中粮地产[000031] 011
☆经营分析☆ ◇港澳资讯000031 更新日期：2009-08-26◇ 灵通V4.0
★本栏包括【1.主营构成】、【2.经营投资】、【3.关联企业经营状况】
【1.主营构成】
【2009年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜商品房销售(行业) ｜ 11361.1｜ 6086.6｜ 53.57｜ 45.88｜
｜房屋租赁(行业) ｜ 8315.4｜ 3687.8｜ 44.35｜ 33.58｜
｜来料加工(行业) ｜ 3081.3｜ 1747.1｜ 56.70｜ 12.44｜
｜物业管理及其他(行业) ｜ 2002.3｜ -8.0｜ -0.40｜ 8.09｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜商品房销售(产品) ｜ 11361.1｜ 6086.6｜ 53.57｜ 45.88｜
｜房屋租赁(产品) ｜ 8315.4｜ 3687.8｜ 44.35｜ 33.58｜
｜来料加工(产品) ｜ 3081.3｜ 1747.1｜ 56.70｜ 12.44｜
｜物业管理及其他(产品) ｜ 2002.3｜ -8.0｜ -0.40｜ 8.09｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜深圳(地区) ｜ 23729.9｜- ｜- ｜ 95.84｜
｜厦门(地区) ｜ 695.0｜- ｜- ｜ 2.81｜
｜成都(地区) ｜ 335.2｜- ｜- ｜ 1.35｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2008年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜商品房销售(产品) ｜ 75474.2｜ 44310.0｜ 58.71｜ 69.44｜
｜物业租赁(产品) ｜ 18697.2｜ 8544.0｜ 45.70｜ 17.20｜
｜来料加工(产品) ｜ 10091.3｜ 6940.0｜ 68.77｜ 9.29｜
｜物业管理及其他(产品) ｜ 4421.9｜ 506.1｜ 11.45｜ 4.07｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜深圳(地区) ｜ 61710.9｜- ｜- ｜ 56.78｜
｜厦门(地区) ｜ 36068.9｜- ｜- ｜ 33.19｜
｜成都(地区) ｜ 10904.8｜- ｜- ｜ 10.03｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2008年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜商品房销售(产品) ｜ 28371.6｜ 13649.6｜ 48.11｜ 63.72｜
｜房屋租赁(产品) ｜ 8108.7｜ 3726.8｜ 45.96｜ 18.21｜
｜来料加工(产品) ｜ 5488.3｜ 3894.6｜ 70.96｜ 12.33｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜深圳(地区) ｜ 44528.0｜- ｜- ｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2007年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜商品房销售(产品) ｜ 48970.5｜ 33804.9｜ 69.03｜ 59.45｜
｜房屋租赁(产品) ｜ 15142.9｜ 7345.7｜ 48.51｜ 18.38｜
｜来料加工(产品) ｜ 12839.5｜ 9678.8｜ 75.38｜ 15.59｜
｜物业管理及其他(产品) ｜ 5424.1｜ 990.6｜ 18.26｜ 6.58｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜深圳(地区) ｜ 82377.0｜- ｜- ｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2.经营投资】
经营情况评述：
【2009年半年报】
董事会报告
（一）报告期内经营情况
1、住宅地产业务
2009年上半年，实现住宅签约销售面积（按权益）8.92 万平米，同比增长128.72%，签约销售金额（按权益） 9.25 亿元，同比增长 137.18%，主要是：一方面市场回暖出现“小阳春”，公司抓住时机，采取一系列措施加大营销推广力度，提高了去化率，另一方面销售项目比上年同期增加1个；结算面积1.14万平米，同比下降 65.14%，结算收入 1.14 亿元，同比下降 59.96%，主要是报告期内达到结算条件的项目面积较同期减少；已售待结转面积7.07万平米。
截至2009年6月30日，公司在建拟建项目共8个（深圳中粮澜山、深圳78区、深圳 61 区、厦门鹭江海景、长沙北纬 28 度、成都御岭湾、北京后沙峪、广州金域蓝湾），占地面积213.49万平米，规划总建筑面积165.92万平米，其中2009年上半年住宅新开工2.43万平米；报告期内公司无新增住宅项目。
在建拟建项目明细
项目名称 占地面积（平米） 规划建筑面积（平米）
深圳中粮澜山 82217 114847
深圳中粮幸福花园
2500 22337
（深圳78 区一期）
深圳78 区 49479 148437
深圳 61 区 24249 67897
长沙北纬28度 775600 272000
厦门鹭江海景 2902 39217
成都御岭湾 734000 219638
北京后沙峪 391627 520822
广州金域蓝湾 144657 507987
合计（按权益） 2134903 1659189
2009年上半年销售项目明细
项目名称 签约销售面积（平米） 签约销售金额（万元）
深圳中粮澜山 39413 39889
深圳中粮幸福花园 439 340
厦门鹭江海景 4661 6163
成都御岭湾 6607 7433
广州金域蓝湾 76145 77258
合计（按权益） 89192 92454
2、工业地产业务
工业地产可出租物业面积共计100.78 万平米， 2009 年 1-6 月平均出租率达到91.73％，比上年同期有所下降，租金收取率99.14％，与上年同期相比基本持平；来料加工企业1-6月月均用工人数12011人，同比减少42％。
工业地产同比下降的主要原因：一是受金融危机影响，来料加工企业订单不足，导致用工人数剧减，服务系统内入住人数相应减少；二是由于国家产业政策调整，工厂生产自动化的提高，以及劳动密集型企业外迁，导致配套宿舍的空置率增加。
报告期内，工业地产在建项目有东芝五期，该项目土建、二次装修及市政配套设施已于 4 月 30 日全面完工，东芝公司于 5 月 16 日正式投入生产；拟新建项目有 67 区地块、68 区三期地块及 25 区旧城改造，67 区地块、68 区三期地块招商项目的经济测算、项目可行性分析等工作已经完成，合作伙伴的筛选工作正在进行中，25区旧城改造的前期策划工作已完成，旧城改造专项规划编制正在完善修订中。
（二）外部环境分析
2009年上半年，我国经济在积极财政政策和适度宽松货币政策以及“四万亿”方案等刺激政策的带动下率先见底复苏，其中：增速高达33.5%的固定资产投资是经济增长的主要引擎，拉动GDP增长6.2%。
报告期内，国内房地产市场销售增长显著。1）全国商品房销售面积和销售额分别为34,109万平方米和15,800亿元，分别增长31.7%和53.0%，并且自3月份以来销售面积连续四个月环比上涨，其中商品住宅方面，销售面积和销售额分别同比上涨 33.4%和 57.1%，均超过了商品房销售增长率；2）价格也有所上涨，商品房销售价格到6月实现了同比正增长0.2%；3）重点城市住宅也呈现价量齐升态势，北京、深圳、天津、杭州等重点城市的住宅成交面积的同比增幅接近或超过100%，基本恢复到2007年上半年水平，北京、上海等城市6月成交价格已经基本与历史最高持平；4）土地市场方面，成交量增长较快，土地溢价水平较高，结构性高价地频现，北京、上海、广州、深圳等国内重点城市的地价纪录近期被不断刷新。
针对行业的变化，管理层进行了讨论和分析，认为此次回暖是多重因素共同作用的结果：
首先，央行实施了适度宽松的货币政策， 2009年上半年人民币各项贷款增加7.37万亿元，同比多增4.92万亿元，市场流动性宽裕。购房者获取贷款更加容易、成本更低以及事实上的首付比例下降，有力地刺激了刚性需求的集中释放。
其次，随着流动性的进一步充裕，市场产生通胀预期，为寻求避险和保值，投资和投机需求开始释放，部分游资进入房地产市场，进一步助推楼市。
再次，房地产企业之前为应对行业寒冬，纷纷放慢开发节奏，降低开工面积，因而导致行业短期供应不足，部分地区出现结构性的供求不平衡状况。
最后，政府在上半年出台多项措施支持房地产市场，房地产交易成本降低、住宅项目开发资本金比例下调等，房地产企业融资渠道明显改善，资金链紧张的局面全面缓解，使得房地产企业在销售时可以从容调整销售节奏，从追求去化率到追求利润最大化。
楼市经历“寒冬”之后迎来的“小阳春”乃至“艳阳天”，根本源于流动性充裕和信贷成本的不断下降，对于之后房地产市场能否持续保持这样增长，管理层认为应该保持冷静、客观和谨慎的态度，未来房地产市场的走向取决于更深层次的经济复苏、宏观政策、货币供应量、资金成本等因素的综合变化。
首先，全球经济先行指标回暖，有复苏迹象，如果外部经济逐步回暖，出口拉动作用开始显现，同时国内经济持续向好，保八胜券在握，宽松的政策可能出现调整；
其次，大规模信贷造成的流动性过剩引发人们的通胀预期，如果通胀成真，货币和信贷政策或将转向从紧以预防或治理通货膨胀。
再次，上半年以来，部分城市住宅成交量和成交价格都已接近或超过历史最高水平，重点城市租金收益率和房价收入比持续下滑，因此，部分城市楼市上涨决非正常现象，泡沫显现，为确保行业长期健康发展，政府或将采取收紧信贷、从严执行二套房贷、加大土地供应、加大保障房供应、进行窗口指导等措施来进行调控。
最后，即使宏观政策和行业政策暂不作调整，现阶段房地产市场价格过高，刚性置业需求受到抑制，楼市成交量的持续增长将难以为继，长期看行业自身也会发生调整。
基于以上分析，尽管上半年国内房地产市场强势复苏，短期内房地产市场可能将延续上行走势，但由于宏观经济走向和政策方向的不确定性，管理层对于后期楼市走势谨慎乐观，为此，公司将密切关注政策方向，特别是货币政策和利率政策，规避风险，择机发展。
1、主营业务分析
报告期公司主营业务没有重大变化，具体业务分三类：
（1）商品房开发：2009年1－6月商品房开发实现主营业务收入为11,361.11万元，比上年同期减少59.96％；实现主营业务毛利6,086.59万元，比上年同期减少 55.41％。商品房业务收入减少的主要原因是报告期内达到结算条件的商品房面积较同期减少。
（2）来料加工： ：2009年1—6月，来料加工业实现主营业务收入3,081.31万元，比上年同期减少 43.86％；实现主营业务毛利 1,747.13 万元，比上年同期减少 55.14％。来料加工业利润下降的主要原因是工人人数比上年同期减少,相应的工人管理费收入减少。
（3）物业租赁： 2009 年 1—6 月，物业租赁实现主营业务收入 8,315.35 万元，比上年同期增加2.55％；实现主营业务毛利3,687.79万元，比上年同期减少1.05％。
报告期内占公司主营业务利润10%以上的主要行业有商品房销售、来料加工、房屋租赁。
按行业分主营业务收入构成为：
行 业 主营业务收入（元） 主营业务成本（元）
商品房销售 113,611,138.00 52,745,203.58
来料加工 30,813,109.82 13,341,810.90
房屋租赁 83,153,499.70 46,275,623.70
行 业 主营业务毛利（元） 主营业务毛利率（%）
商品房销售 60,865,934.42 53.57
来料加工 17,471,298.92 56.70
房屋租赁 36,877,876.00 44.35
2、报告期没有对公司利润产生重大影响的其他经营业务活动。
3、投资收益对公司净利润影响达到10%以上（含10%）的参股公司经营情况：
公司合营企业广州市鹏万房地产有限公司，注册资本 2 亿元，其中本公司占50%的股权。报告期内广州市鹏万房地产有限公司实现净利润 2,626.88 万元，根据权益比例确认投资收益1,313.44万元。
公司合作企业深圳宝菱同利有限公司，注册资本 1,543 万美元，其中本公司占35%的收益权。报告期内深圳宝菱同利有限公司分来2008年度利润分红,确认投资收益261.48万元。
4、经营中面临的风险
公司未来发展主要面临如下风险：
首先，宏观调控转向的风险。现阶段，市场流动性充裕，宏观经济开始复苏，但信贷增长过快，资产价格上涨迅速，市场有一定通胀预期，如果后期经济复苏确立并走向景气、出现难以控制的通货膨胀，后期宏观调控有转向的风险。从房地产行业来说，市场流动性的过剩以及股市财富的效应很可能引发房价的进一步反弹，行业政策已现微调，后期有继续从紧的风险。
其次，房地产市场转向的风险。如果国家宏观调控出现转向，货币政策和利率政策有所调整，行业政策适度从紧，一方面市场流动性会受到影响，房地产市场供需会发生变化，另一方面，会影响市场预期，抑制房地产市场的购房需求，使购房价格下降，住宅成交量下滑。
（四）报告期投资情况
1、报告期内公司募集资金的使用或报告期之前募集资金的使用延续到本报告期的情况。
1）2007年度配股
2007年8月8日公司正式实施配股方案，2007年8月21日公司配股发行成功。
报告期已使用募集 6,231.08万元
资金总额
募集资金总额 132,978.21万元
已累计使用募集资 111,300.30万元
金总额
是否
是否
拟投入金额 实际投入金额 符合
承诺项目 变更
（万元） （万元） 计划
项目
进度
收购厦门鹏源房
地产开发有限公 否 10,263.90 10,263.90 是
司100%的股权
厦门鹭江海景住
宅项目开发建设 否 6,000.00 6,000.00 是
收购成都天泉置
业有限责任公司 否 18,254.83 18,254.83 是
51%的股权
成都天泉·聚龙
国际生态园住宅 否 36,296.16 18,434.98 是
项目开发建设
深圳市海滨广场
三期住宅项目开 否 21,935.39 21,935.39 是
发建设
深圳市中粮·澜
山住宅项目开发 否 42,934.62 36,411.20 是
建设
合计 135,684.90 111,300.30
预计收益
报告期内实现的
承诺项目 （税后净利
收益情况(万元)
润）（万元）
收购厦门鹏源房
地产开发有限公 0.00 0.00
司100%的股权
厦门鹭江海景住
宅项目开发建设 8,054.83 159.50
收购成都天泉置
业有限责任公司 0.00 0.00
51%的股权
成都天泉·聚龙
国际生态园住宅 21,180.46 0.00
项目开发建设
深圳市海滨广场
三期住宅项目开 15,541.98 3,124.69
发建设
深圳市中粮·澜
山住宅项目开发 12,561.52 0.00
建设
合计 57,338.79 3,284.19
未达到计划进
度和预计收益 无
的说明（分具体
项目）
变更原因及变 无
更程序说明（分
具体项目）
尚未使用的募 尚未使用的募集资金将继续用于承诺投资项目。
集资金用途及
去向
募集资金投资项目情况介绍
（1）厦门鹭江海景项目
本项目由厦门鹏源房地产开发有限公司开发，本次募集资金中，102,639,031.23元用于收购该公司100%股权，60,000,000元用项目开发建设。
该项目位于厦门市思明区，占地面积 2902 平方米，规划建筑面积 3.9 万平米，目前该项目已竣工验收并入伙。截至目前该项目实现签约销售面积累计31,579平方米，签约金额40,253万元
（2）成都天泉·聚龙国际生态园项目（“御岭湾”）
该项目由成都天泉置业有限责任公司开发，本次募集资金中，182,548,295.24元将用于收购该公司51%股权，362,961,645.00元用于项目开发建设。
本项目总投资 1,080,200,000 元，预计全部销售后可实现销售收入1,567,030,300元，实现税后净利润211,804,600元，税后投资利润率为19.61%，内部收益率为20.54%，静态投资回收期为2.64年，按10%基准收益率计算动态投资回收期为2.91年。
该项目位于成都龙泉驿区同安镇，占地面积64万平米，规划建筑面积22万平米，一期工程已按计划完成。截止目前该项目已实现签约销售面积11236.77平方米，签约金额12633.52万元。
（3）深圳市海滨广场三期项目（color社区）
本项目由本公司直接投资开发，一期、二期工程已分别于1996年、1999年开发并销售完毕，本次募集资金将投入219,353,875元进行三期工程的建设。
该项目位于宝安46区，占地面积3万平米，建筑面积10.8万平米。该项目于 07 年 8 月开盘销售。目前该项目已全部售罄并入伙结算，实现签约销售面积81,502平米，签约销售金额88,709万元。
（4）深圳市中粮·澜山项目
本项目由本公司直接开发，总投资为 581,310,000 元，拟使用募集资金429,346,185元。
该项目位于宝安115区，占地面积约8万平米，规划建筑面积11.5万平米（可售 8.7 万平米）。截止目前该项目实现签约销售面积 44,099 平米，签约销售金额46,798万元。该项目预计将于2009年底竣工入伙。
2）2008年发行08中粮债
单位：万元
本年度已使用募 47,650.00
集资金总额
募集资金总额 118,650.00
已累计使用募集 118,650.00
资金总额
是否符
是否变 拟投入金额 实际投
承诺项目 合计划
更项目 入金额
进度
归还银行贷款 否 24,000 24,000 是
广州鹏万房地产开
否 94,650 94,650 是
发有限公司
合计 118,650 118,650 －
预计收益
承诺项目 （税后净利 产生收益情况
润）
归还银行贷款 － －
广州鹏万房地产开 － －
发有限公司
合计 － －
未达到计划进度和 无
预计收益的说明（分
具体项目）
变更原因及变更程 无
序说明（分具体项
目）
尚未使用的募集资 尚未使用的募集资金将继续用于承诺投资项目。
金用途及去向
公司债募集资金投入项目情况：
广州金沙洲项目
项目占地面积144,657平方米，规划容积率3，建筑面积433,971平方米。该
项目由公司与深圳万科联合投标竞得，合作双方共同出资设立项目公司对上
述土地进行商品房开发建设，项目公司双方各占 50%份额。该项目一期13.7
万平方米已按期完工。该项目累计实现签约面积86079平方米，签约金额
87492万元。2009年上半年签约面积37415平方米， 签约金额36516万元。
（均按公司权益计）。
2、报告期内非募集资金投资项目进展情况
为大力发展住宅地产业务，报告期内公司增加了对住宅地产的投入，加紧储备土地资源，加快建设在建项目。
（1）长沙观音岩项目。观音岩项目占地总面积1163亩，容积率0.4，建筑密度为 24.5%，绿地率为 53%，总建筑面积约为 31 万平方米，产品以独栋和双拼别墅为主。该项目目前已进行施工阶段。
（2）天津项目
2007年4月16日，中粮地产与天津滨海快速交通签署《项目开发合作意向书》。2007年8月16日，我司出资759.9万美元（占51%）与鹏利地产、天津滨海快速交通发展有限公司合资成立的中粮滨海地产（天津）有限公司注册成立。2007年9月28日，中粮地产（集团）股份有限公司、鹏利地产发展公司、天津滨海快速交通发展有限公司、中粮滨海地产（天津）有限公司签订《项目开发协议书》（框架协议）。08年主要启动7#地块拆迁、土地权属的落实和规划指标的调整等前期工作。
2008年9月，本公司与天津滨海快速交通发展有限公司出资设立天津粮滨投资有限公司，注册资本为1000万元。本公司拥有天津粮滨投资有限公司的股权比例为49％，享有该公司90%的收益分配权。天津粮滨投资有限公司具体负责天津项目的整体开发运作。该项目包括六个项目地块（地块2#-7#），均位于天津市核心CBD区域（海河沿线），将建设成为包括公寓、写字楼、商业和酒店的综合性物业。目前天津粮滨投资有限公司已与当地国土部门签署上述六个项目地块的土地出让合同，并且7#地块公建、住宅均已全部完成建筑实体拆除，共计12960平米达到场清地平；现正进行5＃、6＃地块的拆迁工作。
（3）北京顺义区后沙峪项目
该项目共有三个地块，其中A－10地块占地面积：143,189平方米，规划总建筑面积：197,046 平方米(含托幼面积 3,010 平方米); C－03 地块占地面积：77,251.3平方米，规划总建筑面积：169,952平方米(含住宅面积67,981平方米); C－06地块占地面积：69,920.6 平方米，规划总建筑面积：153,824 平方米(含住宅面积61,530平方米)。2009年5月15 日，该项目第一期正式动工。
（4）深圳幸福花园（78区一期项目）
该项目位于深圳市宝安区 78 区，区位属于西乡镇片区，周边的基础设施也较为完善。项目占地面积约为2500平方米，容积率6.5，建筑面积约为22336.89平方米，可售建筑面积 12638.14 平方米。该项目累计实现签约面积为 13,077 平方米，签约金额为9,569万元。
投资情况说明：
报告期投资情况
1、报告期内公司募集资金的使用或报告期之前募集资金的使用延续到本报告期的情况。
1）2007年度配股
2007年8月8日公司正式实施配股方案，2007年8月21日公司配股发行成功。
报告期已使用募集 6,231.08万元
资金总额
募集资金总额 132,978.21万元
已累计使用募集资 111,300.30万元
金总额
是否
是否
拟投入金额 实际投入金额 符合
承诺项目 变更
（万元） （万元） 计划
项目
进度
收购厦门鹏源房
地产开发有限公 否 10,263.90 10,263.90 是
司100%的股权
厦门鹭江海景住
宅项目开发建设 否 6,000.00 6,000.00 是
收购成都天泉置
业有限责任公司 否 18,254.83 18,254.83 是
51%的股权
成都天泉·聚龙
国际生态园住宅 否 36,296.16 18,434.98 是
项目开发建设
深圳市海滨广场
三期住宅项目开 否 21,935.39 21,935.39 是
发建设
深圳市中粮·澜
山住宅项目开发 否 42,934.62 36,411.20 是
建设
合计 135,684.90 111,300.30
预计收益
报告期内实现的
承诺项目 （税后净利
收益情况(万元)
润）（万元）
收购厦门鹏源房
地产开发有限公 0.00 0.00
司100%的股权
厦门鹭江海景住
宅项目开发建设 8,054.83 159.50
收购成都天泉置
业有限责任公司 0.00 0.00
51%的股权
成都天泉·聚龙
国际生态园住宅 21,180.46 0.00
项目开发建设
深圳市海滨广场
三期住宅项目开 15,541.98 3,124.69
发建设
深圳市中粮·澜
山住宅项目开发 12,561.52 0.00
建设
合计 57,338.79 3,284.19
未达到计划进
度和预计收益 无
的说明（分具体
项目）
变更原因及变 无
更程序说明（分
具体项目）
尚未使用的募 尚未使用的募集资金将继续用于承诺投资项目。
集资金用途及
去向
募集资金投资项目情况介绍
（1）厦门鹭江海景项目
本项目由厦门鹏源房地产开发有限公司开发，本次募集资金中，102,639,031.23元用于收购该公司100%股权，60,000,000元用项目开发建设。
该项目位于厦门市思明区，占地面积 2902 平方米，规划建筑面积 3.9 万平米，目前该项目已竣工验收并入伙。截至目前该项目实现签约销售面积累计31,579平方米，签约金额40,253万元
（2）成都天泉·聚龙国际生态园项目（“御岭湾”）
该项目由成都天泉置业有限责任公司开发，本次募集资金中，182,548,295.24元将用于收购该公司51%股权，362,961,645.00元用于项目开发建设。
本项目总投资 1,080,200,000 元，预计全部销售后可实现销售收入1,567,030,300元，实现税后净利润211,804,600元，税后投资利润率为19.61%，内部收益率为20.54%，静态投资回收期为2.64年，按10%基准收益率计算动态投资回收期为2.91年。
该项目位于成都龙泉驿区同安镇，占地面积64万平米，规划建筑面积22万平米，一期工程已按计划完成。截止目前该项目已实现签约销售面积11236.77平方米，签约金额12633.52万元。
（3）深圳市海滨广场三期项目（color社区）
本项目由本公司直接投资开发，一期、二期工程已分别于1996年、1999年开发并销售完毕，本次募集资金将投入219,353,875元进行三期工程的建设。
该项目位于宝安46区，占地面积3万平米，建筑面积10.8万平米。该项目于 07 年 8 月开盘销售。目前该项目已全部售罄并入伙结算，实现签约销售面积81,502平米，签约销售金额88,709万元。
（4）深圳市中粮·澜山项目
本项目由本公司直接开发，总投资为 581,310,000 元，拟使用募集资金429,346,185元。
该项目位于宝安115区，占地面积约8万平米，规划建筑面积11.5万平米（可售 8.7 万平米）。截止目前该项目实现签约销售面积 44,099 平米，签约销售金额46,798万元。该项目预计将于2009年底竣工入伙。
2）2008年发行08中粮债
单位：万元
本年度已使用募 47,650.00
集资金总额
募集资金总额 118,650.00
已累计使用募集 118,650.00
资金总额
是否符
是否变 拟投入金额 实际投
承诺项目 合计划
更项目 入金额
进度
归还银行贷款 否 24,000 24,000 是
广州鹏万房地产开
否 94,650 94,650 是
发有限公司
合计 118,650 118,650 －
预计收益
承诺项目 （税后净利 产生收益情况
润）
归还银行贷款 － －
广州鹏万房地产开 － －
发有限公司
合计 － －
未达到计划进度和 无
预计收益的说明（分
具体项目）
变更原因及变更程 无
序说明（分具体项
目）
尚未使用的募集资 尚未使用的募集资金将继续用于承诺投资项目。
金用途及去向
公司债募集资金投入项目情况：
广州金沙洲项目
项目占地面积144,657平方米，规划容积率3，建筑面积433,971平方米。该
项目由公司与深圳万科联合投标竞得，合作双方共同出资设立项目公司对上
述土地进行商品房开发建设，项目公司双方各占 50%份额。该项目一期13.7
万平方米已按期完工。该项目累计实现签约面积86079平方米，签约金额
87492万元。2009年上半年签约面积37415平方米， 签约金额36516万元。
（均按公司权益计）。
2、报告期内非募集资金投资项目进展情况
为大力发展住宅地产业务，报告期内公司增加了对住宅地产的投入，加紧储备土地资源，加快建设在建项目。
（1）长沙观音岩项目。观音岩项目占地总面积1163亩，容积率0.4，建筑密度为 24.5%，绿地率为 53%，总建筑面积约为 31 万平方米，产品以独栋和双拼别墅为主。该项目目前已进行施工阶段。
（2）天津项目
2007年4月16日，中粮地产与天津滨海快速交通签署《项目开发合作意向书》。2007年8月16日，我司出资759.9万美元（占51%）与鹏利地产、天津滨海快速交通发展有限公司合资成立的中粮滨海地产（天津）有限公司注册成立。2007年9月28日，中粮地产（集团）股份有限公司、鹏利地产发展公司、天津滨海快速交通发展有限公司、中粮滨海地产（天津）有限公司签订《项目开发协议书》（框架协议）。08年主要启动7#地块拆迁、土地权属的落实和规划指标的调整等前期工作。
2008年9月，本公司与天津滨海快速交通发展有限公司出资设立天津粮滨投资有限公司，注册资本为1000万元。本公司拥有天津粮滨投资有限公司的股权比例为49％，享有该公司90%的收益分配权。天津粮滨投资有限公司具体负责天津项目的整体开发运作。该项目包括六个项目地块（地块2#-7#），均位于天津市核心CBD区域（海河沿线），将建设成为包括公寓、写字楼、商业和酒店的综合性物业。目前天津粮滨投资有限公司已与当地国土部门签署上述六个项目地块的土地出让合同，并且7#地块公建、住宅均已全部完成建筑实体拆除，共计12960平米达到场清地平；现正进行5＃、6＃地块的拆迁工作。
（3）北京顺义区后沙峪项目
该项目共有三个地块，其中A－10地块占地面积：143,189平方米，规划总建筑面积：197,046 平方米(含托幼面积 3,010 平方米); C－03 地块占地面积：77,251.3平方米，规划总建筑面积：169,952平方米(含住宅面积67,981平方米); C－06地块占地面积：69,920.6 平方米，规划总建筑面积：153,824 平方米(含住宅面积61,530平方米)。2009年5月15 日，该项目第一期正式动工。
（4）深圳幸福花园（78区一期项目）
该项目位于深圳市宝安区 78 区，区位属于西乡镇片区，周边的基础设施也较为完善。项目占地面积约为2500平方米，容积率6.5，建筑面积约为22336.89平方米，可售建筑面积 12638.14 平方米。该项目累计实现签约面积为 13,077 平方米，签约金额为9,569万元。
经营情况评述：
【2008年年报】
（一）报告期内经营情况回顾
2008年是房地产行业步入严冬、公司业绩完成面临巨大挑战的一年，管理层围绕业绩完成和公司的长远发展，及时梳理和审视现有业务，果断采取各种应对措施，现金为王，稳健经营。
2008年，公司实现营业收入108,684.63万元，比上年同期增长31.94%；营业利润20,799.95万元，比上年同期减少62.66 %；实现归属于上市公司股东的净利润14,201.65万元，比上年同期减少69.52%；净资产收益率为4.47%，比上年同期下降9.07个百分点；每股经营活动所产生的现金流量净额为-1.91 元。截止2008年12月31日，公司总资产为904,760.68万元，比上年同期增长50.57%；归属于上市公司的股东权益为317,435.98万元，比上年同期下降7.76%；资产负债率63.78%，比上年同期上升24.62个百分点。
截至2008年12月31日，公司在建拟建项目共 8个（深圳中粮澜山、深圳78区、深圳61区、广州金域蓝湾、厦门鹭江海景、长沙北纬28度、成都御岭湾、北京后沙峪），占地面积 213.35万平米，规划总建筑面积165.41万平米，其中2008年全年住宅新开工12.76万平米。
2008年全年，公司新增住宅地产项目 1个（北京后沙峪项目），占地面积 39.16万平米，规划总建筑面积52.08万平米。 （二）报告期主要经营成果和财务状况分析
1、2008 年公司主营业务及其经营成果分析
（1）报告期内公司所涉及主要行业基本情况分析：
1）商品房开发：2008 年公司抓住机遇，稳健发展，全力经营好住宅地产业务 2008 年全年，实现住宅签约销售 9.10 万平米，签约销售金额 9.18 亿元；结算面积 8.81 万平米，结算收入 7.55 亿元；已售待结转面积 7.67 万平米。
2）来料加工：来料加工业收入 10,091.33 万元，比上年同期 12,839.48 万元，减少 2,748.15 万元，下降 21.40%，主要原因是工人人数比上年同期减少及宝深信厂合同期满结业。
2008 年，公司工业地产通过强化管理、防御风险、加强服务，实现营业收入 2.9 亿，经营利润 1.3 亿，净利润 8,776 万元，均超额完成计划。物业出租率、全年平均租金收取率均达到 99％。
3）房屋租赁：房屋租赁业收入 18,697.24 万元，比上年同期 15,268.16 万元，增加 3,429.08 万元，增长 22.46%，主要是中粮地产集团中心租金收入增加。
（2）报告期内主营业务收入10%以上的主要行业情况分析
报告期内占公司主营业务收入10%以上的主要行业有商品房销售、房屋租赁。
按行业分主营业务收入构成为：
单位:人民币万元
主营业务收入 主营业务成本
2008年 2007年 2008年 2007年
商品房销售 75,474.20 48,958.56 31,164.23 15,139.60
房屋租赁 18,697.24 15,268.16 10,153.28 8,143.97
来料加工 10,091.33 12,839.48 3,151.31 4,029.78
物业管理及
4,421.86 5,310.78 3,915.75 3,243.54
其他
合计 108,684.63 82,376.98 48,384.57 30,556.89
接上表：
主营业务毛利
2008年 2007年
商品房销售 44,309.97 33,818.96
房屋租赁 8,543.96 7,124.19
来料加工 6,940.02 8,809.70
物业管理及
506.11 2,067.24
其他
合计 60,300.06 51,820.09
单位:人民币万元
主营业务收
行业 主营业务毛利 毛利率(%) 入比上年增
减（％）
商品房销售 44,309.97 58.71% 54.16%
房屋租赁 8,543.96 45.70% 22.46%
来料加工 6,940.02 68.77% -21.40%
物 业 管 理 及
其他 506.11 11.45% -16.74%
接上表：
主营业务成 毛 利 率 比
行业 本比上年增 上 年 增 减
减（％） （％）
商品房销售 105.85% -10.29%
房屋租赁 24.67% -0.96%
来料加工 -21.80% 0.16%
物 业管理及
其他 20.72% -27.48%
（三）公司未来发展展望
1、管理层对所处行业的讨论与分析
2008 年，受金融海啸影响，全球经济显著下滑，国内经济在经历五年繁荣后，步入低位运行。在此国际、国内经济背景下，作为经济发展晴雨表的房地产市场延续 2007 年第四季度走势，继续处于调整态势，2008 年全国商品住宅成交量急剧萎缩，销售面积和销售额分别下降 20.3%和 20.1%。
国内房地产市场此番表现主要是由于：国内经济增速下滑引起居民收入预期下降，股市楼市的不景气引起国民负财富效应导致购房者预期楼市下行，购房意愿降低，观望情绪日甚，房地产市场需求萎缩，楼市进入买方市场，房地产行业进入调整期。
政策方面，报告期内，政府在宏观经济的调控方向上有所转变，从“双防”调整为“保经济增长”，由“稳健的财政政策和从紧的货币政策”转变为“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”。
在宏观经济政策转向的同时，中央政府在房地产政策取向上也做出了重大调整，从年初的宏观调控调向年底的促进发展。第四季度以来，中央和地方政府出台多项政策刺激楼市，包括：央行五次下调贷款基准利率，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的 0.7 倍，最低首付款比例调整为20%；财政部对个人首次购买 90 平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到 1%；国务院下发《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，进一步鼓励普通商品住房消费等，这些政策有利于促进房地产市场健康发展。
管理层认为，房地产行业短期将处于调整，但长期向好。首先，金融危机影响继续扩大，宏观经济增速 2009 年也将会继续下滑；其次，政策利好难以迅速转化成市场回暖的实效；第三，购房者对于未来楼市的下行预期短期内难以发生实质转变。面临以上不利因素，2009 年房地产行业将会继续调整。但随着中国经济的稳步增长以及购房者对楼市预期的改变，管理层坚定看好房地产行业的长期发展。
（四）报告期内的投资情况
1、报告期内募集资金或报告期之前募集资金的使用延期到报告期内的情况。
1）2007 年度配股
单位：万元
本年度已使用募 23,967.78
集资金总额
募集资金总额 132,978.21 已累计使用募集 105,069.23
资金总额
是否 拟投入金额 实际投入金 是否符
承诺项目 变更 合计划
项目 额 进度
收购厦门鹏源房
地产开发有限公 否 10,263.90 10,263.90 是
司 100%的股权
厦门鹭江海景住
宅项目开发建设 否 6,000.00 6,000.00 是
收购成都天泉置
业有限责任公司 否 18,254.83 18,254.83 是
51%的股权
成都天泉聚龙国
际生态园住宅项 否 36,296.16 16,597.01 是
目开发建设
深圳市海滨广场
三期住宅项目开 否 21,935.39 21,935.39 是
发建设
深圳市中粮·澜山
住宅项目开发建 否 42,934.62 32,018.10 是
设
合计 135,684.90 105,069.23
接上表：
预计收益 本年产生
承诺项目 （税后净利
润） 收益情况
收购厦门鹏源房
地产开发有限公 0.00
司 100%的股权
厦门鹭江海景住
宅项目开发建设 8,054.83 12,196.93
收购成都天泉置
业有限责任公司 0.00
51%的股权
成都天泉聚龙国
际生态园住宅项 21,180.46 633.06
目开发建设
深圳市海滨广场
三期住宅项目开 15,541.98 7,378.86
发建设
深圳市中粮·澜山
住宅项目开发建 12,561.52
设
合计 57,338.79 20,208.85
未达到计划进 无
度和预计收益的说明（分具体
项目）
变更原因及变 无
更程序说明（分
具体项目）
尚未使用的募 尚未使用的募集资金将继
集资金用途及 续用于承诺投资项目。
去向
募集资金投资项目情况介绍
（1）厦门鹭江海景项目
本项目由厦门鹏源房地产开发有限公司开发，本次募集资金中，102,639,031.23元用于收购该公司100%股权，60,000,000元用项目开发建设。
该项目位于厦门市思明区，占地面积2902平方米，规划建筑面积3.9万平米，实现签约销售面积累计2.8万平米，签约销售金额累计3.6亿元。
（2）成都天泉·聚龙国际生态园项目（“御岭湾”）
该项目由成都天泉置业有限责任公司开发，本次募集资金中，182,548,295.24元将用于收购该公司51%股权，362,961,645.00元用于项目开发建设。
本项目总投资1,080,200,000元，预计全部销售后可实现销售收入1,567,030,300元，实现税后净利润211,804,600元，税后投资利润率为19.61%，内部收益率为20.54%，静态投资回收期为2.64年，按10%基准收益率计算动态投资回收期为2.91年。
该项目位于成都龙泉驿区同安镇，占地面积64万平米，规划建筑面积22万平米，一期工程08年按计划完成，08年实现签约销售面积1.5万平米，签约销售金额1.5亿元。
（3）深圳市海滨广场三期项目
本项目由本公司直接投资开发，一期、二期工程已分别于1996年、1999年开发并销售完毕，本次募集资金将投入219,353,875元进行三期工程的建设。
该项目位于宝安46区，占地面积3万平米，建筑面积10.8万平米。该项目于07年8月开盘销售。08年上半年，公司抓住时机，及时改变销售策略，加大项目营销力度，剩余面积全部售罄，实现签约销售面积2.1万平米，签约销售金额2.1亿元。
（4）深圳市中粮·澜山项目
本项目由本公司直接开发，总投资为581,310,000元，拟使用募集资金429,346,185元。
该项目位于宝安115区，占地面积约8万平米，规划建筑面积11.5万平米（可售8.7万平米）。已达到预售条件面积4.8万平米。
2、报告期内非募集资金投资的重大项目
（1）长沙观音岩项目。观音岩项目占地总面积1163亩，容积率0.4，建筑密度为24.5%，绿地率为53%，总建筑面积约为31万平方米，产品以独栋和双拼别墅为主。该项目目前已进行施工阶段。
（2）天津项目
2007年4月16日，中粮地产与天津滨海快速交通签署《项目开发合作意向书》。2007年8月16日，我司出资759.9万美元（占51%）与鹏利地产、天津滨海快速交通发展有限公司合资成立的中粮滨海地产（天津）有限公司正式注册成立。2007年9月28日，中粮地产（集团）股份有限公司、鹏利地产发展公司、天津滨海快速交通发展有限公司、中粮滨海地产（天津）有限公司签订《项目开发协议书》（框架协议）。08年主要启动7#地块拆迁、土地权属的落实和规划指标的调整等前期工作。
2007年9月20日，鹏利国际集团有限公司将其持有的鹏利地产发展公司的股权转让给第三方。2008年8月鹏利国际收购香港鹏利地产发展有限公司之母公司NEW VIEW ENTERPRISES LIMITED 100%股权，并进而实现对鹏利地产发展公司的全资拥有。
（3）北京后沙峪项目：该项目共有三个地块，其中A－10地块占地面积：143,189平方米，规划总建筑面积：197,046平方米(含托幼面积3,010平方米); C－03地块占地面积：77,251.3平方米，规划总建筑面积：169,952平方米(含住宅面积67,981平方米); C－06地块占地面积：69,920.6平方米，规划总建筑面积：153,824平方米(含住宅面积61,530平方米)。目前该项目正在进行前期策划工作。
投资情况说明：
报告期内的投资情况
1、报告期内募集资金或报告期之前募集资金的使用延期到报告期内的情况。
1）2007 年度配股
单位：万元
本年度已使用募 23,967.78
集资金总额
募集资金总额 132,978.21 已累计使用募集 105,069.23
资金总额
是否 拟投入金额 实际投入金 是否符
承诺项目 变更 合计划
项目 额 进度
收购厦门鹏源房
地产开发有限公 否 10,263.90 10,263.90 是
司 100%的股权
厦门鹭江海景住
宅项目开发建设 否 6,000.00 6,000.00 是
收购成都天泉置
业有限责任公司 否 18,254.83 18,254.83 是
51%的股权
成都天泉聚龙国
际生态园住宅项 否 36,296.16 16,597.01 是
目开发建设
深圳市海滨广场
三期住宅项目开 否 21,935.39 21,935.39 是
发建设
深圳市中粮·澜山
住宅项目开发建 否 42,934.62 32,018.10 是
设
合计 135,684.90 105,069.23
接上表：
预计收益 本年产生
承诺项目 （税后净利
润） 收益情况
收购厦门鹏源房
地产开发有限公 0.00
司 100%的股权
厦门鹭江海景住
宅项目开发建设 8,054.83 12,196.93
收购成都天泉置
业有限责任公司 0.00
51%的股权
成都天泉聚龙国
际生态园住宅项 21,180.46 633.06
目开发建设
深圳市海滨广场
三期住宅项目开 15,541.98 7,378.86
发建设
深圳市中粮·澜山
住宅项目开发建 12,561.52
设
合计 57,338.79 20,208.85
未达到计划进 无
度和预计收益的说明（分具体
项目）
变更原因及变 无
更程序说明（分
具体项目）
尚未使用的募 尚未使用的募集资金将继
集资金用途及 续用于承诺投资项目。
去向
募集资金投资项目情况介绍
（1）厦门鹭江海景项目
本项目由厦门鹏源房地产开发有限公司开发，本次募集资金中，102,639,031.23元用于收购该公司100%股权，60,000,000元用项目开发建设。
该项目位于厦门市思明区，占地面积2902平方米，规划建筑面积3.9万平米，实现签约销售面积累计2.8万平米，签约销售金额累计3.6亿元。
（2）成都天泉·聚龙国际生态园项目（“御岭湾”）
该项目由成都天泉置业有限责任公司开发，本次募集资金中，182,548,295.24元将用于收购该公司51%股权，362,961,645.00元用于项目开发建设。
本项目总投资1,080,200,000元，预计全部销售后可实现销售收入1,567,030,300元，实现税后净利润211,804,600元，税后投资利润率为19.61%，内部收益率为20.54%，静态投资回收期为2.64年，按10%基准收益率计算动态投资回收期为2.91年。
该项目位于成都龙泉驿区同安镇，占地面积64万平米，规划建筑面积22万平米，一期工程08年按计划完成，08年实现签约销售面积1.5万平米，签约销售金额1.5亿元。
（3）深圳市海滨广场三期项目
本项目由本公司直接投资开发，一期、二期工程已分别于1996年、1999年开发并销售完毕，本次募集资金将投入219,353,875元进行三期工程的建设。
该项目位于宝安46区，占地面积3万平米，建筑面积10.8万平米。该项目于07年8月开盘销售。08年上半年，公司抓住时机，及时改变销售策略，加大项目营销力度，剩余面积全部售罄，实现签约销售面积2.1万平米，签约销售金额2.1亿元。
（4）深圳市中粮·澜山项目
本项目由本公司直接开发，总投资为581,310,000元，拟使用募集资金429,346,185元。
该项目位于宝安115区，占地面积约8万平米，规划建筑面积11.5万平米（可售8.7万平米）。已达到预售条件面积4.8万平米。
2、报告期内非募集资金投资的重大项目
（1）长沙观音岩项目。观音岩项目占地总面积1163亩，容积率0.4，建筑密度为24.5%，绿地率为53%，总建筑面积约为31万平方米，产品以独栋和双拼别墅为主。该项目目前已进行施工阶段。
（2）天津项目
2007年4月16日，中粮地产与天津滨海快速交通签署《项目开发合作意向书》。2007年8月16日，我司出资759.9万美元（占51%）与鹏利地产、天津滨海快速交通发展有限公司合资成立的中粮滨海地产（天津）有限公司正式注册成立。2007年9月28日，中粮地产（集团）股份有限公司、鹏利地产发展公司、天津滨海快速交通发展有限公司、中粮滨海地产（天津）有限公司签订《项目开发协议书》（框架协议）。08年主要启动7#地块拆迁、土地权属的落实和规划指标的调整等前期工作。
2007年9月20日，鹏利国际集团有限公司将其持有的鹏利地产发展公司的股权转让给第三方。2008年8月鹏利国际收购香港鹏利地产发展有限公司之母公司NEW VIEW ENTERPRISES LIMITED 100%股权，并进而实现对鹏利地产发展公司的全资拥有。
（3）北京后沙峪项目：该项目共有三个地块，其中A－10地块占地面积：143,189平方米，规划总建筑面积：197,046平方米(含托幼面积3,010平方米); C－03地块占地面积：77,251.3平方米，规划总建筑面积：169,952平方米(含住宅面积67,981平方米); C－06地块占地面积：69,920.6平方米，规划总建筑面积：153,824平方米(含住宅面积61,530平方米)。目前该项目正在进行前期策划工作。
【3.关联企业经营状况】
【截止日期】2008-12-31
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｜ 关联企业名称 ｜营业收入(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
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｜成都天泉置业有限公司 ｜ 10904.81｜ 633.06｜ ｜
｜厦门鹏源房地产开发有限公司｜ 36068.91｜ 12196.93｜ ｜
｜深圳市宝安福安实业有限公司｜ 5703.40｜ 942.19｜ ｜
｜深圳市宝安三联有限公司 ｜ 4857.51｜ 639.72｜ ｜
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意见与建议
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