津滨发展[000897] 011
☆经营分析☆ ◇港澳资讯000897 更新日期：2009-08-25◇ 灵通V4.0
★本栏包括【1.主营构成】、【2.经营投资】、【3.关联企业经营状况】
【1.主营构成】
【2009年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜商品销售(行业) ｜ 29885.3｜ 196.0｜ 0.66｜ 69.01｜
｜房屋租赁(行业) ｜ 3494.4｜ 2748.6｜ 78.66｜ 8.07｜
｜房地产销售(行业) ｜ 9676.5｜ 3570.4｜ 36.90｜ 22.35｜
｜合计(行业) ｜ 43056.1｜ 6515.0｜ 15.13｜ 99.43｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜销售钢材(产品) ｜ 29374.1｜ 187.1｜ 0.64｜ 67.83｜
｜玛歌庄园出售(产品) ｜ 2358.7｜ 1248.8｜ 52.94｜ 5.45｜
｜滨海金融街一期租售(产品)｜ 2112.3｜ 575.0｜ 27.22｜ 4.88｜
｜新材料厂房出售(产品) ｜ 1620.0｜ 476.7｜ 29.42｜ 3.74｜
｜微电子工业厂房租赁(产品)｜ 682.7｜ 643.6｜ 94.27｜ 1.58｜
｜津滨杰座出售(产品) ｜ 2768.8｜ 717.3｜ 25.90｜ 6.39｜
｜雅都天泽园出售(产品) ｜ 556.9｜ 340.1｜ 61.06｜ 1.29｜
｜合计(产品) ｜ 39473.6｜ 4188.5｜ 10.61｜ 91.16｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜天津(地区) ｜ 43303.0｜- ｜- ｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2008年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜商品销售(行业) ｜ 60950.7｜ 445.4｜ 0.73｜ 50.49｜
｜房屋租赁(行业) ｜ 14918.7｜ 13400.3｜ 89.82｜ 12.36｜
｜房地产销售(行业) ｜ 44844.4｜ 20291.5｜ 45.25｜ 37.15｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜钢材销售(产品) ｜ 49451.1｜ 398.0｜ 0.80｜ 40.97｜
｜投资服务中心租赁(产品) ｜ 7800.0｜ 7335.3｜ 94.04｜ 6.46｜
｜玛歌庄园销售(产品) ｜ 21812.7｜ 11855.5｜ 54.35｜ 18.07｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜天津(地区) ｜ 120713.8｜- ｜- ｜ 100.00｜
｜合计(地区) ｜ 120713.8｜- ｜- ｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2008年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜商品销售(行业) ｜ 28104.3｜ 248.5｜ 0.88｜ 44.62｜
｜房屋租赁(行业) ｜ 7472.8｜ 6911.0｜ 92.48｜ 11.87｜
｜房地产销售(行业) ｜ 24916.6｜ 12497.9｜ 50.16｜ 39.56｜
｜合计(行业) ｜ 60493.8｜ 19657.4｜ 32.49｜ 96.05｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜钢材销售(产品) ｜ 23308.7｜ 209.3｜ 0.90｜ 37.01｜
｜玛歌庄园销售(产品) ｜ 15580.1｜ 9102.7｜ 58.42｜ 24.74｜
｜滨海金融街一期租售(产品)｜ 3005.9｜ 1264.2｜ 42.06｜ 4.77｜
｜投资服务中心租赁(产品) ｜ 3900.0｜ 3674.6｜ 94.22｜ 6.19｜
｜微电子工业厂房租赁(产品)｜ 682.7｜ 643.6｜ 94.27｜ 1.08｜
｜第四杰座销售(产品) ｜ 4003.1｜ 1578.1｜ 39.42｜ 6.36｜
｜雅都天泽园销售(产品) ｜ 1977.3｜ 753.2｜ 38.09｜ 3.14｜
｜合计(产品) ｜ 52457.9｜ 17225.7｜ 32.84｜ 83.29｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜天津(地区) ｜ 62833.8｜- ｜- ｜ 99.76｜
｜广州(地区) ｜ 55.6｜- ｜- ｜ 0.09｜
｜合计(地区) ｜ 62889.5｜- ｜- ｜ 99.85｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2007年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜商品销售(行业) ｜ 57988.7｜ 350.6｜ 0.60｜ 35.65｜
｜房屋租赁(行业) ｜ 14609.9｜ 13155.7｜ 90.05｜ 8.98｜
｜房地产销售(行业) ｜ 90073.5｜ 27630.0｜ 30.67｜ 55.37｜
｜其他(行业) ｜ 5371.2｜ 2154.7｜ 40.12｜ 3.30｜
｜合计(行业) ｜ 168043.3｜ 43291.0｜ 25.76｜ 103.30｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜钢材销售(产品) ｜ 40998.6｜ 115.4｜ 0.28｜ 25.20｜
｜滨海金融街销售(产品) ｜ 12069.1｜ 3882.9｜ 32.17｜ 7.42｜
｜投资服务中心租赁(产品) ｜ 7800.0｜ 7326.6｜ 93.93｜ 4.79｜
｜亲亲家园出售(产品) ｜ 29279.5｜ 8553.6｜ 29.21｜ 18.00｜
｜大港天泽园销售(产品) ｜ 19939.5｜ 5842.6｜ 29.30｜ 12.26｜
｜玛歌庄园出售(产品) ｜ 18424.3｜ 5810.8｜ 31.54｜ 11.33｜
｜合计(产品) ｜ 128511.1｜ 31531.9｜ 24.54｜ 79.00｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜天津(地区) ｜ 162581.0｜- ｜- ｜ 99.94｜
｜广州(地区) ｜ 94.6｜- ｜- ｜ 0.06｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2.经营投资】
经营情况评述：
【2009年半年报】
管理层讨论与分析
报告期内，公司实现865.98万元合并净利润，相比去年同期减少79.37%；实现营业收入4.566亿元，较去年同期减少27.89%。
自2008 年下半年开始，受金融危机和国家宏观政策调整的影响，包括房地产市场在内的实体经济受到严重的冲击，房地产市场成交量萎缩极为严重，市场的低迷在很大程度上影响了公司产品的销售进度。随着上半年国家陆续出台有利于房地产行业发展政策及较为宽松的货币政策影响，房地产市场出现复苏迹象，我公司为了快速回流资金，也借助市场有所复苏的相对有利局面，采用了低价销售策略，加快在售项目的销售节奏，这种策略有利于公司现金的回流，但是在一定程度上影响了公司的盈利水平。
在经营上，公司董事会和经营班子密切关注国家对房地产行业出台的各项措施，进一步加强市场研究，优化产品结构和规划设计，继续以推进精细化管理为主线，积极转变管理思路，由过程管理向目标管理转型，不断完善企业管理工作。确立以市场为导向，坚持效率优先原则,公司要求各项目主体务必坚持“以市场为导向、以利润为核心、以成本控制为手段、以现金流为重点”的工作要求，增强忧患意识，提高工作效率，提升操作水平，切实采取措施，力争实现董事会下达的年度经营目标；调整战略定位，适应市场变化，严格目标考核、严格控制成本、严肃预算执行，确保以良好的经营业绩回报股东，回报社会，使公司未来发展更加适应新的经济环境下市场对房地产开发企业的要求；同时，充分利用区域内的环境优势和政策优势，对现有项目进行调整，实现企业持续稳健的发展目标。
公司下半年将重点推动滨海国际项目、汉沽天韵新苑等项目的工程建设及销售工作，为公司盈利奠定坚实的基础。同时，针对市场变化的新形势，制定积极的销售策略，加快玛歌庄园、津滨杰作商务中心的销售进度；进一步加大对现有项目和存量资产的整合力度，实现资源的优化配置，为未来公司的发展奠定良好的项目基础。
一、重大事项的讨论与分析
1、2009年房地产市场出现了“V”型走势，1季度受全球金融危机的持续影响，市场同比萎缩严重，我公司也调整了项目开发和销售节奏，放缓了开发进程，减少项目开工面积，进入二季度后，受国家陆续出台的信贷、税收优惠政策的影响，房地产市场有所恢复，但市场回暖主要是过去相当长的一段时间内受房地产市场宏观调控影响累积的大量需求集中释放所致。公司管理层认为，尽管进入第2季度以来市场回暖和复苏的信号日益明显，但是在宏观经济仍不明朗的情况下,房价的过快上涨不利于市场的平稳发展，信贷大量投放、利率下调等宽松的货币政策也存在变化的可能，未来房地产市场仍面临较大不确定性。公司出于稳健经营的目的，采取了低价销售策略，利用市场回暖契机，重点回流现金，这在一定程度上影响了盈利水平。本报告期内公司营业收入较上年同期同比下降27.89%，净利润较上年同期相比下降了3,332.58万元，降幅为79.37%。经营业绩下降的主要原因是本报告期公司未有新增可结算销售房地产开发项目，公司报告期房地产销售收入皆来源于尾盘销售，随着公司开发建设的津滨滨海国际项目、汉沽天润新苑项目的陆续竣工结算，公司经营业绩可望得到稳步提升。报告期内，公司实现房地产销售收入9，676.45万元，其中，玛歌庄园项目本期实现营业收入2358.72万元，较上年同期下降 84.86%，毛利率为 52.94%，较上年同期下降 5.48%；雅都天泽园本期实现营业收入556.92万元，较上年同期下降71.83%，毛利率为61.06%，较上年同期增加 22.97%；津滨杰座本期实现营业收入 2768.84 万元，较上年同期下降 30.83%，毛利率为25.90%，较上年同期下降13.52%。
2、本公司开发的津滨滨海国际项目、下属子公司雅都公司开发的汉沽天润新苑项目将于下半年竣工验收、确认收入，上述二项开发项目将成为公司下半年营业收入和利润的主要来源。
3、2008 年 5 月 20 日，天津津滨发展股份有限公司（以下简称我公司）与深圳市粤华企业有限公司（以下简称“深圳粤华企业”）就转让我公司持有的广东津滨房地产开发有限公司50%的股权签署了《股权转让协议》。根据协议，上述股权转让金额总计为18000万元，深圳粤华企业分四期向我公司支付股权转让款，每期 4500 万元，并分次办理股份变更登记。截止2009年6月30日，本公司已收到上述全部股权转让款，股权过户手续已经办理完成，上述股权转让为公司2009年增加约6，000万元的利润总额。
4、本公司2009年中期经营活动现金净流量为55,725,918.17元，较上年同期增加270,954,100.31 元，其原因主要是由于本年度津滨滨海国际项目、汉沽天润新苑项目销售资金回笼较好及大力压缩付现费用支出所致。
二、报告期内经营情况及分析：
公司主营业务范围及其经营情况：
（1）公司主营业务范围及其经营情况
公司主要经营范围包括各类物资、商品的批发、零售；建筑模具、机具及自有设备的租赁与经营；高新技术产品的研制、开发、销售、技术服务咨询；基础设施（包括：开发区内的水、电、气、热、道路、绿化、管网、工业厂房）开发、建设、经营自营和代理各类商品及技术的进出口业务（国家限定公司经营或禁止进出口的商品及技术除外）；经营进料加工和“三来一补”业务；经营对销贸易和转口贸易；房地产开发及商品房销售等。危险化学品批发（许可证经营范围以津安经（乙）字（2005）001401 号化学品经营许可证为准）（以上范围内国家有专营专项规定的按规定办理）。
（2）公司主营业务分行业、产品情况表
单位：元
行 业 营业收入 营业成本 毛利率％
2009-1-1--6-30 2009-1-1--6-30 2009-1-1--6-30
商品销售 298,852,993.93 296,893,383.05 0.66%
房屋租赁 34,943,634.99 7,457,947.68 78.66%
房地产销售 96,764,544.40 61,060,135.68 36.90%
合计 430,561,173.32 365,411,466.41 15.13%
占营业收入或利润10%以上产品介绍：
单位：元
产品 主营业务收入 主营业务成本 毛利率%
钢材销售 293,741,221.28 291,869,942.99 0.64%
玛歌庄园出售 23,587,194.10 11,098,980.09 52.94%
滨海金融街一期租售 21,122,495.35 15,372,876.06 27.22%
新材料厂房出售 16,200,000.00 11,433,152.13 29.42%
微电子工业厂房租赁 6,827,340.00 391,085.03 94.27%
津滨杰座出售 27,688,436.00 20,515,779.23 25.90%
雅都天泽园出售 5,569,159.00 2,168,658.88 61.06%
合计 394,735,845.73 352,850,474.41 10.61%
行 业 营业收入比 营业成本比 毛利率比
上年增减 上年增减 上年增减
商品销售 6.34% 6.58% -0.23%
房屋租赁 -53.24% 32.75% -13.82%
房地产销售 -61.16% -50.83% -13.26%
合计 -28.83% -10.52% -17.36%
占营业收入或利润10%以上产品介绍：
单位：元
产品 营业收入比上 营业成本比上 毛利率比上
年同期增减 年同期增减 年同期增减
钢材销售 26.02% 26.35% -0.26%
玛歌庄园出售 -84.86% -82.87% -5.48%
滨海金融街一 -29.73% -11.73% -14.84%
期租售
新材料厂房出售
微电子工业厂房
租赁
津滨杰座出售 -30.83% -15.40% -13.52%
雅都天泽园出 -71.83% -82.28% 22.97%
售
合计 -24.75% 0.15% -22.23%
注：
(1) 房屋租赁收入为3,494.36万元，占收入总额的8.07%，主要为高科技工业厂房及微电子工业区厂房租金收入。
(2) 房地产销售收入为9,676.45万元，占收入总额的22.35%，主要为新材料厂房、滨海金融街一期、玛歌庄园、津滨杰座销售收入。
(3) 商品销售收入为29,885.30万元，占收入总额的69.01%，主要为钢材销售收入。
（3）主营业务分地区情况
单位：元
地区 营业收入 上年 营业收入较上年增长比
天津 433,030,434.70 628,339,196.85 -31.08%
广州 556,007.00 -100.00%
合计 433,030,434.70 628,895,203.85 -31.14%
3、报告期内公司主营业务、利润构成或其结构、主营业务盈利能力发生变化情况：
报告期内公司利润构成、主营业务盈利能力发生了变化, 公司报告期内实现利润总额为1,786.47万元，与上年同期8,174.46万元的利润总额相比下降6,387.99万元。利润总额同比大幅度下降的主要原因是公司报告期内房地产销售收入及房屋租赁收入较上年大幅下降所致。
报告期内，公司实现房地产销售收入 9,676.45 万元，为公司报告期贡献毛利润3,570.44万元,分别较上年同期同比下降61.16%、71.43%。主要原因是公司报告期房地产销售收入皆来源于尾盘销售，报告期内公司未有新增可结算销售房地产开发项目。
报告期内，公司实现房屋租赁收入3,494.36万元，较上年同期同比下降53.24%,主要原因是公司在2009年4月10日接到天津经济技术开发区管委会通知,从2009年1月1日起，终止与我公司签订的《滨海投资服务中心大厦租赁合同》。导致公司无法获得滨海投资服务中心大厦所产生的租金收入3900万元，利润总额减少3460万元。
4、公司对报告期内利润产生重大影响的其他经营活动：
（1）2008年5月20日，天津津滨发展股份有限公司（以下简称我公司）与深圳市粤华企业有限公司（以下简称“深圳粤华企业”）就转让我公司持有的广东津滨房地产开发有限公司（以下简称“广东津滨公司”）50%的股权签署了《股权转让协议》。根据协议，上述股权转让金额总计为18000万元，深圳粤华企业分四期向我公司支付股权转让款，每期4500万元，并分次办理股份变更登记。截止2009年6月30日，本公司已收到上述全部股权转让款，股权过户手续已经办理完成，上述股权转让为公司2009年增加约6，000万元的利润总额。
（2）我公司2003年与天津经济技术开发区管委会（以下简称“管委会”）签订《滨海投资服务中心大厦租赁合同》，我公司将位于天津经济技术开发区宏达街19号的滨海投资服务中心大厦及其附属设施（以下简称“该场地”）出租给管委会。该场地的建筑面积为65400平方米，日租金约为3.31元/平方米,每年租金收入7800万元。
公司于2009 年4 月10 日接到天津经济技术开发区管委会《关于终止执行滨海投资服务中心大厦租赁合同的通知》，该通知载明：自2009年1月1日起，终止与我公司签订的上述合同，所以我公司无法获得滨海投资服务中心大厦所产生的租金收入。截止本报告期末，我公司正在与天津经济技术开发区管委会积极协商相关事宜。该事项已于2009年4月11日进行了公告。
5、公司未有从单个参股公司获得的投资收益超过公司净利润10%以上的情况。
6、经营中的问题与困难。
（1）公司部分项目由于项目规划及开发条件等原因，短时间内无法快速推进，项目无法高效率推进。
（2）区域房地产企业竞争加剧，一批资本实力雄厚、操作能力强的公司不断进入天津区域市场，参与区域市场竞争。
（3）资产周转率与先进企业有很大差距，资产使用效率不高。
面对上述问题与困难，我们将在下半年的工作中采取如下措施：
（1）对现有项目产品进行重新评估、排队，对能快速回流现金、收益有保障的项目给予重点倾斜，对于目前出现开发障碍的项目，尽快找出项目的结点问题，在下半年重点进行解决。
（2）调整战略定位，适应市场变化，严格目标考核、严格控制成本、严肃预算执行，切实推进精细化管理。
（3）从资产和项目的整合入手，实现人员和机构的整合，优化资源配置，实现机制创新，提高公司的整体运营效率。
三、报告期内的投资情况
1、报告期内募集资金使用或延续使用情况。
公司于2008年5月23 日在公司第三届董事会2008年第一次临时会议上审议通过了关于公司发行不超过 7 亿元人民币公司债券的议案》，该事项已经公司 2008 年第一次临时股东大会审议通过。公司于2008年 11月17日接到中国证监会通知，本公司发行不超过7亿元债券申请已获得中国证监会发行审核委员会有条件审核通过，但截止本报告出具日，尚未收到中国证监会的相关正式批准文件。
除上述情况外，公司没有在证券市场募集资金的计划及情况出现。
公司于2009年6月15 日在公司第四届董事会2008年第三次通讯会议上审议通过了《关于使用部分募集资金补充流动资金的议案》，同意将暂时闲置募集资金 7000 万元用于短期补充流动资金，期限半年。
公司2006年在非公开发行中募集资金使用延续到本报告期，具体情况如下：
单位：万元
本年度已使用募集
2969.62
募集资金总 110091.74 资金总额
额 （扣除发行费用） 已累计使用募集资
102431.33
金总额
是否变 拟投入金 实际投入
承诺项目
更项目 额 金额
开发区CBD 否 25000 17339.59
生活区11
万平米土地
增资并开发 否 75000 75000
建设“梅江南”
860 亩土地
流动资金 否 10091.74 10091.74
合计 110091.74 102431.33
是否符
产生收益
承诺项目 合计划 预计收益
情况
进度
开发区CBD 是 35495 无
生活区11 （不含精
万平米土地 装修）
增资并开发 是 194448 无
建设"梅江南"
860 亩土地
流动资金 是
合计 229943 -
未达到计划 无
进度和预计
收益的说明
（分具体项
目）
变更原因及 无
变更程序说
明（分具体
项目）
尚未使用的 未使用募集资金中 7000 万元用于补充流动资金，其余资金
募集资金用 660.41万元存放于募集资金专用帐户。
途及去向
上述募集资金项目中“增资并开发建设梅江南 860 亩土地”（现更名为津滨时代项目）由于其土地性质为金融商业用地，在目前市场环境下，大规模投入开发将会给公司今后经营带来相当大的压力，一旦销售进度不能保证又将给公司现金流带来很大影响，因此我公司始终控制开发节奏，没有进行快速推进。近期，我公司了解到，天津市有关主管部门将对该项目所处地块进行规划调整，因此，公司暂缓该项目建设，并正积极与天津市有关主管部门沟通，待规划条件确认后，再推进工程建设。
2、报告期内非募集资金投资情况：
项目名称 项目金额 项目进度 项目收益情况
西青别墅（玛歌庄 9.1亿元 全部竣工交付使 报告期内实现销售
园一期）开发项目 用，处于销售期。 收入2729.47万元。
西青别墅（玛歌庄 5.8亿元 全部竣工交付使 报告期内无收益。
园二期）开发项目 用，处于销售期。
亲亲家园项目 2.4亿元 全部竣工交付使 报告期内实现销售
用，处于销售期。 收入273.26万元。
雅都天泽园项目 1.69亿元 全部竣工交付使 报告期内实现销售
用，处于销售期。 收入556.92万元。
汉沽津滨科技创新 12.12亿元 处于建设施工期。 报告期内无收益。
工业园项目
汉沽天润新苑项目 5.25亿元 处于建设施工期。 报告期内无收益。
滨海圣乔治小镇 15.89亿元 处于建设施工期。 报告期内无收益。
报告期内实现销售
杰座商务中心项目 2.4亿元 处于销售期。 收入2768.84万元。
增资天津津滨科技 1亿元 处于建设施工期。 报告期内无收益。
园投资有限公司1
亿元
合计 60.35亿元 － -
投资情况说明：
报告期内的投资情况
1、报告期内募集资金使用或延续使用情况。
公司于2008年5月23 日在公司第三届董事会2008年第一次临时会议上审议通过了关于公司发行不超过 7 亿元人民币公司债券的议案》，该事项已经公司 2008 年第一次临时股东大会审议通过。公司于2008年 11月17日接到中国证监会通知，本公司发行不超过7亿元债券申请已获得中国证监会发行审核委员会有条件审核通过，但截止本报告出具日，尚未收到中国证监会的相关正式批准文件。
除上述情况外，公司没有在证券市场募集资金的计划及情况出现。
公司于2009年6月15 日在公司第四届董事会2008年第三次通讯会议上审议通过了《关于使用部分募集资金补充流动资金的议案》，同意将暂时闲置募集资金 7000 万元用于短期补充流动资金，期限半年。
公司2006年在非公开发行中募集资金使用延续到本报告期，具体情况如下：
单位：万元
本年度已使用募集
2969.62
募集资金总 110091.74 资金总额
额 （扣除发行费用） 已累计使用募集资
102431.33
金总额
是否变 拟投入金 实际投入
承诺项目
更项目 额 金额
开发区CBD 否 25000 17339.59
生活区11
万平米土地
增资并开发 否 75000 75000
建设“梅江南”
860 亩土地
流动资金 否 10091.74 10091.74
合计 110091.74 102431.33
是否符
产生收益
承诺项目 合计划 预计收益
情况
进度
开发区CBD 是 35495 无
生活区11 （不含精
万平米土地 装修）
增资并开发 是 194448 无
建设"梅江南"
860 亩土地
流动资金 是
合计 229943 -
未达到计划 无
进度和预计
收益的说明
（分具体项
目）
变更原因及 无
变更程序说
明（分具体
项目）
尚未使用的 未使用募集资金中 7000 万元用于补充流动资金，其余资金
募集资金用 660.41万元存放于募集资金专用帐户。
途及去向
上述募集资金项目中“增资并开发建设梅江南 860 亩土地”（现更名为津滨时代项目）由于其土地性质为金融商业用地，在目前市场环境下，大规模投入开发将会给公司今后经营带来相当大的压力，一旦销售进度不能保证又将给公司现金流带来很大影响，因此我公司始终控制开发节奏，没有进行快速推进。近期，我公司了解到，天津市有关主管部门将对该项目所处地块进行规划调整，因此，公司暂缓该项目建设，并正积极与天津市有关主管部门沟通，待规划条件确认后，再推进工程建设。
2、报告期内非募集资金投资情况：
项目名称 项目金额 项目进度 项目收益情况
西青别墅（玛歌庄 9.1亿元 全部竣工交付使 报告期内实现销售
园一期）开发项目 用，处于销售期。 收入2729.47万元。
西青别墅（玛歌庄 5.8亿元 全部竣工交付使 报告期内无收益。
园二期）开发项目 用，处于销售期。
亲亲家园项目 2.4亿元 全部竣工交付使 报告期内实现销售
用，处于销售期。 收入273.26万元。
雅都天泽园项目 1.69亿元 全部竣工交付使 报告期内实现销售
用，处于销售期。 收入556.92万元。
汉沽津滨科技创新 12.12亿元 处于建设施工期。 报告期内无收益。
工业园项目
汉沽天润新苑项目 5.25亿元 处于建设施工期。 报告期内无收益。
滨海圣乔治小镇 15.89亿元 处于建设施工期。 报告期内无收益。
报告期内实现销售
杰座商务中心项目 2.4亿元 处于销售期。 收入2768.84万元。
增资天津津滨科技 1亿元 处于建设施工期。 报告期内无收益。
园投资有限公司1
亿元
合计 60.35亿元 － -
经营情况评述：
【2008年年报】
（一）报告期内经营情况的回顾
1、总体经营情况：
公司主要经营范围包括：各类物资、商品的批发、零售；建筑模具、机具及自有设备的租赁与经营；高新技术产品包括：稀土材料、电子产品（通讯设备除外）的研制、开发、销售；技术服务及咨询；新型建筑材料开发与生产销售；基础设施（包括：开发区内的水、电、气、热、道路、绿化、管网、工业厂房）开发、建设、经营；自营及代理各类商品及技术的进出口业务（国家限定公司经营或禁止进出口的商品及技术除外）；经营进料加工和“三来一补”业务；经营对外销贸易和转口贸易；房地产开发及商品房销售；危险化学品批发（许可证经营范围以津安经（乙）字[2005]001401号危险化学品经营许可证为准）（以上范围内国家有专营专项规定的按规定办理）。
2008年国家宏观调控政策经历了由年初的“双防”到年中的“一保一控”再到下半年的“保增长”多次转变。期间，伴随着全球金融危机的加剧和快速蔓延，已形成对包括房地产市场在内的实体经济的冲击。房地产市场成交量的缩小在很大程度上影响了公司产品的销售进度，房地产全行业在经历着前所未有的困难和挑战。
公司于2008年6月完成了董事会换届工作。在新一届董事会的领导下，公司全体员工努力克服房地产行业发展困难给公司带来的冲击，积极调整经营管理思路，转变观念，调整产品结构，尽最大努力保证了公司健康有序发展；公司及时有效地调整了项目开发节奏，确保了公司应对市场变化的筹码和能力；在市场急剧变化时灵活应对，转变项目运作模式，通过股权转让等模式，在一定程度上弥补了行业下滑带来的损失。公司始终坚持以发展为主题，切实贯彻防范风险，平稳经营的指导思想，全面提升经营能力及管理水平，重点抓好核心资产核心项目的开发管理工作，取得了一定的经济效益。尽管公司经营业绩较上年度有所下降，但公司资产和财务状况良好，为公司适应新形势挑战和大发展奠定了良好的基础。
2008年公司实现主营业务收入12.6亿元，较2007年同期下降4.2亿元，实现净利润6035.9万元，较2007年降低1395.45万元，同比下降18.78%。从公司今年的主营业务收入和利润构成看，工业厂房出租产生的租金收入占主营业务收入的11.84%，占主营业务利润的37.99%，房地产销售收入占主营业务收入的35.58%，占主营业务利润的57.53%，二者合计占公司主营业务收入47.42%，占主营业务利润的95.52%。
2、公司主营业务及其经营状况（单位：元）
（1）报告期内，公司营业收入、成本、毛利率同比变动情况
（2）占公司营业收入10%以上行业情况
（3）占营业收入10%以上产品情况
(4) 主营业务分地区情况：
地区 营业收入 上年 营业收入较上年增长比
天津 1,207,137,915.09 1,625,810,304.87 -25.75%
广州 945,493.00 -100.00%
合计 1,207,137,915.09 1,626,755,797.87 -25.79%
(二)对公司未来发展的展望
1、区域环境和行业趋势
随着滨海新区发展规划纳入国家整体发展战略，滨海新区迎来了前所未有的大发展的契机，作为天津未来发展的重点，滨海新区投资将更加密集，聚集效应将逐渐放大，现已成为天津市经济增长最大引擎。随着滨海新区的发展，对房地产产品的需求会有刚性增长，作为新区内主要从事房地产开发的上市公司，滨海新区的发展为公司的扩张发展提供了一定空间。
伴随着全球金融危机的加剧和快速蔓延，房地产市场也受到了巨大冲击，日趋趋紧的经济环境制约着全行业的产品销售和项目的开发节奏。尽管国家在去年下半年连续出台一系列财政、货币和信贷政策，但经济的惯性运行趋势无法在短期内改变，房地产市场价格回落，成交量低迷的格局还要持续相当长的时间。同时业内竞争的加剧及房地产开发企业大量的现金回流需求导致行业利润率的下降，进一步挤压了行业的盈利空间。
但作为国家重点发展的滨海新区，在国家加大投入，城市化进程加快的背景下，房地产产品的刚性需求仍然存在，因此，公司将认真研究市场，分析需求，在区域经济发展中为自己谋得发展空间。
2、发展机遇
滨海新区被国家列入“十一五”发展规划，区域的快速发展将给公司带来发展机遇。在政府投资带动下，区域内其他投资也将大幅增长，区域环境的改变将会促进公司的发展。区域范围内众多大项目的上马，给滨海新区范围内的房地产市场带来一定的刚性需求。
3、公司2009年经营计划
公司2009年计划合并主营业务收入为17.61亿元，计划营业、管理、财务三项费用合计2.59亿。主营收入同比增加原因是：滨海国际项目、汉沽天润新苑项目竣工可确认收入。
4、公司未来资金需求、使用计划和资金来源情况
2009年公司将视资金情况适时推动滨海国际项目、汉沽天润新苑项目、汉沽津滨科技园项目等。上述项目的建设资金将来源公司的自有资金、前次募集资金和银行贷款。
5、公司可能面临的风险和应对措施
风险分析：
（1）政策风险：全球性金融危机的蔓延和中国经济增速的放缓，对房地产企业造成较大冲击。经济走出低迷、国内经济全面复苏及行业发展不如良性轨道尚需时日，国家及地方政府对房地产行业刺激政策，能否在短期内取得实效，充满诸多不确定因素，因此具体项目利润率也存在不确定性。
始于2008年下半年房地产市场销售不畅，市场成交量不高的格局在2009年还会进一步延续，客观上给房地产企业日渐紧张的资金面带来很大压力。2009年融资工作已经成为制约房地产企业发展的关键因素。
（2）竞争风险：区域内市场竞争加剧，将加速瓜分有限的市场。一批资本实力雄厚、操作能力强、品牌影响力广的公司不断进入和瓜分区域市场，将挤占公司扩展空间。
（3）管理上的不足：管理还比较粗放，在成本控制体系、人力资源体系、管理制度体系等方面与精细化管理要求有很大距离。这些都制约着公司发展，需要我们立即解决。
应对措施：
2009年，公司工作重点是采取积极有效措施，沉着应对金融危机的挑战，坚持“以市场为导向，以现金流为核心，以管理重塑和结构调整为手段，以企业健康发展为目标”的工作要求，进一步苦练内功，夯实管理基础，提升市场竞争能力，调整结构，增强抗风险能力，积蓄力量，增强可持续发展能力，为保持企业平稳较快发展打下坚实的基础。
（一）强化市场化经营理念，确保经营任务不折不扣地完成。一是以现金流为重点，确保资金链条的健康运行；二是以实现经营目标为中心，确保经营计划不打折扣；三是以营销创新为手段，确保现有市场不丢失。采取有效措施，加快现有项目销售节奏，加快资金回笼。一方面要确保在售项目（玛歌庄园、天润新苑、滨海国际、第四杰座）销售计划的实现，另一方面要对列入出售计划的存量资产加快变现，对出租类资产（工业厂房）要确保出租率和租金收入不滑坡。
（二）主动应对行业危机，压缩各项费用。在行业危机到来，企业经济效益大幅度下滑的情况下，全体员工与企业和衷共济，主动大幅度降低工资、大幅度降低各项费用尤其是付现费用；钢化开发间接费和销售推广费标准；实行目标管理与考核，与风险抵押金和绩效挂钩。
（三）调整结构，夯实基础。应对行业冬天和全球经济危机，尽管费用控制是必须的，但是仅有费用控制是远远不够的，并且我们对于2009年的战略定位并不仅仅是过冬，而是作为下一个十年的起始年和下一轮公司起飞的再创业年。基于此，我们必须全方位的准备，调整结构，夯实基础，为公司下一步快速发展打下基础。一是大力度调整项目投资结构。我们要抓住行业过冬的时机，下大力气解决好公司项目存在的先天缺陷。这是公司应对风险的防御措施，更是公司下一步稳定快速发展的根基。通过调整，建立合理的项目投资结构，确保公司长短效益均衡，为公司长远发展夯实项目基础。二是大力度调整组织结构。对于总部各部门，重在以提高效率减少扯皮为主旨的同类项合并。对于下属企业，重在进行以人尽其用、人员和组织结构与市场吻合且灵活机动的机构调整，解决停工项目的人员使用和处置问题。三是大力度调整人力资源结构。
（四）重塑管理，为下一步发展积蓄内力。1、重塑津滨公司的制度体系。通过建立从项目洽谈到项目销售全过程的成本控制系统、建立产品性价比管理体系统、建立符合津滨实际的营销管理体系、完善产品质量管理系统、建立成本调整与价格调整联动价格调整与市场调整联动的动态预算机制、建立市场反馈体系、建立严格的项目后评估制度等等，完善公司的制度体系，并努力做到严格制度执行。2、大力推进ERP系统，夯实公司管理的技术基础。津滨公司在09年将要进行的ERP信息化建设是以信息系统为管理工具，满足公司对承建项目的多层次、多角度管理的需要；通过信息系统配合相应的管理制度来提高公司的管理水平为总体目标。
（五）切实加强队伍建设，练就一支具有职业化理念和职业化素质的管理团队和员工队伍。一是完善干部考核评价体系。坚持以业绩考核为标准，不能完成任务限时整改限时下岗；二是实行干部选拔任命制度的改革，实行公开竞聘、公开招聘；三是建立员工培训培养体系，提高干部员工的理论水平、业务素质和工作能力，促进企业发展。
（六）创新融资方式。多渠道开展融资工作为公司下一步发展筹措资金，保证公司平稳运行。
二、报告期内的投资情况
（一）募集资金使用情况
公司于2006 年8 月18 日完成了非公开发行工作，共向特定投资者募集资金11.58 亿元。募集资金中7.5 亿元用于收购万宁公司股权，对其进行增资并开发建设“梅江南”860 亩土地（现项目已更名为津滨时代）；2.5 亿元将用于开发建设开发区CBD 生活区11 万平米土地。其余资金用于补充流动资金。
单位：万元
募集资金总额 110091.74 （扣除发行费用）
本年度已使用募集资金总额 10327.29
已累计使用募集资金总额 99461.71
承诺项目 是否变 拟投入 实际投 是否符合 预计收益 产生收益情况
更项目 金额 入金额 计划进度
开发区CBD
生活区11
万平米土地 否 25000 14369.97 是 35495 （不含精装修） 无
增资并开
发建设“梅
江南”860
亩土地 否 75000 75000 是 194448 无
流动资金 否 10091.74 10091.74 是
合计 110091.74 99461.71 229943 -
未达到计划进度和预计收益的说明（分具体项目） 无
变更原因及变更程序说明（分具体项目） 无
尚未使用的募集资金用途及去向
未使用募集资金中9000万元用于补充流动资金，其余资
金1630.03万元存放于募集资金专用帐户。
（二）非募集资金项目情况
项目名称 项目金额 项目进度 项目收益情况
西青别墅（玛歌庄
园一期）开发项目 9.1亿元 全部竣工交付
使用，处于销售期。 报告期内实现销售
收入 17832.60万元。
西青别墅（玛歌
庄园二期）开发项目 5.8亿元 全部竣工交付
使用，处于销售期。报告期内实现销售
收入 3980.09万元。
亲亲家园项目 2.4亿元 全部竣工交付使
用，处于销售期。 报告期内实现销售
收入1065.52万元。
雅都天泽园项目 1.69亿元 全部竣工交付
使用，处于销售期。 报告期内实现销售
收入4695.86万元。
汉沽津滨科技
创新工业园项目 12.12亿元 处于建设施工期。 报告期内无收益。
汉沽天润新苑项目 5.25亿元 处于建设施工期。 报告期内无收益。
滨海圣乔治小镇 15.89亿元 处于建设施工期。 报告期内无收益。
杰座商务中心项目 2.4亿元 处于销售期。 报告期内实现销
售收入 8648.27万元。
增资天津津滨科技
园投资有限公司1亿元 1亿元 处于建设施工期。 报告期内无收益。
合计 55.65亿元 － -
投资情况说明：
报告期内的投资情况
（一）募集资金使用情况
公司于2006 年8 月18 日完成了非公开发行工作，共向特定投资者募集资金11.58 亿元。募集资金中7.5 亿元用于收购万宁公司股权，对其进行增资并开发建设“梅江南”860 亩土地（现项目已更名为津滨时代）；2.5 亿元将用于开发建设开发区CBD 生活区11 万平米土地。其余资金用于补充流动资金。
单位：万元
募集资金总额 110091.74 （扣除发行费用）
本年度已使用募集资金总额 10327.29
已累计使用募集资金总额 99461.71
承诺项目 是否变 拟投入 实际投 是否符合 预计收益 产生收益情况
更项目 金额 入金额 计划进度
开发区CBD
生活区11
万平米土地 否 25000 14369.97 是 35495 （不含精装修） 无
增资并开
发建设“梅
江南”860
亩土地 否 75000 75000 是 194448 无
流动资金 否 10091.74 10091.74 是
合计 110091.74 99461.71 229943 -
未达到计划进度和预计收益的说明（分具体项目） 无
变更原因及变更程序说明（分具体项目） 无
尚未使用的募集资金用途及去向
未使用募集资金中9000万元用于补充流动资金，其余资
金1630.03万元存放于募集资金专用帐户。
（二）非募集资金项目情况
项目名称 项目金额 项目进度 项目收益情况
西青别墅（玛歌庄
园一期）开发项目 9.1亿元 全部竣工交付
使用，处于销售期。 报告期内实现销售
收入 17832.60万元。
西青别墅（玛歌
庄园二期）开发项目 5.8亿元 全部竣工交付
使用，处于销售期。报告期内实现销售
收入 3980.09万元。
亲亲家园项目 2.4亿元 全部竣工交付使
用，处于销售期。 报告期内实现销售
收入1065.52万元。
雅都天泽园项目 1.69亿元 全部竣工交付
使用，处于销售期。 报告期内实现销售
收入4695.86万元。
汉沽津滨科技
创新工业园项目 12.12亿元 处于建设施工期。 报告期内无收益。
汉沽天润新苑项目 5.25亿元 处于建设施工期。 报告期内无收益。
滨海圣乔治小镇 15.89亿元 处于建设施工期。 报告期内无收益。
杰座商务中心项目 2.4亿元 处于销售期。 报告期内实现销
售收入 8648.27万元。
增资天津津滨科技
园投资有限公司1亿元 1亿元 处于建设施工期。 报告期内无收益。
合计 55.65亿元 － -
【3.关联企业经营状况】
【截止日期】2008-12-31
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｜ 关联企业名称 ｜营业收入(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
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｜天津津滨雅都置业有限公司 ｜ 5005.59｜ 1175.24｜ ｜
｜天津津滨时代置业投资有限公｜ 8654.57｜ 281.94｜ ｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜天津津滨创辉发展有限公司 ｜ 22926.13｜ 3297.92｜ ｜
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意见与建议
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