栖霞建设[600533] 011
☆经营分析☆ ◇港澳资讯600533 更新日期：2009-08-19◇ 灵通V4.0
★本栏包括【1.主营构成】、【2.经营投资】、【3.关联企业经营状况】
【1.主营构成】
【2009年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发经营(行业) ｜ 88523.2｜ 28368.6｜ 32.05｜ 97.54｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜天泓山庄(产品) ｜ 13824.5｜ 6979.4｜ 50.49｜ 15.23｜
｜栖园(产品) ｜ 17716.1｜ 5644.7｜ 31.86｜ 19.52｜
｜东方天郡(产品) ｜ 32171.6｜ 7583.3｜ 23.57｜ 35.45｜
｜瑜憬湾(产品) ｜ 12119.9｜ 3090.1｜ 25.50｜ 13.35｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜南京(地区) ｜ 70116.4｜- ｜- ｜ 77.26｜
｜无锡(地区) ｜ 12119.9｜- ｜- ｜ 13.35｜
｜苏州(地区) ｜ 6286.9｜- ｜- ｜ 6.93｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2008年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发经营(行业) ｜ 155228.3｜ 61504.1｜ 39.62｜ 97.53｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜天泓山庄(产品) ｜ 20340.1｜ 11170.1｜ 54.92｜ 12.78｜
｜栖园(产品) ｜ 19152.2｜ 7078.4｜ 36.96｜ 12.03｜
｜东方天郡(产品) ｜ 21401.7｜ 7764.2｜ 36.28｜ 13.45｜
｜自由水岸(产品) ｜ 13980.9｜ 4295.9｜ 30.73｜ 8.78｜
｜瑜憬湾(产品) ｜ 53721.3｜ 16256.0｜ 30.26｜ 33.75｜
｜汇林绿洲(产品) ｜ 8222.9｜ 5770.0｜ 70.17｜ 5.17｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜南京(地区) ｜ 86435.6｜- ｜- ｜ 54.31｜
｜苏州(地区) ｜ 15071.5｜- ｜- ｜ 9.47｜
｜无锡(地区) ｜ 53721.3｜- ｜- ｜ 33.75｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2008年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发经营(行业) ｜ 84135.4｜ 33694.2｜ 40.05｜ 98.20｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜天泓山庄(产品) ｜ 9027.8｜ 5058.1｜ 56.03｜ 10.54｜
｜南京栖园(产品) ｜ 10724.1｜ 4260.9｜ 39.73｜ 12.52｜
｜上城风景(产品) ｜ 7260.9｜ 2679.2｜ 36.90｜ 8.47｜
｜东方天郡(产品) ｜ 15627.6｜ 5569.5｜ 35.64｜ 18.24｜
｜瑜憬湾(产品) ｜ 33622.0｜ 10504.0｜ 31.24｜ 39.24｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜南京(地区) ｜ 50101.8｜- ｜- ｜ 58.48｜
｜苏州(地区) ｜ 419.0｜- ｜- ｜ 0.49｜
｜无锡(地区) ｜ 33622.0｜- ｜- ｜ 39.24｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2007年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜南京(地区) ｜ 208445.0｜- ｜- ｜ 72.96｜
｜苏州(地区) ｜ 57421.0｜- ｜- ｜ 20.10｜
｜无锡(地区) ｜ 16690.6｜- ｜- ｜ 5.84｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发经营(行业) ｜ 282556.6｜ 100159.9｜ 35.45｜ 98.91｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜天泓山庄(产品) ｜ 97487.2｜ 39965.6｜ 41.00｜ 34.12｜
｜栖园(产品) ｜ 27774.7｜ 10921.9｜ 39.32｜ 9.72｜
｜东方天郡(产品) ｜ 52906.8｜ 13792.7｜ 26.07｜ 18.52｜
｜枫情水岸(产品) ｜ 30478.1｜ 9732.8｜ 31.93｜ 10.67｜
｜IALa国际(产品) ｜ 26942.9｜ 6880.2｜ 25.54｜ 9.43｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2.经营投资】
经营情况评述：
【2009年半年报】
（一） 市场环境变化与管理层的看法
2008 年，受国际金融危机和国内经济波动的影响，我国房地产市场经历了一段低迷期，期间，销售严重萎缩，行业资金紧张，市场存量积压严重，房价调整明显，观望情绪浓郁，大量对住宅的刚性需求受到抑制。
2009 年初，国家振兴经济的一系列举措相继出台，经济预期开始转好，国家和地方政府对房地产市场也采取了多项促进政策。宽松的货币政策，房价调整、购房成本降低和资本市场财富的正向效应，住宅销售量回升，价格企稳，房地产市场回暖，并形成一轮贯穿 2009年上半年的量价齐升的行情。下表数据显示，公司项目所在的南京、苏州、无锡三地，在经历了 08 年度的深幅调整后，商品房销售成交量呈现报复性反弹，迅速走出谷底。
2009 年 1-6月南京、苏州、无锡三市市区商品房登记销售面积情况
商品房销 商品住宅销
同比增长 同比增
售面积（万 售面积（万
（%） 长（%）
平方米） 平方米）
南京 458.76 31.40 425.05 43.81
苏州 445.12 113.89 380.54 125.63
无锡 303.00 82.93 262.82 93.86
续上表:
6月末商品 6月末商品住
同比增 同比增
房累计可售 宅累计可售
长（%） 长（%）
（万平方米） （万平方米）
南京 916.98 5.63 563.36 2.23
苏州 779.48 27.57 412.16 27.84
无锡 608.72 30.33 448.73 28.95
注：数据来源于江苏省商品房网上交易备案系统
从需求结构来看，一季度，购房者主要用于自住性需求，中小户型的销售占据市场主力地位，尤其是首次置业者占相当大的比例，去年被压抑的刚性需求集中释放；二季度，改善性需求比例逐步增加，大户型销售呈上升趋势；鉴于市场流动性的充裕，通胀预期在二季度升温，投资性需求也开始入市，部分避险资金涌入楼市，推升了住宅成交量和房价。
从供求关系来看，2008年基于住宅销售量大幅下降，市场呈现供过于求的现象。受此影响，2008年和 2009 年上半年开发商减少开工量，竣工面积和新开工面积均呈下滑趋势。09年上半年，需求复苏，成交量旺盛，存量消化加速，去库存化过程已近尾声，在公司项目所在的南京、苏州、无锡，这一局面尤为明显。因房地产行业特有的开发周期的限制，住宅供给将在短期内难以增加，造成 09年上半年市场的供应严重不足，供不应求的现象仍将持续。
从土地供应看，伴随房地产行业景气指数在二季度的止跌回升，受益于货币政策的宽松、资金压力缓解，市场销售大涨，土地市场渐趋活跃。值得关注的是，09 年上半年，大部分上市公司对增加土地储备较为谨慎。信贷及货币政策的双宽松，为业外有实力的企业提供了充足的流动性，出于资金保值的考虑，一些业外大型企业（包括部分国有垄断企业）开始涉足土地市场，希望分享新一轮房地产的上涨收益。
公司管理层认为，通胀预期通常会对买房者的行为产生强烈的影响，这也会催生部分投资需求者的购房欲望，由此带来了二季度住宅销量的快速增长，并超越 2007 年的历史最高点。值得注意的是，伴随着流动性的变化，加之近期部分城市的房价过快反弹，改善型需求和投资需求进入楼市的步伐将呈放慢的态势，成交量将会出现结构性的下降。但在通胀预期重临和供应短缺的情形下，住宅成交价格将会继续温和上升。我们预计，在实体经济没有根本好转的情况下，房地产在国民经济复苏中的龙头地位不会改变，国家政策会继续支持房地产行业的长期健康稳定发展。
管理层认为，江苏省地处经济发达的长三角地区，公司项目所在的苏州、无锡隶属苏南，历来是富庶之地，南京兼具省城的辐射效应，城市化进程国内领先，居民可支配收入位居全国前列，中产阶层崛起迅速，对房地产市场持续向上的景气度有较强的支撑性。
（二） 公司应对与经营情况
2009 年上半年，公司依然坚持稳健经营的思路，重点是加快去库存化身为速度，迅速回笼资金，增加抗风险能力。在增加土地储备方面，保持清醒的认识，理性对待土地市场一时的火爆行情，充分考虑项目的可行性、成本的可控性、价格的合理性，加强风险控制，审慎研究土地招拍挂市场的变化，并积极探索合资、合作等新的开发模式。同时，继续发挥公司在保障性住房建设方面的优势，并积极参与到政府对城中村改造的平台建设中。3 月份，公司与无锡市国土管理部门达成协议，因拆迁原因，解除了无锡第九棉纺织厂地块的土地出让合同；5 月，解除了无锡市锡山区东北塘 A、C 地块的土地出让合同，保留了 B 地块。目前，公司在无锡市仍然拥有充足的土地储备，能够保证无锡公司和锡山公司的健康发展。
报告期，公司以推进住宅产业化为契机，实现项目运作方式由粗放型向集约型的转变，进行标准化、精细化、差异化运作。在项目运作过程中，根据目标客户精准定位，通过设计创新、户型优化、技术集成努力实现精细化、差异化经营，提高产品的性价比；在保证品质的前提下，严格控制成本费用；针对目标客户进行精准营销；提升品牌形象，完善物业服务，提高产品的附加值。
报告期，公司品牌建设取得新成果。上半年公司所有项目的主体验收优良率达 100%，12 个单项工程荣获南京市优质工程金陵杯。公司的“星叶”商标被国家工商行政管理总局认定为“中国驰名商标”。公司还被中房协授予“2007-2008 年度中国房地产诚信企业”称号，并再次被南京市国地税局联合授予“A级纳税人”称号。
报告期，公司房地产业务共实现合同销售金额 19.04 亿元，合同销售面积 27.3 万平方米，分别同比增长 203.67％和 342.46％。商品房售价也上涨至历史最高水平。报告期，公司房地产业务共结算收入 8.85 亿元，结算面积 9.92 万平方米。报告期公司房地产业务的结算毛利率为 32.05%，较去年同期下降了 7.92 个百分点。因报告期结算的产品结构原因，以及 08 年下半年公司有选择性地推出了部分房价促销策略，其结算的滞后性使得报告期的毛利率有所下降。
报告期，公司共实现营业收入 9.08亿元，同比增加 5.93%；实现利润总额 1.34 亿元，同比减少32.67%；实现归属于母公司所有者的净利润 8100 万元，同比减少 32.64%；每股收益 0.077 元。
报告期内，公司财务状况安全稳健，现金流充沛，截止报告期末，公司持有货币资金 17.17亿，比年初增长 55.35%。报告期，得益于住宅成交量的快速回暖，公司经营活动产生的现金流量净额为 5.18亿元，同比增长 173.93%。期末，公司账面尚有 7.74 亿的销售资源未进入本期收入结算，较去年同期增长 271.15%。
(三) 公司主营业务及其经营状况
1、主营业务分行业、产品情况表
单位:元 币种:人民币
毛利率
分行业或分产品 营业收入 营业成本
(%)
分行业
房地产开发经营 885,231,736.16 601,545,863.88 32.05
分产品
天泓山庄 138,244,695.00 68,450,475.81 50.49
栖园 177,160,678.60 120,713,260.02 31.86
东方天郡 321,716,197.00 245,882,731.15 23.57
瑜憬湾 121,199,206.00 90,297,825.81 25.50
续上表:
营业收 结算面积
营业成本
入比上 毛利率比上年增 （万平方
分行业或分产品 比上年增
年增减 减(%) 米）
减(%)
(%)
分行业
减少8.00个百分 9.92
房地产开发经营 5.22 19.26
点
分产品
减少5.54个百分 1.25
天泓山庄 53.13 72.43
点
减少7.87个百分 1.45
栖园 65.20 86.77
点
减少 12.07个百 4.03
东方天郡 105.86 144.46
分点
减少5.74个百分 1.57
瑜憬湾 -63.95 -60.94
点
2、主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
南京 701,163,719.99 39.95
无锡 121,199,206.00 -63.95
苏州 62,868,810.17 1,400.60
（五）公司下半年经营思路
2009 年下半年，基于对当前经济环境和行业趋势的分析，公司将维持对房地产行业前景持续向好的判断。秉承公司既定的发展战略，在区域内精耕细作，继续推行审慎的投资策略，注重住宅产业化能力的提升，致力于构建公司的核心竞争能力和资源体系。
截至上半年末，公司尚有已开工的可售项目资源超过 60 亿元，因此公司将加速消化库存，量入为出，根据下半年的行业形势适时适度调整开竣工面，并通过合资、合作、公开招拍挂等多种途径适时增加土地储备。
(六) 公司投资情况
①募集资金总体使用情况
单位:万元 币种:人民币
本报告期已使用
募集年份 募集方式 募集资金净额
募集资金总额
2008 公开增发 99,676.80 16,752.97
续上表:
已累计使用募集 尚未使用募 尚未使用募集资
募集年份
资金总额 集资金总额 金用途及去向
活期存款、暂时补
2008 65,310.52 34,366.28
充流动资金
②承诺项目使用情况
单位:万元 币种:人民币
是否
承诺 是否
拟投入金 实际投入 符合
项目 变更 项目进度
额 金额 计划
名称 项目
进度
南京 已开工，
B5地 否 30,000.00 11,399.10 是 尚未开始
块 销售
南京
上城 已全面开
否 30,000.00 14,234.62 是 工,尚未
风景 竣工
二期
补充
流动 否 39,676.80 39,676.80 是 使用完毕
资金
续上表:
是否 未达到 变更原因
承诺
预计 产生收益情 符合 计划进 及募集资
项目
收益 况 预计 度和收 金变更程
名称
收益 益说明 序说明
南京
尚未开始销
B5地 8,768 是
售
块
南京 累计合同
上城 预售金额
5,691 是
风景 19,588.52
二期 万元
补充
流动 是
资金
根据 2008 年11月 28 日召开的公司 2008 年第五次临时股东大会决议，公司将南京 B5 地块投资项目的闲置募集资金 1.2亿元、南京上城风景二期投资项目的闲置募集资金 0.8 亿元，暂时用于补充公司流动资金，补充流动资金的时间不超过 6 个月。根据 2009 年6 月2 日召开的 2009年第二次临时股东大会决议，决定将闲置募集资金继续用于补充流动资金，补充流动资金的时间不超过 6 个月。
③新增项目储备情况
报告期内，公司无新增储备项目。
投资情况说明：
公司投资情况
①募集资金总体使用情况
单位:万元 币种:人民币
本报告期已使用
募集年份 募集方式 募集资金净额
募集资金总额
2008 公开增发 99,676.80 16,752.97
续上表:
已累计使用募集 尚未使用募 尚未使用募集资
募集年份
资金总额 集资金总额 金用途及去向
活期存款、暂时补
2008 65,310.52 34,366.28
充流动资金
②承诺项目使用情况
单位:万元 币种:人民币
是否
承诺 是否
拟投入金 实际投入 符合
项目 变更 项目进度
额 金额 计划
名称 项目
进度
南京 已开工，
B5地 否 30,000.00 11,399.10 是 尚未开始
块 销售
南京
上城 已全面开
否 30,000.00 14,234.62 是 工,尚未
风景 竣工
二期
补充
流动 否 39,676.80 39,676.80 是 使用完毕
资金
续上表:
是否 未达到 变更原因
承诺
预计 产生收益情 符合 计划进 及募集资
项目
收益 况 预计 度和收 金变更程
名称
收益 益说明 序说明
南京
尚未开始销
B5地 8,768 是
售
块
南京 累计合同
上城 预售金额
5,691 是
风景 19,588.52
二期 万元
补充
流动 是
资金
根据 2008 年11月 28 日召开的公司 2008 年第五次临时股东大会决议，公司将南京 B5 地块投资项目的闲置募集资金 1.2亿元、南京上城风景二期投资项目的闲置募集资金 0.8 亿元，暂时用于补充公司流动资金，补充流动资金的时间不超过 6 个月。根据 2009 年6 月2 日召开的 2009年第二次临时股东大会决议，决定将闲置募集资金继续用于补充流动资金，补充流动资金的时间不超过 6 个月。
③新增项目储备情况
报告期内，公司无新增储备项目。
经营情况评述：
【2008年年报】
（一）市场环境变化与管理层的看法
从 2007 年第四季度开始至 2008 年，我国房地产行业经历了一个深幅调整的过程。根据国家统计局的数据，2008 年全国商品房销售面积 6.21亿平方米，同比下降 19.7%（其中商品住宅销售面积
5.59 亿平方米，同比下降 20.3%）；商品房销售金额24071亿元，同比下降 19.5%（其中商品住宅销售金额 20424 亿元，同比下降 20.1%）。受惯性影响，2008 年房地产开发投资 30580亿元，仍同比增长 20.9％，但增速比 2007 年下降了9.3 个百分比。对于房地产市场相对较成熟的大中型城市来讲，调整则更为剧烈。公司项目所在地南京、苏州和无锡三个城市，商品房销售面积下降幅度最高达到 50％。
（二）报告期内公司经营情况的回顾
1、报告期内总体经营情况
报告期内，公司秉承“以南京为中心的三小时经济圈，发展成为长三角地区的房地产龙头企业”的发展战略，坚持走区域化、专业化、信息化、产业化发展道路，在国家持续的宏观调控、国际金融危机蔓延、国内经济下滑、资本市场震荡引致的系统性的行业低迷时期，审时度势，尽最大努力克服其对公司的不利影响，培养自身对市场的感知能力和反应能力，不断增强公司对市场变化的应对能力。
报告期内，面对市场的持续低迷，公司多方努力，积极应对。鉴于公司在售老楼盘居多，公开降价会触动老业主的利益，带来极大的社会矛盾，并给潜在消费者带来新的恐慌，加重观望情绪，因此公司没有一味采用降价的促销策略，而是在不激化矛盾的前提下，根据南京、苏州、无锡三地的具体情况，择机推出了一系列针对性的商品房促销措施。由于公司的项目品牌优势明显，且位置优越，随着城市地铁的投入运行，一些项目预计将有较大的升值空间，因此报告期内公司基本保持了销售价格的稳定。
公司的策略选择，决定了公司 2008年的销售并没有获得超出市场平均水平的业绩。公司 2008年合同销售面积 12.3 万平方米，合同销售金额 11.9 亿元，分别同比下降了 64％和 57％。然而，公司稳定销售价格的策略，保持了公司较高的销售利润率。公司 2008 年结算毛利率为 40.4％，同比增加了 5个百分点。2009 年一季度，随着市场的回暖，公司项目的品牌优势开始显现。一季度公司合同销售面积 7.57 万平方米，合同销售金额 6.19亿元，分别同比增长了 206％和 149％，不但远远超过了区域市场的平均增长率，甚至超过了公司 2007 年同期的销售水平。
2008 年，面对宏观调控和行业调整的严峻形势，国内的开发企业普遍面临较大的资金压力。为了适应市场环境的变化，保证公司财务状况的安全和稳健，公司在中期及时调整了 2008年全年的项目开发和销售计划。然而，市场调整的时间和深度最终超出了我们的预期，使得公司 2008年实际开发和销售情况均未达到原来的计划水平。公司原计划 2008 年新开工面积 62 万平方米，实际完成 38.21万平方米；计划竣工面积 50万平方米，实际完成 39.74 万平方米；计划合同销售金额 20亿元，实际完成11.9 亿元。
报告期内，公司顺利完成了公开增发股票的计划。4月，公司公开增发股票申请获得中国证监会发审委审核通过。7月2日，公司正式收到中国证监会的核准批文。7月10日，公司及时启动了公开增发。在房地产行业调整和股票市场低迷的双重考验下，公司及主承销商经过努力，最终顺利完成增发12000万股普通股的融资计划，成功融资约10亿元人民币。此次权益融资的成功，大大降低了公司的资产负债率，提高了公司的抗风险能力，为公司的未来发展提供了更广阔的空间。
报告期内，公司还多方面积极拓宽融资渠道，密切融洽银企合作关系，多途径争取银行支持，在利率下调的时候，公司积极抓住银行向优质房地产企业利率倾斜的机遇，调整公司债务结构，降低财务费用，有效解决了南京、苏州、无锡等公司的资金需求。
报告期内，公司坚持审慎的投资策略，探索于打通产业链的上下游，拓宽公司的盈利渠道。为了提高公司的园林建设水平和降低工程成本，7月，公司以战略投资者的身份投资参股了业务合作伙伴广东棕榈园林股份有限公司，成为其第三大股东，进一步密切了与合作伙伴的关系。
出于对未来市场的谨慎判断，公司在2008年并未增加新的项目储备，而是将工作重点放在现有项目的精耕细作以及项目的盘活上。作为市场中的一员，公司在2007年也难以独立于当时的市场氛围，在无锡和南京增加了两个成本相对偏高的土地储备，因此公司2008年的工作重点之一是如何盘活这些土地储备，2009年3月，公司与无锡市国土管理部门达成协议，解除了无锡第九棉纺织厂地块的土地出让合同，从而一定程度上减轻了无锡公司的经营压力。此外，根据企业会计准则，报告期公司对南京仙林2007G84地块计提了存货跌价准备2,380万元。
报告期内，公司共实现营业收入15.92亿元，同比上年减少44.29%；实现利润总额3.18 亿元，比上年减少49.61%；实现归属于母公司所有者的净利润1.88亿元，比上年减少45.31%;每股收益0.19元。截至2008年12月31日，公司总资产73.17亿元，比上年增长14.51 %；归属于母公司所有者权益25.91亿元，比上年增长 59.05%。
2、主营业务及其经营情况分析
（1）主营业务分行业、产品情况
单位:元 币种:人民币
分行业或分产品 毛利率
营业收入 营业成本
（％）
行业
房地产开发经营 1,552,283,143.54 937,242,171.77 39.62
产品
天泓山庄 203,400,766.00 91,699,653.76 54.92
栖园 191,522,249.80 120,738,017.88 36.96
东方天郡 214,016,974.00 136,375,104.80 36.28
自由水岸 139,808,970.00 96,849,740.97 30.73
瑜憬湾 537,213,088.01 374,653,384.01 30.26
汇林绿洲 82,229,263.40 24,529,340. 28 70.17
续上表:
营业收入 营业成本比 毛利率比上
分行业或分产品 结算面积
比上年同 上年同期增 年同期增减
（万平方米）
期增减(%) 减(%) (%)
行业
增加4.17
房地产开发经营 -45.06 -48.62 17.28
个百分点
产品
增加13.92
天泓山庄 -79.14 -84.06 1.69
个百分点
减少2.36
栖园 -31.04 -28.36 1.52
个百分点
增加10.21
东方天郡 -59.55 -65.13 2.38
个百分点
增加5.19
自由水岸 -48.11 -51.73 1.86
个百分点
增加6.69
瑜憬湾 221.87 193.71 7.2
个百分点
增加13.33
汇林绿洲 -20.84 -45.28 0.46
个百分点
（2）主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
南京 864,355,539.88 -58.53
苏州 150,714,515.65 -73.75
无锡 537,213,088.01 221.87
5、投资情况
（1）对外投资情况
单位:万元 币种:人民币
报告期内公司投资额 2,100
报告期内公司投资额比上年增减数 -2,900
报告期内公司投资额增减幅度(%) -58
被投资的公司情况
被投资的公 占被投资公
主要经营活动 司权益 备注
司名称 的比例(%)
根据公司第三届董事会第三十四次会议
决议,公司以
现金出资 2100 万元人民币,作为战略投
资者认购广东
广东棕榈园 园林设计、园林
棕榈园林股份有限公司870万股新增股份,
增资后该公
林股份有限 工程施工、园林 9.67
司总股本变更为 8770 万股,公司成为广
东棕榈园林股
公司 苗木产销
份有限公司的第三大股东。截止目前该
公司总股本为
9000 万元，公司持股比例下降为 9.67%。
（2）募集资金使用情况
①募集资金总体使用情况
单位:万元 币种:人民币
本年度已使用募
募集年份 募集方式 募集资金净额 集资金总额
2008 增发 99,676.8 68,557.55
续上表:
已累计使用募集 尚未使用募 尚未使用募集资
募集年份 资金总额 集资金总额 金用途及去向
活期存款、暂时补
2008 68,557.55 31,359.45 充流动资金
②承诺项目使用情况
单位:万元 币种:人民币
是否
承诺项 是否变 拟投入 实际投入 符合 预计
项目进度
目名称 更项目 金额 金额 计划 收益
进度
已开工，尚
南京B5
否 30,000 606.72 是 未开始销 8,768
地块
售
南京上 已全面开
城风景 否 30,000 8,274.03 是 工,尚未竣 5,691
二期 工
无锡瑜
憬湾三 是 30,000 0 否
期
续上表:
是否 未达到
承诺项 产生收 符合 计划进 变更原因及募集资金变更程序说
目名称 益情况 预计 度和收 明
收益 益说明
南京B5 尚未开
是
地块 始销售
本年合
南京上 同预售
城风景 金额 是
二期 1355万
元
2008年，因受国家经济形势变化
及房地产行业调整的影响，公司
对无锡瑜憬湾三期等项目的投资
计划进行了调整。根据公司经营
无锡瑜 需要，并经公司2008年第五次临
憬湾三 否 时股东大会决议通过，公司取消
期 了无锡瑜憬湾三期的募集资金投
资，相应的募集资金用作补充公
司流动资金。无锡瑜憬湾三期的
投资将根据公司调整过的开竣工
计划，通过其他融资方式解决。
根据 2008 年11月 28 日召开的公司 2008 年第五次临时股东大会决议，公司将南京 B5 地块投资项目的闲置募集资金 1.2亿元、南京上城风景二期投资项目的闲置募集资金 0.8 亿元，暂时用于补充公司流动资金，补充流动资金的时间不超过 6 个月。
截至2008 年12月 31日，上述暂时补充流动资金的募集资金 2 亿元已全部使用，这些资金尚未到期归还。
③募集资金变更项目情况
单位:万元 币种:人民币
变更投资项
30,000
目资金总额
变更项
变更后的项 对应的原 实际投 是否符合
目拟投
目名称 承诺项目 入金额 计划进度
入金额
补充公司流 无锡瑜憬
30,000 30,000
动资金 湾三期
续上表:
变更项
变更后的项 产生收 项目 是否符合预 未达到计划进度和
目的预
目名称 益情况 进度 计收益 收益说明
计收益
补充公司流
动资金
④新增项目储备情况
报告期内，公司无新增储备项目。
6、公司管理回顾
报告期内，鉴于市场的复杂性和行业不确定性不断增加，住宅商品日现同质化，市场竞争压力日趋加大。产品的高性价比、企业的诚信度、服务的个性化、都成为公司优化管理的有效路径。公司推行审慎的经营及投资政策，加强项目开发过程控制与管理，将消化库存和革新盈利模式作为重点，把工作重心放在企业核心竞争力的提升中，从管理提升、人才培养、产品创新、技术集成等方面入手，化危机为契机，打造公司在逆境中发展壮大的内生能力。
报告期内，公司继续强化公司的管理标准化建设，在贯彻企业原有的质量管理标准、产品标准、服务标准的基础上，适时引入和建立了新的管理标准。进一步提高质量控制的幅度和深度，重新修订和完善了《内部控制体系》，全员、全过程、全企业覆盖，实现了质量保证体系、成本控制体系、全装修管理体系与巴塞尔项目管理信息门户的融合，切实提高了企业的执行力。同时，在公司和各子公司启动“强基工程”，为企业长远发展提供强有力支撑。
公司对所开发的项目，坚持已有产品的自主创新模式，并结合推陈出新的市场特点，力求准确地把握市场定位，勇于创新，将研发创新的重点放在提升前期规划水平与产品品质、强化资源整合与成本控制、实现项目经济效益和社会效益共赢等环节上，精益求精，不断提高产品附加值。项目建设过程中，积极推广应用“四节一环保”新技术、新材料、新工艺和新设备，强化过程控制，保证工程质量。
报告期内，公司向社会发布了《2007年栖霞建设企业公民报告》，并于2009年3月发布了《2008年栖霞建设企业公民报告》。这两份报告均被中国社会工作协会企业公民委员会认定为“中国优秀企业公民报告”。作为我省和全行业内的第一家企业公民报告书，它使社会各界对栖霞建设的品牌认知由好房子、好景观的感性层次提升到了企业“使命感、责任感”的理性层面。公司将其视作企业文化创新的一个重要组成部分，将其打造为企业品牌、信誉和形象的战略延伸。
报告期内，公司依据中长期发展战略，继续推进住宅产业化，大力发展节能省地环保型建筑的建设和应用。2008年5月，建设部“2008省地节能环保型住宅国家康居示范工程技术创新大会”再一次以公司项目为蓝本在南京召开，开幕式上举行了南京栖霞建设国家住宅产业化基地授牌仪式。
7、社会认同度
报告期内，公司被建设部表彰为“住宅创新成效突出单位”。在2007－2008年度中国房地产年会上，公司当选“中国房地产20年20强企业”。在证券时报社和南方基金联合主办的“2007年度上市公司主板价值百强”评选中，公司荣获“价值百强”荣誉奖项。报告期内公司再登“2007中国房产百强企业”金榜，并入选“盈利性TOP10”。此外，公司还被中国社工协会企业公民委员会授予“2008中国优秀企业公民”称号。
报告期内，南京天泓山庄、东方天郡、上城风景等14项工程获2008年度“金陵杯”奖，占南京市全部优质工程奖的10%。天泓山庄被建设部授予“省地节能环保型住宅国家康居示范工程”。天泓山庄还荣获建设部首届“广厦奖”，成功当选“中国房地产20年——最佳生态园林开发模式”小区，并入选“中国最美丽的100个楼盘”。东方天郡被评为“江苏省住宅工程质量分户验收示范小区”。无锡瑜憬湾项目5项工程获得无锡市优质工程奖，同时被评为“江苏优秀住宅”。苏州枫情水岸项目荣获苏州“2008年度最具品质楼盘”，并被评为苏州“2008年度最具影响力楼盘”。
作为住宅产品的延展，物业管理对提升房地产公司的竞争力至关重要。报告期内，物业公司在南京第四届房地产文化节上被授予“品牌物业奖”，汇林绿洲项目和云锦美地项目分别获得南京市物业管理行业“十大好管家”称号。汇林绿洲、天泓山庄项目被国家建设部誉为“全国物业管理优秀示范住宅小区”，极大提升了栖霞建设的后续服务品质。南京栖霞建设股份有限公司 2008年年度报告
2008年11月份，第四届世界城市论坛在南京召开，作为官方合作伙伴，公司与建设部住宅产业化促进中心、江苏省建设厅联合主办“推进住宅产业现代化，建设节能省地环保住宅”特别论坛，展示了公司住宅产业化建设的成果，受到了各国与会嘉宾的好评，为此联合国人居署特向公司颁发了“城市可持续发展特别贡献奖”。
公司被南京市委、市政府授予“南京市有功单位”称号，并再次收获“中国优秀企业公民”的荣誉。作为房地产行业的代表，公司董事长陈兴汉同志被评为“江苏省优秀创业企业家”和“南京市企业改革开放30周年杰出贡献企业家”。
8、未来展望
2009年，公司迎来成立伊始的第一个10周年。期间，经历了行业的变迁，见证了市场的潮起潮落，公司秉承“诚信、人本、责任、创新”的核心价值观，以“给您一个温馨舒适的家”为已任，因此，我们把“品牌指引家的方向”作为10周年庆的主题，它更是公司十年发展历程的写照。而建设百年企业，铸就基业长青，则是我们永不懈怠的追求。
⑴公司未来发展战略
按照“企业主导、专家介入、全员参与”的原则，全方位地研究外部环境变化对房地产企业发展方式的深刻影响，不断丰富“企业管理现代化+住宅产业现代化+资本运作现代化”发展战略的新内涵，继续推行“专业化、区域化、信息化、产业化、国际化”的主业拓展思路，坚定不移地作专业的住宅开发商，将企业发展模式由机会导向型转变为战略驱动型，将市场低潮期转变为公司战略机遇期。
加大市场研究力度，增加市场研究力量，提升产品定位能力，切实建成“从客户中来，到客户中去”的端到端的业务流程，发挥客户需求在企业技术创新、设计创新和服务创新中的导向作用。加大中小户型的设计创新力度，走差异化竞争道路，建立自己的信息库，为推动户型设计标准化、平面结构模块化和缩短设计周期奠定坚实基础。为提高公司专业化水平，改变营销模式，实现销售业务基本外包，以降低销售费用，提升营销成果。
在控制成本的基础上，进一步发挥博士后科研工作站的平台优势，加大《冬冷夏热地区“四节一环保”导则》的推广力度，提高“新材料、新技术、新工艺、新设备”的集成应用水平，进一步克服质量通病，提升住宅品质。继续引进国内外成熟的四新技术，为产品创新提供强有力的支撑，从而更好地满足市场需求，切实推动国家住宅产业化基地建设的进程。
伴随着国家、省、市政府保增长、扩内需、重民生等各项措施的出台，城市建设投资规模和拆迁量将大幅增加，保障房建设项目将明显增多。公司将充分利用自身在经济适用房开发建设方面的丰富经验，积极争取政府各项保障房建设，以实现公司业务的合理分布，降低经营风险。
（2）2009 年度公司经营计划
2009 年，我们对市场谨慎乐观，预计房地产市场将处于缓慢的恢复过程。公司将继续通过提高产品性价比和超值服务等手段促进销售，消化存货，力争促进业绩增长。2009 年，公司继续精耕细作，对项目进行更认真的市场调研，通过产品的差异化、精细化提高产品的市场竞争能力。
2009年，公司计划全年新开工面积38.9万平方米，竣工31.31万平方米。2009年，公司的可售房源比较充足，因此在项目开发上将灵活应对，开发节奏随市场形势的变化随时进行调整。当市场形势持续转好时，公司随时可以增加新的开工面积。此外，公司也将在行业低迷期密切关注土地市场的变化，抓住时机，适时增加一些具有良好发展前景的土地储备。
投资情况说明：
投资情况
（1）对外投资情况
单位:万元 币种:人民币
报告期内公司投资额 2,100
报告期内公司投资额比上年增减数 -2,900
报告期内公司投资额增减幅度(%) -58
被投资的公司情况
被投资的公 占被投资公
主要经营活动 司权益 备注
司名称 的比例(%)
根据公司第三届董事会第三十四次会议
决议,公司以
现金出资 2100 万元人民币,作为战略投
资者认购广东
广东棕榈园 园林设计、园林
棕榈园林股份有限公司870万股新增股份,
增资后该公
林股份有限 工程施工、园林 9.67
司总股本变更为 8770 万股,公司成为广
东棕榈园林股
公司 苗木产销
份有限公司的第三大股东。截止目前该
公司总股本为
9000 万元，公司持股比例下降为 9.67%。
（2）募集资金使用情况
①募集资金总体使用情况
单位:万元 币种:人民币
本年度已使用募
募集年份 募集方式 募集资金净额 集资金总额
2008 增发 99,676.8 68,557.55
续上表:
已累计使用募集 尚未使用募 尚未使用募集资
募集年份 资金总额 集资金总额 金用途及去向
活期存款、暂时补
2008 68,557.55 31,359.45 充流动资金
②承诺项目使用情况
单位:万元 币种:人民币
是否
承诺项 是否变 拟投入 实际投入 符合 预计
项目进度
目名称 更项目 金额 金额 计划 收益
进度
已开工，尚
南京B5
否 30,000 606.72 是 未开始销 8,768
地块
售
南京上 已全面开
城风景 否 30,000 8,274.03 是 工,尚未竣 5,691
二期 工
无锡瑜
憬湾三 是 30,000 0 否
期
续上表:
是否 未达到
承诺项 产生收 符合 计划进 变更原因及募集资金变更程序说
目名称 益情况 预计 度和收 明
收益 益说明
南京B5 尚未开
是
地块 始销售
本年合
南京上 同预售
城风景 金额 是
二期 1355万
元
2008年，因受国家经济形势变化
及房地产行业调整的影响，公司
对无锡瑜憬湾三期等项目的投资
计划进行了调整。根据公司经营
无锡瑜 需要，并经公司2008年第五次临
憬湾三 否 时股东大会决议通过，公司取消
期 了无锡瑜憬湾三期的募集资金投
资，相应的募集资金用作补充公
司流动资金。无锡瑜憬湾三期的
投资将根据公司调整过的开竣工
计划，通过其他融资方式解决。
根据 2008 年11月 28 日召开的公司 2008 年第五次临时股东大会决议，公司将南京 B5 地块投资项目的闲置募集资金 1.2亿元、南京上城风景二期投资项目的闲置募集资金 0.8 亿元，暂时用于补充公司流动资金，补充流动资金的时间不超过 6 个月。
截至2008 年12月 31日，上述暂时补充流动资金的募集资金 2 亿元已全部使用，这些资金尚未到期归还。
③募集资金变更项目情况
单位:万元 币种:人民币
变更投资项
30,000
目资金总额
变更项
变更后的项 对应的原 实际投 是否符合
目拟投
目名称 承诺项目 入金额 计划进度
入金额
补充公司流 无锡瑜憬
30,000 30,000
动资金 湾三期
续上表:
变更项
变更后的项 产生收 项目 是否符合预 未达到计划进度和
目的预
目名称 益情况 进度 计收益 收益说明
计收益
补充公司流
动资金
④新增项目储备情况
报告期内，公司无新增储备项目。
6、公司管理回顾
报告期内，鉴于市场的复杂性和行业不确定性不断增加，住宅商品日现同质化，市场竞争压力日趋加大。产品的高性价比、企业的诚信度、服务的个性化、都成为公司优化管理的有效路径。公司推行审慎的经营及投资政策，加强项目开发过程控制与管理，将消化库存和革新盈利模式作为重点，把工作重心放在企业核心竞争力的提升中，从管理提升、人才培养、产品创新、技术集成等方面入手，化危机为契机，打造公司在逆境中发展壮大的内生能力。
报告期内，公司继续强化公司的管理标准化建设，在贯彻企业原有的质量管理标准、产品标准、服务标准的基础上，适时引入和建立了新的管理标准。进一步提高质量控制的幅度和深度，重新修订和完善了《内部控制体系》，全员、全过程、全企业覆盖，实现了质量保证体系、成本控制体系、全装修管理体系与巴塞尔项目管理信息门户的融合，切实提高了企业的执行力。同时，在公司和各子公司启动“强基工程”，为企业长远发展提供强有力支撑。
公司对所开发的项目，坚持已有产品的自主创新模式，并结合推陈出新的市场特点，力求准确地把握市场定位，勇于创新，将研发创新的重点放在提升前期规划水平与产品品质、强化资源整合与成本控制、实现项目经济效益和社会效益共赢等环节上，精益求精，不断提高产品附加值。项目建设过程中，积极推广应用“四节一环保”新技术、新材料、新工艺和新设备，强化过程控制，保证工程质量。
报告期内，公司向社会发布了《2007年栖霞建设企业公民报告》，并于2009年3月发布了《2008年栖霞建设企业公民报告》。这两份报告均被中国社会工作协会企业公民委员会认定为“中国优秀企业公民报告”。作为我省和全行业内的第一家企业公民报告书，它使社会各界对栖霞建设的品牌认知由好房子、好景观的感性层次提升到了企业“使命感、责任感”的理性层面。公司将其视作企业文化创新的一个重要组成部分，将其打造为企业品牌、信誉和形象的战略延伸。
报告期内，公司依据中长期发展战略，继续推进住宅产业化，大力发展节能省地环保型建筑的建设和应用。2008年5月，建设部“2008省地节能环保型住宅国家康居示范工程技术创新大会”再一次以公司项目为蓝本在南京召开，开幕式上举行了南京栖霞建设国家住宅产业化基地授牌仪式。
7、社会认同度
报告期内，公司被建设部表彰为“住宅创新成效突出单位”。在2007－2008年度中国房地产年会上，公司当选“中国房地产20年20强企业”。在证券时报社和南方基金联合主办的“2007年度上市公司主板价值百强”评选中，公司荣获“价值百强”荣誉奖项。报告期内公司再登“2007中国房产百强企业”金榜，并入选“盈利性TOP10”。此外，公司还被中国社工协会企业公民委员会授予“2008中国优秀企业公民”称号。
报告期内，南京天泓山庄、东方天郡、上城风景等14项工程获2008年度“金陵杯”奖，占南京市全部优质工程奖的10%。天泓山庄被建设部授予“省地节能环保型住宅国家康居示范工程”。天泓山庄还荣获建设部首届“广厦奖”，成功当选“中国房地产20年——最佳生态园林开发模式”小区，并入选“中国最美丽的100个楼盘”。东方天郡被评为“江苏省住宅工程质量分户验收示范小区”。无锡瑜憬湾项目5项工程获得无锡市优质工程奖，同时被评为“江苏优秀住宅”。苏州枫情水岸项目荣获苏州“2008年度最具品质楼盘”，并被评为苏州“2008年度最具影响力楼盘”。
作为住宅产品的延展，物业管理对提升房地产公司的竞争力至关重要。报告期内，物业公司在南京第四届房地产文化节上被授予“品牌物业奖”，汇林绿洲项目和云锦美地项目分别获得南京市物业管理行业“十大好管家”称号。汇林绿洲、天泓山庄项目被国家建设部誉为“全国物业管理优秀示范住宅小区”，极大提升了栖霞建设的后续服务品质。南京栖霞建设股份有限公司 2008年年度报告
2008年11月份，第四届世界城市论坛在南京召开，作为官方合作伙伴，公司与建设部住宅产业化促进中心、江苏省建设厅联合主办“推进住宅产业现代化，建设节能省地环保住宅”特别论坛，展示了公司住宅产业化建设的成果，受到了各国与会嘉宾的好评，为此联合国人居署特向公司颁发了“城市可持续发展特别贡献奖”。
公司被南京市委、市政府授予“南京市有功单位”称号，并再次收获“中国优秀企业公民”的荣誉。作为房地产行业的代表，公司董事长陈兴汉同志被评为“江苏省优秀创业企业家”和“南京市企业改革开放30周年杰出贡献企业家”。
8、未来展望
2009年，公司迎来成立伊始的第一个10周年。期间，经历了行业的变迁，见证了市场的潮起潮落，公司秉承“诚信、人本、责任、创新”的核心价值观，以“给您一个温馨舒适的家”为已任，因此，我们把“品牌指引家的方向”作为10周年庆的主题，它更是公司十年发展历程的写照。而建设百年企业，铸就基业长青，则是我们永不懈怠的追求。
⑴公司未来发展战略
按照“企业主导、专家介入、全员参与”的原则，全方位地研究外部环境变化对房地产企业发展方式的深刻影响，不断丰富“企业管理现代化+住宅产业现代化+资本运作现代化”发展战略的新内涵，继续推行“专业化、区域化、信息化、产业化、国际化”的主业拓展思路，坚定不移地作专业的住宅开发商，将企业发展模式由机会导向型转变为战略驱动型，将市场低潮期转变为公司战略机遇期。
加大市场研究力度，增加市场研究力量，提升产品定位能力，切实建成“从客户中来，到客户中去”的端到端的业务流程，发挥客户需求在企业技术创新、设计创新和服务创新中的导向作用。加大中小户型的设计创新力度，走差异化竞争道路，建立自己的信息库，为推动户型设计标准化、平面结构模块化和缩短设计周期奠定坚实基础。为提高公司专业化水平，改变营销模式，实现销售业务基本外包，以降低销售费用，提升营销成果。
在控制成本的基础上，进一步发挥博士后科研工作站的平台优势，加大《冬冷夏热地区“四节一环保”导则》的推广力度，提高“新材料、新技术、新工艺、新设备”的集成应用水平，进一步克服质量通病，提升住宅品质。继续引进国内外成熟的四新技术，为产品创新提供强有力的支撑，从而更好地满足市场需求，切实推动国家住宅产业化基地建设的进程。
伴随着国家、省、市政府保增长、扩内需、重民生等各项措施的出台，城市建设投资规模和拆迁量将大幅增加，保障房建设项目将明显增多。公司将充分利用自身在经济适用房开发建设方面的丰富经验，积极争取政府各项保障房建设，以实现公司业务的合理分布，降低经营风险。
（2）2009 年度公司经营计划
2009 年，我们对市场谨慎乐观，预计房地产市场将处于缓慢的恢复过程。公司将继续通过提高产品性价比和超值服务等手段促进销售，消化存货，力争促进业绩增长。2009 年，公司继续精耕细作，对项目进行更认真的市场调研，通过产品的差异化、精细化提高产品的市场竞争能力。
2009年，公司计划全年新开工面积38.9万平方米，竣工31.31万平方米。2009年，公司的可售房源比较充足，因此在项目开发上将灵活应对，开发节奏随市场形势的变化随时进行调整。当市场形势持续转好时，公司随时可以增加新的开工面积。此外，公司也将在行业低迷期密切关注土地市场的变化，抓住时机，适时增加一些具有良好发展前景的土地储备。
【3.关联企业经营状况】
【截止日期】2009-06-30
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜ 关联企业名称 ｜营业收入(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜无锡栖霞建设有限公司 ｜ 12119.92｜ 754.24｜ 162615.0｜
｜南京东方房地产开发有限公司｜ 3081.77｜ 228.53｜ 21594.62｜
｜南京栖霞建设仙林有限公司 ｜ 32171.62｜ 3079.90｜ 51433.17｜
｜南京栖霞建设物业有限公司 ｜ 2260.34｜ 30.02｜ 4092.17｜
｜无锡锡山栖霞建设有限公司 ｜ ｜ -0.23｜ 100967.0｜
｜苏州栖霞建设有限责任公司 ｜ 6314.13｜ 166.00｜ 127032.4｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘
意见与建议
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