量317,158,261股（面值人民币1元/股），发行价格31.53元/股，募集资金人民币9,999,999,969.33元，扣除发行费用人民币63,398,268.11元后,募集资金净额人民币9,936,601,701.22元于2007年8月30日到位，已由深圳南方民和会计师事务所深南验字（2007）第155号验证报告验证在案。
截止本报告期末，各项目的投资、收益和进度的详细情况如下：
单位：万元
募集资金总额 993,660 本年度已使用募集资金总额 78,316
已累计使用募集资金总额 947,364
承诺项目 是否变 拟投入金额 实际投入金额 项目进度
更项目
上海金色雅筑（原中林项目） 否 70,000 70,000 100%
上海浦东五街坊项目 否 120,000 104,425 未开工
杭州西溪蝶园（原蒋村项目） 否 70,000 70,000 32%
杭州余杭区良渚项目 否 170,000 170,000 33%
宁波鄞州区金色水岸项目 否 163,660 163,660 72%
佛山万科城（原南庄项目） 否 90,000 90,000 32%
广州新里程（原科学城H3项目） 否 60,000 60,000 87%
广州金域蓝湾（原金沙洲项目） 否 80,000 80,000 42%
珠海香洲区珠海宾馆项目 否 65,000 54,649 未开工
南京白下区安品街项目 否 65,000 44,630 未开工
南京红郡（原黄家圩项目） 否 40,000 40,000 96%
合计 - 993,660 947,364 -
接上表:
募集资金总额
承诺项目 承诺效益 已结算部分 当前预计全项目
（全项目销 销售净利率 销售净利率
售净利率）
上海金色雅筑（原中林项目） 14.94% 19.52% 19.47%
上海浦东五街坊项目 10.34% 19.35%
杭州西溪蝶园（原蒋村项目） 10.12% 17.13% 19.65%
杭州余杭区良渚项目 10.29% 8.40% 12.58%
宁波鄞州区金色水岸项目 11.42% 16.99% 18.77%
佛山万科城（原南庄项目） 17.08% 21.10% 17.58%
广州新里程（原科学城H3项目） 9.20% 2.54% 5.61%
广州金域蓝湾（原金沙洲项目） 13.70% 8.65% 9.71%
珠海香洲区珠海宾馆项目 11.73% 15.25%
南京白下区安品街项目 12.09% 3.00%
南京红郡（原黄家圩项目） 20.54% 8.60% 10.21%
合计 - - -
未达到计划进度和预计收益的说明（分具体项目） 1、 上海五街坊项目因“世博会”政府道路规划调整影响，未能如期开工。目前所有影响项目开发因素已基本消除，公司为实现项目地块价值最大化，正在顺应市场需求，进一步修改及深化产品方案，为项目开工积极准备；珠海香洲区珠海宾馆项目受珠海市政府调整中心城区的整体规划影响，未能如期开工，公司现已取得住宅部分的《建设工程规划许可证》，目前正在办理《施工许可证》，为项目开工积极准备；南京安品街项目因受政府老城保护的政策影响，须调低容积率并限高，影响了项目如期开工和效益水平，目前项目总体规划方案已基本确定，公司正在进行规划许可申请及相关洽谈，为项目尽快开工积极准备； 2、 根据目前项目销售情况及市场预测，预计广州新里程项目、广州金域蓝湾项目、南京安品街项目及南京红郡项目的盈利水平不能达到招股意向书的承诺水平；募集资金其他投向项目的收益率均超过收益预测水平， 按加权平均法计算，预计本次募集资金投向项目的整体效益高于招股意向书的收益预测水平。
变更原因及变更程序说明（分具体项目） 无变更
尚未使用的募集资金用途及去向 截至2009年6月30日，本公司此次募集资金按照招股意向书使用了人民币947,364万元，占募集资金净额人民币993,660万元的95%，余额人民币46,296万元将随着项目的后续开发全部投入。
（2）非募集资金使用情况
①主要权益投资情况
1） 报告期内，公司发起设立子公司2家，详细情况如下：
单位：元
序号 公司 币别 注册资本 权益 主营业务
1 青岛万科企业有限公司 人民币 50,000,000.00 100% 房地产开发经营
2 沈阳万科金域曦郡房
地产开发有限公司 人民币 10,000,000.00 100% 房地产开发经营
2）报告期内，公司收购公司情况如下：
A．武汉王家墩现代城房地产开发有限公司本期相关收购手续办理完毕，纳入了公司合并报表范围。
B．报告期内公司收购耀晶有限公司100%股权，合计投资港币1,000元。
3）报告期内，为支持控股子公司的业务发展，公司分别对4家公司合计增资约1.36亿元，其中对无锡东城房地产有限公司增资0.69亿元，对江西万科青山湖房地产发展有限公司增资0.4亿元，富阳泉水湾置业有限公司增资美元0.04亿元。期内，公司还对其他公司增资港币9.9万元。
②其他投资情况
报告期内，公司新增项目15个，项目规划建筑面积合计约408万平方米，按万科权益计算的建筑面积合计333万平方米。项目详细情况如下：
城市 项目名称 位置 权益比例 占地面积 规划建筑面
(平方米) 积(平方米)
广州 柏悦湾（大
坦沙项目） 荔湾区 100% 38,111 135,689
佛山 金域蓝湾
（桂城半
岛路项目） 南海区 55% 221,035 574,690
陈村项目 顺德区 100% 38,986 134,891
厦门 湖心岛项目 湖里区 100% 95,098 199,710
福州 纸箱厂项目 仓山区 100% 16,168 35,570
上海 七宝35#北块 闵行区 51% 39,366 69,913
无锡 金色城市
南地块 新区 55% 102,170 306,510
沈阳 金域国际
（铁西胶管
厂地块） 铁西区 100% 27,580 108,581
五里河项目 沈河区 55% 83,175 276,048
鞍山 东安项目 铁东区 100% 303,700 530,560
青岛 金域华府
（双山南
山地块） 市北区 100% 68,153 221,057
万科城（308国道以
北地块） 四方区 55% 154,607 434,161
重庆 高新园I分
区项目 渝北区 100% 138,071 376,737
高新园H分区项目 渝北区 100% 41,448 145,068
交通大学（渝
中校区）
项目 渝中区 100% 105,463 533,486
合计 1,473,131 4,082,671
接上表:
城市 项目名称 万科权益建筑面积(平方米) 项目进度
广州 柏悦湾（大
坦沙项目） 荔湾区 135,689 在售
佛山 金域蓝湾
（桂城半
岛路项目） 南海区 316,080 前期
陈村项目 顺德区 134,891 前期
厦门 湖心岛项目 湖里区 199,710 前期
福州 纸箱厂项目 仓山区 35,570 前期
上海 七宝35#北块 闵行区 35,656 前期
无锡 金色城市
南地块 新区 168,581 前期
沈阳 金域国际
（铁西胶管
厂地块） 铁西 108,581 前期
五里河项目 沈河区 151,826 前期
鞍山 东安项目 铁东区 530,560 前期
青岛 金域华府
（双山南
山地块） 市北区 221,057 前期
万科城（308国道以
北地块） 四方区 238,789 前期
重庆 高新园I分
区项目 渝北区 376,737 前期
高新园H分区项目 渝北区 145,068 前期
交通大学（渝
中校区）
项目 渝中区 533,486 前期
合计 3,332,280
报告期末至本报告披露日，公司新获项目4个，项目规划建筑面积117.6万平方米，按万科权益计算的建筑面积81.4万平方米，地价总额合计35.2亿元。详细情况如下：
城市 项目名称 地理位置 权益 比例 占地面积 当前规划建 万科权益建 项目
(平方米) 筑面积(平方米)筑面积 进度
(平方米)
中山 库充地块 东区 100% 76,387 87,960 87,960 前期
武汉 城市花园后期 东西湖区 100% 230,972 346,800 346,800 前期
佛山 顺德登州地块 顺德区 49% 284,036 710,092 347,945 前期
广州 金沙洲B04地块 白云区 100% 17,207 30,973 30,973 前期
合计 608,602 1,175,825 813,678
【投资情况说明】2009-03-10
公司投资情况
（1）募集资金使用情况A.发行公司债券情况
经有关部门核准，2008 年 9 月 2 日公司公布公司债券发行公告，向社会公开发行面值不超过590,000 万元的公司债券。本期债券分为有担保和无担保两个品种，共募集资金 590,000 万元，扣除发行费用之后的净募集资金 576,012 万元已于 2008 年 9 月 10 日到位，深圳南方民和会计师事务所为之出具了深南验字(2008)第 182 号的验资报告。报告期内有关募集资金严格按照募集说明书规范使用。B.2007 年公开发行A 股情况
经有关部门核准，公司于 2007 年 8 月 22 日发布招股意向书，向社会公开发行 A 股股票，发行数量
317,158,261 股（面值人民币 1 元/股），发行价格人民币 31.53 元/股，募集资金人民币 9,999,999,969.33
元。扣除发行费用人民币 63,398,268.11 元后，募集资金净额人民币 9,936,601,701.22 元于 2007 年 8 月 30
日到位，已由深圳南方民和会计师事务所深南验字（2007）第155 号验证报告验证在案。上述募集资金投资于 11个项目，截至2008 年 12 月31 日，各投资项目的投资、收益、进度情况如下：
单位：人民币万元
募集资金总额 993,660 本年度投入募集资金总额 201,316
变更用途的募集资金总额 0
已累计使用募集资金总额 869,048
变更用途的募集资金总额比例 0%
是否 本年投 累计投
承诺项目 变更 拟投入 项目进度
项目 金额 入金额 入金额
广州新里程（原科学城H3 项
否 60,000 8,074 60,000 62%
目）
广州金域蓝湾（原金沙洲项目） 否 80,000 0 80,000 37%
佛山万科城（原南庄项目） 否 90,000 43,224 90,000 31%
珠海香洲区珠海宾馆项目 否 65,000 2,018 54,280 未开工
杭州西溪蝶园（原蒋村项目） 否 70,000 0 70,000 29%
杭州余杭区良渚项目 否 170,000 0 170,000 31%
宁波鄞州区金色水岸项目 否 163,660 68,358 141,757 65%
上海浦东五街坊项目 否 120,000 15,871 54,268 未开工
上海金色雅筑（原中林项目） 否 70,000 44,893 66,125 100%
南京白下区安品街项目 否 65,000 885 44,614 未开工
南京红郡（原黄家圩项目） 否 40,000 17,993 38,004 88%
合计 否 993,660 201,316 869,048 -
产生收 可行性是否发
承诺项目 预计收益 益情况
生重大变化
广州新里程（原科学城H3 项
11,682 - 否
目）
广州金域蓝湾（原金沙洲项目） 71,224 4,803 否
佛山万科城（原南庄项目） 72,568 18,273 否
珠海香洲区珠海宾馆项目 23,973 - 否
杭州西溪蝶园（原蒋村项目） 36,963 - 否
杭州余杭区良渚项目 191,280 12,493 否
宁波鄞州区金色水岸项目 35,099 14,308 否
上海浦东五街坊项目 16,883 - 否
上海金色雅筑（原中林项目） 14,509 26,372 否
南京白下区安品街项目 13,035 - 否
南京红郡（原黄家圩项目） 15,909 374 否
- -
合计 否
未达到计划进度和预计收益的 (1).珠海香洲区珠海宾馆项目受珠海市政
说明（分具体项目） 府调整中心城区的整体规划影响，未能如
期开工。目前公司正进行项目规划报批工
作，为项目开工积极准备；上海五街坊项
目因“世博会”政府道路规划调整影响，
未能如期开工，目前公司正在为项目开工
积极准备；南京安品街项目因政府出于保
护老城区目的，进行规划调整，影响了项
目如期开工。目前公司正在进行规划报批
工作，为项目开工积极准备。
(2).根据目前项目销售情况及市场预测，
预计广州科学城H3项目、广州白云区金沙
洲项目、南京白下区安品街项目及南京下
关区黄家圩项目的盈利水平不能达到招股
意向书预测水平；预计募集资金其他投向
项目的收益率均超过收益预测水平，按加
权平均法计算，预计本次募集资金投向项
目的整体效益高于招股意向书的收益预测
水平。
变更原因及变更程序说明（分 无变更
具体项目）
为提高募集资金的使用效率，降低公司的
财务费用，维护公司和投资者的利益，公
司2008 年2 月 18日提交董事会审议并通
过了《关于使用部分专项募集资金暂时补
充流动资金的议案》。根据董事会决议，
公司使用不超过9.8 亿元短期内不使用的
专项募集资金暂时补充流动资金，使用期
用闲置募集资金暂时补充流动 限不超过2008 年 8 月27 日。部分专项
资金情况 募集资金补充流动资金不影响募集资金投
资计划的正常运行。
2008 年 8 月25 日，公司已按承诺将9.8
亿元补充流动资金的专项募集资金转回募
集资金专用账户。
详细情况请见公司于2008 年2 月28 日和
8 月27 日在《中国证券报》、《证券时
报》、《上海证券报》和香港英文《虎报
》发布的公告。
截至2008 年 12 月31 日，此次募集资金
尚未使用的募集资金用途及去 按照招股意向书使用了人民币 869,048万
向 元，
占募集资金净额人民币993,660 万元的
87.5%，余额人民币 124,612 万元将随着
项目的后续开发全部投入。
C.2006 年非公开发行A 股情况
经有关部门核准，公司于 2006 年 12 月 13 日向特定对象非公开发行A 股股票募集资金总额人民币 42 亿元，扣除发行费用后募集资金净额人民币 41.967 亿元于 2006 年 12 月 19 日到位，并经深圳大华天诚会计师事务所深华(2006）验字 108 号验资报告验证在案。2008 年之前，非公开发行股票募集资金按照承诺已使用人民币 418,093 万元，除拟投入武汉金色家园项目的募集资金 1,577 万元尚未使用外，其他项目募集资金承诺投资金额已全部使用完毕。2008 年拟投入武汉金色家园项目的募集资金人民币 1,577 万元也已全部使用完毕，使用情况如下：
单位：人民币万元
募集资金总额 419,670 本年度投入募集资金总额 1,577
变更用途的募集资金总额 0
已累计使用募集资金总额 419,670
变更用途的募集资金总额比例 0%
是否变更 本年投 累计投
承诺项目 拟投入 项目
项目 金额 入金额 入金额 进度
武汉金色家园（原京汉大道项
否 50,000 1,577 50,000 68%
目）
合计 否 50,000 1,577 50,000 -
产生收益情 可行性是否发
承诺项目 预计收益
况 生重大变化
武汉金色家园（原京汉大道项
12,343 6,968 否
目）
- -
合计 否
未达到计划进度和预计收益
无
的说明（分具体项目）
变更原因及变更程序说明
无变更
（分具体项目）
尚未使用的募集资金用途及
无
去向
D.2004 年发行可转换公司债券情况
经有关部门核准，公司于 2004 年 9 月24 日向社会公开发行人民币19.9亿元的可转换公司债券。截至 2007
年末，有关募集资金除拟投入上海七宝 53 ＃地块的尚剩余 10,612 万元未使用以外，其他项目募集资金承诺投资金额已全部使用完毕。募集资金整体投资情况良好，高于募集说明书承诺水平。上海七宝 53#项目位于上海市闵行区七宝镇，由于政府地铁建设等原因，一直未能开工，募集资金也一直未能按计划使用完毕。报告期内，由于政府调整规划，该项目由原有包含住宅和商业的综合项目改变为以商业为主的开发项目，且项目动工时间依然无法确认。为了提高募集资金的使用效率，经 2007 年度股东大会审议，公司将计划投向该项目募集资金的未使用部分 10,612 万元，变更投入到上海四季花城二期三区项目使用。请见公司于 2008 年 3 月 18 日和4 月24 日在《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》和香港英文《虎报》发布的公告。报告期内，有关募集资金的使用情况如下：
单位：人民币万元
变更投资项目的资金总额 10,612
本年实 累计实
变更项目拟
变更后的项目 对应的原承诺项目 际投入 际投入
投入金额
金额 金额
上海四季花城二期三区项目 上海七宝 53#项目 10,612 10,612 10,612
合计 - 10,612 10,612 10,612
产生收益 是否符合 是否符合
变更后的项目
情况 计划进度 预计收益
上海四季花城二期三区项目 6,356 是 否
合计 6,356 - -
由于市场情况变化，上海四季花城二期三
未达到计划进度和收益的说明 区项目盈利水平低于提交股东大会审议的
收益预测水平，目前销售净利率为11.72%。
（2）非募集资金使用情况①股权投资情况
报告期内，公司投资净额较上年增加106,603.63万元，增幅14.77%。
1）期内，公司主要发起设立的子公司如下：
序号 新设公司 币别 注册资本
1 富阳万科房地产开发有限公司 人民币 300,000,000.00
2 万科(重庆)房地产有限公司 人民币 80,000,000.00
3 合肥万科置业有限公司 人民币 20,000,000.00
4 西安万科企业有限公司 人民币 20,000,000.00
5 广州市万科都华房地产有限公司 人民币 10,000,000.00
6 杭州万科容大房地产有限公司 人民币 30,000,000.00
7 天津中天万方投资有限公司 人民币 20,000,000.00
8 天津万筑投资有限公司 人民币 20,000,000.00
9 天津万福投资有限公司 人民币 10,000,000.00
10 西安万科城南置业有限公司 人民币 10,000,000.00
11 大连万科置业有限公司 人民币 30,000,000.00
12 富阳泉水湾置业有限公司 美元 29,000,000.00
合计
续上表:
万科实际投资额
序号 新设公司 经营范围
（折合人民币）
1 富阳万科房地产开发有限公司 300,000,000.00 房地产开发经营
2 万科(重庆)房地产有限公司 80,000,000.00 房地产开发经营
3 合肥万科置业有限公司 20,000,000.00 房地产开发经营
4 西安万科企业有限公司 20,000,000.00 房地产开发经营
5 广州市万科都华房地产有限公司 10,000,000.00 房地产开发经营
6 杭州万科容大房地产有限公司 16,500,000.00 房地产开发经营
7 天津中天万方投资有限公司 20,000,000.00 投资
8 天津万筑投资有限公司 20,000,000.00 投资
9 天津万福投资有限公司 10,000,000.00 投资
10 西安万科城南置业有限公司 10,000,000.00 房地产开发经营
11 大连万科置业有限公司 30,000,000.00 房地产开发经营
12 富阳泉水湾置业有限公司 68,345,945.32 房地产开发经营
合计 604,845,945.32
除上述公司外，公司还发起设立园林绿化、咨询和装饰工程等其他公司共 5 家，合计投资金额 910.1 万元。
2 ）期内公司主要收购的公司如下：
i) 于2008年1月，公司正式取得上海祥大房地产发展有限公司100%的股权，现金对价人民币205,612万元，取得上海铜山街项目土地。
ii) 于2008年7月，公司以现金对价人民币71,578万元购买了沈阳万科浑南金域房地产开发有限公司70%的股权，取得沈阳金域蓝湾项目土地。
期内公司还收购了其他16家公司，合计投资金额20.11亿元。
3）期内，为支持控股子公司的业务发展，公司对19家控股子公司合计增资人民币28.85亿元，其中上海祥
大房地产发展有限公司增资9.75亿元，上海美兰华府置业有限公司增资5亿元，成都万科光华置业有限
公司增资6543.86万美元，上海罗联置业有限公司增资3.7亿元，成都万科国宾置业有限公司增资3000万
美元，上海郡科投资管理有限公司增资1.5亿元，其他公司增资合计2.48亿元。
② 其他投资情况报告期内，本公司新获取项目 28 个，总占地面积约 364.2 万平方米，规划建筑面积总计约 679.5 万平方米，按万科权益计算的规划建筑面积约465 万平方米。
单位：平方米
地区 项目名称 位置 权益 占地面积
机场项目 宝安区 100% 72,410
深圳
第五园(园景台) 龙岗区 100% 39,407
惠州 双月湾 惠东 67% 360,000
金域华府 南城区 38.6% 189,934
东莞
虹溪诺雅 松山湖园区 90% 288,924
上海 赵巷晶园 青浦区 55% 77,804
苏州 金域缇香 工业园区 51% 47,177
金色家园 富阳市 55% 55,576
杭州
泉水湾项目 富阳市 100% 499,483
宁波 金色城品 鄞州区 75% 18,500
假日润园 西青区 100% 229,300
魅力之城 东丽区 100% 176,773
天津 金奥国际 西青区 100% 58,577
滨海时尚 开发区 100% 6,538
滨海东区 开发区 100% 32,270
沈阳 金域蓝湾 浑南新区 100% 226,356
大连 魅力之城 甘井子区 5% 195,526
长春 潭西别墅 净月开发区 100% 75,000
四季花城 即墨市 55% 150,753
青岛
金色城品 四方区 60% 61,873
金色海蓉 武侯区 49% 54,970
成都
海悦汇城 双流县 90% 104,381
才茂街项目 武昌区 55% 59,790
武汉
金色骏景 江汉区 90% 65,901
西安 新地城 雁塔区 51% 41,765
重庆 渝园 渝北区 51% 229,579
金色名郡 蜀山区 50% 107,326
合肥
江淮项目 蜀山区 50% 115,714
合计 3,641,607
续上表:
规划建筑 万科权益
地区 项目名称 项目进度
面积 建筑面积
机场项目 161,856 161,856 前期
深圳
第五园(园景台) 75,128 75,128 在售
惠州 双月湾 360,000 241,200 前期
金域华府 493,811 190,611 前期
东莞
虹溪诺雅 202,200 181,980 已开工
上海 赵巷晶园 79,523 43,738 前期
苏州 金域缇香 118,099 60,230 已开工
金色家园 111,159 61,138 已开工
杭州
泉水湾项目 208,981 208,981 在售
宁波 金色城品 49,948 37,461 已开工
假日润园 343,101 343,101 在售
魅力之城 258,579 258,579 在售
天津 金奥国际 162,566 162,566 已开工
滨海时尚 40,312 40,312 前期
滨海东区 51,650 51,650 前期
沈阳 金域蓝湾 565,000 565,000 在售
大连 魅力之城 404,240 20,212 已开工
长春 潭西别墅 48,435 48,435 已开工
四季花城 241,205 132,663 在售
青岛
金色城品 180,000 108,000 在售
金色海蓉 222,793 109,168 已开工
成都
海悦汇城 521,698 469,528 前期
才茂街项目 191,300 105,215 前期
武汉
金色骏景 299,337 269,403 前期
西安 新地城 260,735 132,975 在售
重庆 渝园 343,841 175,359 前期
金色名郡 387,447 193,723 在售
合肥
江淮项目 412,355 206,178 前期
合计 6,795,299 4,654,391
上述新项目地价总额合计 136.1 亿元。截至2008 年末，上述项目共支付地价94.0 亿元。此外，公司报告期内新增正在办理有关转让手续的项目 5 个，占地面积合计 20.1 万平方米，按万科权益计算的规划建筑面积合计 50.0 万平方米。该等项目的获取具有一定的不确定性。故未记入新增项目列表中。期后事项：报告期末至本报告披露日，公司新增项目1个，占地面积3.81万平方米，规划建筑面积13.6万平方米。详细情况如下：
单位：平方米
城市 项目名称 位置 权益 占地面积
广州 大坦沙项目 荔湾区 100% 38,111
续上表:
规划建筑 万科权益建
城市 项目名称 项目进度
面积 筑面积
广州 大坦沙项目 135,689 135,689 已开工
【4.关联企业经营状况】
【截止日期】2008-12-31
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｜ 关联企业名称 ｜营业收入(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
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｜浙江万科南都房地产有限公司｜ 185043.25｜ 30903.85｜ 887406.66｜
｜上海万科投资管理有限公司 ｜ 578038.74｜ 58785.96｜ 2484445.50｜
｜北京万科企业有限公司 ｜ 303023.71｜ 44656.96｜ 589561.13｜
｜广州万科房地产有限公司 ｜ 296350.27｜ 26601.68｜ 897975.50｜
｜沈阳万科房地产开发有限公司｜ 164960.37｜ 20219.65｜ 362707.39｜
｜深圳市万科房地产有限公司 ｜ 532328.25｜ 122279.80｜ 1342634.98｜
｜佛山万科置业有限公司 ｜ 230798.20｜ 60362.67｜ 388919.72｜
｜天津万科房地产有限公司 ｜ 335603.91｜ 41529.63｜ 812390.34｜
｜东莞万科房地产有限公司 ｜ 148299.28｜ 19230.37｜ 675876.78｜
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意见与建议
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