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☆经营分析☆   ◇港澳资讯000511   更新日期：2009-07-26◇   灵通V4.0
★本栏包括【1.主营构成】、【2.经营投资】、【3.关联企业经营状况】
【1.主营构成】
【2009年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称　　  　　　 　 ｜营业收入  ｜营业利润  ｜毛利率｜占主营业务  ｜
｜            　　　　  　｜(万元)    ｜(万元)    ｜ (%)  ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产(行业)            ｜   23675.9｜    8437.2｜ 35.64｜       96.93｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产(产品)            ｜   23675.9｜    8437.2｜ 35.64｜       96.93｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜沈阳(地区)              ｜   23157.3｜-         ｜-     ｜       94.80｜
｜吉林(地区)              ｜     518.6｜-         ｜-     ｜        2.12｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘

【2008年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称　　  　　　 　 ｜营业收入  ｜营业利润  ｜毛利率｜占主营业务  ｜
｜            　　　　  　｜(万元)    ｜(万元)    ｜ (%)  ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产(行业)            ｜   63319.4｜   19146.6｜ 30.24｜       97.50｜
｜餐饮酒店(行业)          ｜    1620.6｜   -1102.3｜-68.02｜        2.50｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产(产品)            ｜   63319.4｜   19146.6｜ 30.24｜       97.50｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜沈阳(地区)              ｜   62806.0｜-         ｜-     ｜       96.71｜
｜吉林(地区)              ｜     513.4｜-         ｜-     ｜        0.79｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘

【2008年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称　　  　　　 　 ｜营业收入  ｜营业利润  ｜毛利率｜占主营业务  ｜
｜            　　　　  　｜(万元)    ｜(万元)    ｜ (%)  ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产(行业)            ｜   49635.1｜   22944.5｜ 46.23｜       98.45｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜沈阳(地区)              ｜   49333.2｜-         ｜-     ｜       97.85｜
｜吉林(地区)              ｜     301.9｜-         ｜-     ｜        0.60｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘

【2007年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称　　  　　　 　 ｜营业收入  ｜营业利润  ｜毛利率｜占主营业务  ｜
｜            　　　　  　｜(万元)    ｜(万元)    ｜ (%)  ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产(行业)            ｜   95908.4｜   23416.5｜ 24.42｜       98.47｜
｜餐饮酒店(行业)          ｜    1486.8｜   -1498.4｜-100.7｜        1.53｜
｜                        ｜          ｜          ｜     8｜            ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产(产品)            ｜   95908.4｜   23416.5｜ 24.42｜       98.47｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜沈阳(地区)              ｜   91304.5｜-         ｜-     ｜       93.75｜
｜吉林(地区)              ｜    4603.9｜-         ｜-     ｜        4.73｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘

【2.经营投资】

经营情况评述：
    【2009年半年报】
    报告期内经营情况
    1、公司主营业务范围及经营状况
    公司的主营业务范围是土地整理，房地产开发，物业管理，酒店投资经营等。
    2009 年上半年，在国家“保增长、扩内需、调结构、保改革、惠民生”的调控目标下，国家实施了积极的财政政策和宽松的货币政策，为房地产业提供了强有力支持，市场流动性充裕，购房成本降低，刺激了需求的释放，推动市场的回暖，同时，提高了大家对市场向好的预期，购房信心增加，促使整个市场逐步走暖。
    报告期内，公司按照股东大会制定的经营方针，以全面开发浑北五里河项目为中心工作，适时调整了营销措施。一是针对年初市场低靡，观望等待的情况，狠抓市场推广，通过团购、    定向推介等方式促销，并适时调整了销售价格，加大了存量房的销售和回款；二是，将五里河项目二期的开发建设做为近阶段的中心任务，深入研究市场需求，充分发挥绝版地理位置的优势，打造高品质、高标准的人居工程，细化产品结构，提升产品性价比和附加值。三是，Ingin 2009－8 Half Report完善社区的配套设施和物业服务，充分发挥当地一流社区一流服务的优势，提升企业品牌的    影响力。尽管公司经营业绩较上年同期大幅下降，但公司财务及现金流状况良好，经营稳健，仍保持了蓄势待发的良好态势。
    报告期内，公司实现主营业务收入24,426.95 万元，比上年同期下降52%，其中五里河东方威尼斯项目和地王国际花园项目分别实现销售收入20,720 万元和2,438 万元；实现净利润3875 万元，比上年同期下降64%。公司业绩下降的主要原因是报告期内公司主营房地产业务的销售收入比上年同期大幅度减少，且主要项目的销售毛利率大幅下降。
    2、占公司主营业务收入10％以上的行业及产品构成情况：
    单位:万元
主营业务分                              
行业情况
分行业或分  营业      营业      毛利率  
产品        收入      成本     （％）   
房地产      23,675.87 15,238.63 35.64%  
主营业务分
产品情况
房地产      23,675.87 15,238.63 35.64%  
续上表:
主营业务分  
行业情况
分行业或分   营业收入比  营业成本比  毛利率比上年
产品         上年同期增  上年同期增  同期增减（％）
             减（％）    减（％）
   
房地产       -52.30%     -42.91%     -10.59%
主营业务分
产品情况
房地产       -52.30%     -42.91%      -10.59%
    3、主营业务分地区情况
    单位:万元
地区 营业收入  营业收入比上年同期增减（％）
沈阳 23,157.28  -53.06%
吉林 518.59     71.75%
    4、公司无对报告期利润产生重大影响的其他经营业务。
    （三）报告期内投资情况
    1、募集资金投资情况
    报告期内未募集资金，也无报告期之前募集资金的使用延续到报告期。
    2、其它投资情况
    报告期内无其它重大投资。
    （四）公司未来发展的展望Ingin 2009－9 Half Report
    1、公司面临的主要问题、风险
    在经历了2009 年上半年低靡、复苏、回暖的过程后, 房地产市场未来一段时间仍将延续
    上扬的态势，但在实体经济尚处于恢复期及保增长、扩内需的要求下,宏观调控引导资金进入
    实体经济是实现经济、社会持续发展的唯一途径，若房地产市场出现过热，不能排除国家政
    策调控的可能。公司面临的主要风险是政策风险和行业竞争风险，其次是经营风险。主要体
    现在公司目前的主要项目都集中在房地产且主要为中高档产品，存在着投资产品结构和地域
    等经营风险。
    2、公司下半年的业务发展计划和风险因素及应对措施
    2009 年下半年要重点做好以下几方面工作：
    1、浑北五里河项目：继续抓好五里河东方威尼斯一期项目的存量销售和功能完善，加快
    项目区内商业、服务业、教育等配套设施的建设；全力做好五里河二期项目开盘的各项准备
    工作，做到高起点、高品位、高水平，提升项目的知名度和附加值。在抓好二期开发的同时，
    进一步加快和完善五里河后续项目总规方案的设计和审批工作。
    2、地王国际花园项目：争取年内清盘，同时要进一步完善配套服务，尤其是物业管理、
    维护、维修等工作，抓细做实，扩大银基品牌的影响力和知名度。
    面对存在问题和风险因素，公司将采取相应对策：一是，密切关注国家宏观政策及市场
    形势的变化，要依据政策导向和市场变化，不断调整产品结构和开发结构，在做精做优现有
    项目的基础上，根据企业土地储备和开发情况，多种方式增加资源储备，优先选取重点城市
    区位较好、性价比较高的地块理性置地，同时适当增加普通住宅的开发比重；二是，进一步
    强化自身经营能力，提升管理水平，在发挥品牌优势、提高队伍素质、保证资金运行安全顺
    畅、提高创新能力、规划设计和产品配套服务等方面狠下功夫，保持和提高公司的核心竞争
    力；三是，建立多元化融资渠道，根据市场形势选择合适的融资方式，适时完成公司债的发
    行工作，保证资金的周转和使用效率，不断改善公司的现金流量和财务状况。

投资情况说明：
报告期内投资情况
    1、募集资金投资情况
    报告期内未募集资金，也无报告期之前募集资金的使用延续到报告期。
    2、其它投资情况
    报告期内无其它重大投资。


经营情况评述：
【2008年年报】
    （一）公司报告期内经营情况的回顾
    1、公司报告期内总体经营状况
    公司主营业务范围是土地整理，房地产开发，酒店投资经营等。
    报告期内，公司全体员工根据董事会和股东大会制定的经营方针，克服宏观经济下滑、房地产市场销量锐减、价格下降的不利影响，全面实施提升规模实力、经营能力及管理水平发展战略，重点抓好抓实核心资产浑北五里河项目开发的各项工作，取得了预期的经济效益。
    尽管经营业绩较历史上最好的2007 年度有所下降，但公司资产和财务状况良好，为公司适应新形势挑战和大发展奠定了良好的基础。
    报告期内，公司实现主营业务收入64,939.92 万元，比上年下降33.3%；实现营业利润17,802.34 万元，比上年下降17.6%；实现净利润12,911.43 万元，比上年下降8.9 %。报告期内,公司的主营业务收入和利润主要来自于五里河.东方威尼斯和地王国际花园项目。由于地王国际花园项目进入尾盘，销售收入与上年同比下降，使公司2008 年度的经营业绩与上年同比有一定幅度下降。
    报告期内，公司紧紧围绕核心资产五里河项目的全方位启动这一中心工作。一是加大五里河东方威尼斯项目一期的销售力度，将存量房销售做为经营工作的重点，通过定向推介、团购等多种方式进行促销，取得良好效果，报告期内五里河东方威尼斯项目实现销售收入48,791 万元；二是完善项目售后配套服务，提升物业管理水平，精心打造精品水景社区品牌，将五里河大社区、全功能、大优势的蓝图呈现给消费者，通过扩大银基品牌知名度促进存量销售；三是，通过多方努力，富民桥东五里河项目二期的开发配套手续及时得以落实，保证了项目于2008 年4 月按期开工建设。
    2、公司主营业务及其经营状况
    （1）营业收入、营业利润按行业构成情况：
    单位：万元
    行业     营业收入  营业成本  营业利润率 
    房地产   63,319.36 44,172.81  30.24%  
    餐饮酒店 1,620.56   2,722.90  -68.02% 
接上表:
     行业     营业收入比  营业成本比  营业利润率比
              上年增减    上年增减    上年增减
    房地产    -33.98%       -39.33%   6.15%
    餐饮酒店  9.00%        -8.79%     32.76%
   （2）公司营业收入、营业利润按地区构成情况：
    单位：万元
    地区营业收入营业收入比上年增减
    沈阳62,806.00 -31.21%
    吉林513.36 -88.85%
    （3）占公司营业收入10％以上的产品构成情况：
    单位：万元
    产品名称营业收入所占比例营业利润所占比例
    房地产63,319.36 97.50% 18,939.15 106.39%
    （二）公司未来发展的展望
    1、公司所处行业发展趋势及面临竞争
    （1）所处行业发展趋势
    公司主营业务属房地产开发行业。国内房地产市场经历了近十年的大牛市，现已成为国民经济的支柱产业之一。在此期间，国家出台了一系列土地、财政、税收、信贷、货币等宏观调控政策，引导市场发展，目的在于支持自住性需求、引导改善性需求、抑制投资性需求、遏制投机性需求。从2007 年下半年开始，受国家在土地、信贷、税收、货币等紧缩调控政策累积效应、全球金融危机、实体经济衰退、居民收入预期下降等多种不利因素的影响，房地产市场的预期发生了转变，导致供求关系发生逆转，表现为价格下降，销量锐减。从2008 年下半年开始，国家及地方政府对房地产行业调控政策从抑制转向鼓励和刺激，陆续出台了多种综合性刺激政策，下调交易税费、存贷款和准备金利率及住房贷款利率，提高按揭比例和额度，减免开发商用地成本等等，这些政策的实施减轻了开发商压力和购房人的负担，降低了消费门槛，增加了需求，短期内有利于减缓市场下行的压力。
    针对行业未来的发展趋势，我们认为，从短期看，受金融危机和经济衰退、房价下降预Ingin 2008－21 Report期形成、购买力不足、有效需求降低、以及居民未来收入预期下降等不利因素影响，市场仍将维持于“交易量萎缩、房价向下调整”的低迷状态中。从中长期看，推动我国房地产市场发展的主要“内因”即扩大内需、城市化、工业化、人口红利、消费升级等因素远未改变，市场未来发展潜力巨大，因此，中国房地产中长期发展前景依然乐观。
    （2）公司面临的市场竞争格局和发展机遇
    目前，房地产行业在市场低迷、短期政策刺激及市场竞争更趋激烈的共同作用下，将通过重组洗牌提高其行业的集中度，加速进入行业规模化、专业化和品牌化等综合实力竞争阶段。拥有多元融资渠道、良好市场应变能力、综合开发设计能力以及稳健资本和成本控制能力的品牌房地产企业将在竞争中显露优势，强者恒强。
    沈阳作为东北区域中心城市，也是国家振兴东北老工业基地、投资及拉动内需等各项政策的主要受益城市。沈阳市实施了新的空间发展战略，在原有城市布局调整的基础上，对原有的发展空间进行整合，重新规划出西部--沈西工业走廊、南部--大浑南地区、北部--沈北新区和东部--棋盘山旅游度假区四大发展空间。这四大发展空间形成了沈阳市全方位大发展、快发展的新格局，成为沈阳未来五十年的经济发展龙头区域。沈阳市委市政府出台多项配套政策，吸引国内外企业向这里聚集，形成开发建设的新热潮。随着国家出台的系列经济刺激计划逐步实施，沈阳将迎来历史性的发展机遇，必将为房地产行业带来新的发展契机。近年来，沈阳房地产市场保持了健康、平稳和可持续发展的态势，即使在2008 年受到全国大气候的一些负面影响，沈阳仍被公认为全国最好的房地产市场之一。作为当地房地产开发龙头企业之一，本公司将充分发挥自身综合优势，抓住机遇，实施低成本扩张，保证公司的健康、稳定、持续发展。
    2、公司发展规划及新年度的经营计划
    2009 年公司面对严峻的市场形势和复杂多变的外部环境，公司总的指导思想是： 认清形势，调整结构，开拓创新。公司要及时准确地把握宏观环境和市场形势变化，做出科学决策，加速存量资产销售，调整和优化产品和投资结构，在市场低迷时寻找新的发展机遇。2009年要重点做好以下工作：
    浑北五里河项目： 要将五里河项目的营销当成全企业的核心经营工作。一是，加强经营Ingin 2008－22 Report团队力量，有针对性的开展市场营销活动，利用团购、展会促销等多种方式加大一期四组团的销售力度，实现资金快速回笼；二是，完善五里河东方威尼斯项目的售后服务和园区生活设施的建设，将大社区、全功能、公园水景等独特优势呈现给消费者，不断提高物业管理水平，提升五里河东方威尼斯社区的热度和人气，以此促进存量销售；三是，要以市场需求为导向，认真细致做好东方威尼斯二期项目的市场营销策划，保证项目顺利销售；四是，在不影响工程进度的情况下，尽可能降低二期项目的成本投入，努力提高项目利润率。
    地王国际花园项目：坚决完成收尾和清盘，实现存量资产变现，同时继续狠抓物业管理、
    设施维护等的售后服务，提升银基品牌的影响力。
    在做好公司现有重点项目的同时，2009 年公司还要抓机遇、扩规模、求发展。一是，积极向沈阳以外地区拓展业务，在全国范围内选择经济发展较快、市场环境好，同时适合本公司发展的地区和城市进行房地产投资，优化开发产品结构，适应市场需求的变化，降低风险；二是，把握机遇，适时投资新产业，拓展更大的发展空间，规避产业单一的风险，使上市公司向投资控股型转变。
    3、资金需求及使用计划
    随着公司浑北五里河东方威尼斯项目的全面启动，预计2009 年公司的资金需求较大，公司将开展多渠道、多种形式的融资工作，以满足项目运作的需要。主要资金来源方式有：公司自有资金、银行贷款和资本市场融资。
    二、公司报告期内投资情况
    1、募集资金投资情况
    报告期内未募集资金，也无报告期之前募集资金的使用延续到报告期。
    2、其它投资情况
    2002 年6 月18 日，公司通过竞拍取得的地王国际花园项目，总投资为12 亿元，经过四年多的开发建设，目前该项目共计二期开发建设已经结束，目前已进入清盘销售阶段。
    五里河东方威尼斯项目一期四组团是2006 年8 月新开工建设的项目，2007 年4 月开始销售预计今年销售基本完成。

投资情况说明：
公司报告期内投资情况
    1、募集资金投资情况
    报告期内未募集资金，也无报告期之前募集资金的使用延续到报告期。
    2、其它投资情况
    2002 年6 月18 日，公司通过竞拍取得的地王国际花园项目，总投资为12 亿元，经过四年多的开发建设，目前该项目共计二期开发建设已经结束，目前已进入清盘销售阶段。
    五里河东方威尼斯项目一期四组团是2006 年8 月新开工建设的项目，2007 年4 月开始销售预计今年销售基本完成。

【3.关联企业经营状况】
【截止日期】2008-12-31
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜       关联企业名称       ｜营业收入(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
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｜沈阳银基置业有限公司      ｜       1621.00｜     -143.00｜    125728.0｜
｜吉林省银基房地产开发有限责｜        513.00｜     -131.00｜     3123.00｜
｜任公司                    ｜              ｜            ｜            ｜
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