个股档案

☆经营分析☆   ◇港澳资讯600638   更新日期：2009-08-22◇   灵通V4.0
★本栏包括【1.主营构成】、【2.经营投资】、【3.关联企业经营状况】
【1.主营构成】
【2009年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称　　  　　　 　 ｜营业收入  ｜营业利润  ｜毛利率｜占主营业务  ｜
｜            　　　　  　｜(万元)    ｜(万元)    ｜ (%)  ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产业(行业)          ｜   20262.5｜   11542.1｜ 56.96｜       81.76｜
｜服务业(行业)            ｜    2041.5｜      17.5｜  0.86｜        8.24｜
｜商业(行业)              ｜    2273.3｜     114.5｜  5.04｜        9.17｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售(产品)        ｜   12385.5｜    8202.6｜ 66.23｜       49.98｜
｜投资性房地产(产品)      ｜    6401.2｜    2980.1｜ 46.56｜       25.83｜
｜经营性房产出租(产品)    ｜    1475.8｜     359.3｜ 24.35｜        5.95｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海(地区)              ｜   23199.2｜-         ｜-     ｜       93.61｜
｜北京(地区)              ｜    1378.1｜-         ｜-     ｜        5.56｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘

【2008年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称　　  　　　 　 ｜营业收入  ｜营业利润  ｜毛利率｜占主营业务  ｜
｜            　　　　  　｜(万元)    ｜(万元)    ｜ (%)  ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产业(行业)          ｜   34744.4｜   16008.4｜ 46.07｜       77.31｜
｜服务业(行业)            ｜    4015.5｜    -198.7｜ -4.95｜        8.94｜
｜商业(行业)              ｜    5310.4｜     159.9｜  3.01｜       11.82｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜分产品房地产销售(产品)  ｜   17481.5｜    6214.2｜ 35.55｜       38.90｜
｜投资性房地产(产品)      ｜   15254.9｜    8725.4｜ 57.20｜       33.94｜
｜经营性房产出租(产品)    ｜    2008.0｜    1068.9｜ 53.23｜        4.47｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海(地区)              ｜   39868.7｜-         ｜-     ｜       88.71｜
｜北京(地区)              ｜    4201.6｜-         ｜-     ｜        9.35｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘

【2008年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称　　  　　　 　 ｜营业收入  ｜营业利润  ｜毛利率｜占主营业务  ｜
｜            　　　　  　｜(万元)    ｜(万元)    ｜ (%)  ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产业(行业)          ｜   23578.1｜    9451.0｜ 40.08｜       79.91｜
｜服务业(行业)            ｜    3704.0｜     729.5｜ 19.69｜       12.55｜
｜商业(行业)              ｜    1771.0｜     147.9｜  8.35｜        6.00｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售(产品)        ｜   15985.9｜    6045.5｜ 37.82｜       54.18｜
｜投资性房地产(产品)      ｜    7550.7｜    3365.9｜ 44.58｜       25.59｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海(地区)              ｜   27313.9｜-         ｜-     ｜       92.57｜
｜北京(地区)              ｜    1739.2｜-         ｜-     ｜        5.89｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘

【2007年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称　　  　　　 　 ｜营业收入  ｜营业利润  ｜毛利率｜占主营业务  ｜
｜            　　　　  　｜(万元)    ｜(万元)    ｜ (%)  ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产业(行业)          ｜   37460.5｜   15376.9｜ 41.05｜       67.95｜
｜服务业(行业)            ｜    6517.4｜    2611.3｜ 40.07｜       11.82｜
｜商业(行业)              ｜   10275.8｜     194.3｜  1.89｜       18.64｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售(产品)        ｜   25485.4｜    8393.5｜ 32.93｜       46.23｜
｜投资性房地产(产品)      ｜   11750.6｜    6805.7｜ 57.92｜       21.32｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海(地区)              ｜   49983.8｜-         ｜-     ｜       90.67｜
｜北京(地区)              ｜    4269.9｜-         ｜-     ｜        7.75｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘

【2.经营投资】

经营情况评述：
【2009年半年报】
(一) 报告期内整体经营情况的讨论与分析  
     今年上半年，公司紧紧抓住市场盘整带来的机遇，大力贯彻“做大房地产开发、做强房地产经营、做好房地产金融、做精房地产营销和做优房地产服务”的既定战略，有所为有所不为，针对性地采取较为激进的中期投资策略和较为温和的长期投资策略，确保公司业绩平稳、健康、有序发展。  
     公司浦东南欣佳苑、普陀怡佳公寓、北外滩浦江国际金融中心、嘉兴科技京城等项目渐次展开，进展顺利；考察、规划中的数个项目亦在有条不紊逐次进入决策流程。这些项目的运作，不仅为公司未来长期发展提供业绩上的保证，更重要的是，其反映出的公司经营理念、经营能力的良性快速提升，势将成为未来长期发展所须倚赖的核心竞争力的最重要来源。报告期内,公司实现主营收入 2.5463 亿元，利润总额 1.3194 亿元。  
      主要经营项目计划及进展情况：  
       1、房产开发  
      （1）浦东南欣佳苑经济适用房项目  
     项目占地 7.67 万平方米，建筑面积 15.36 万平方米，分设 45 ㎡、60 ㎡、85㎡三种实用房型。截至今年 6 月底，项目主体工程基本完成结构封顶，已经达到销售标准，根据实际施工进度，包括 19栋住宅、人防车库、社区中心等全部工程符合计划节点要求，结构封顶、竣工验收以及交付使用均可如期完成。计划明年 5月交付使用。  
      （2）普陀怡佳公寓项目  
     项目占地 4.6 万平方米，建筑面积 8.7 万平方米。目前证照申办全部完成，桩基工程、楼书编制亦已告终。按照计划，今年下半年该项目工程施工全面展开，力争年底结构封顶。  
      （3）北外滩浦江国际金融中心项目  
     项目位于上海主城区北外滩国际航运中心商务区，占地 1.4 万平方米，建筑面积 11.9 万平方米，计划今年 9月正式动工。  
     截止 6 月底，项目已完成建筑设计方案报批、委托日照测绘及分析、勘察招标、方案前期征询报批，以及交评、环评等工作，规划方案一审通过,卫生、防疫、民防、环卫、绿化等方案已获批复。  
      （4）嘉兴科技京城项目  
     项目占地 17.6 万平方米，建筑面积 22万平方米，定位功能为研发、办公、商业、公寓式酒店、SOHO 等。目前项目已完成立项批复、设计方案及报批、污水入网证、环评及批复、土地证办理、选定投资监理、办理建设用地规划许可证及红线图、地质勘察初勘，正在进行扩初设计与报批、招投标代理机构的选定和签约、电梯选型和施工图设计等。预计一期工程 2009年年底前开工。  
     2、房产租赁  
     今年 1 至6月租赁收入实际完成 7994.54 万元，其中科技京城完成 3334.37 万元，弘浦商业完成1475.81 万元，广安世纪完成 1378.12 万元，赛格市场完成 1806.24 万元。  
     3、华闻期货  
     今年上半年，华闻期货面对行业竞争激烈，一手抓开源，一手抓节流，通过内部挖潜，较为有效地提升了效率，增强了内功，面貌也焕然一新。单月手续费收入、代理成交量、月末客户保证金权益等主要经营指标逐月好转，截至 6月末，华闻期货实现主营业务收入 679.90 万元。  
(二) 公司主营业务及其经营状况  
1、主营业务分行业、产品情况表  
单位:元 币种:人民币  
                                                    营业利   
   分行业或分产品   营业收入         营业成本       润率    
                                                    (%)    
   分行业  
   房地产业         202,625,135.20   87,204,279.38  56.96  
   服务业           20,415,326.09    20,240,514.21  0.86  
   商业             22,732,995.28    21,587,839.83  5.04  
   分产品  
   房地产销售       123,855,005.00   41,828,583.32  66.23  
   投资性房地产     64,012,056.28    34,211,022.75  46.56  
   经营性房产出租   14,758,073.92    11,164,673.31  24.35  
续上表:
                      营业收入     营业成本    营业利润 
   分行业或分产品   比上年增     比上年增    率比上年 
                      减(%)       减(%)      增减(%) 
   分行业  
   房地产业            -19.63      -42.25        14.17 
   服务业               -1.45         1.18     -75.43 
   商业                 28.36       33.01      -22.60 
   分产品  
   房地产销售          -22.52      -57.92        35.68 
   投资性房地产        -23.13      -25.57      -20.14 
   经营性房产出租       64.53       97.72         8.14 
  2、主营业务分地区情况  
单位:元 币种:人民币  
地区    营业收入            营业收入比上年增减（％）  
上海    231,992,268.45      -15.06 
北京    13,781,188.12       -20.76 
   (三) 公司投资情况  
  1、募集资金使用情况  
      报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。  
  2、非募集资金项目情况  
单位:万元 币种:人民币  
                                                         项目 
项目名称       项目金额    项目进度                      收益 
                                                         情况  
公司以增
资的形式，收            浦江国际金融中心(暂定 
                        名)项目扩初设计工作已积极展开， 
购上海鸿
泰房地产有   24,415.4775                                 无  
                        前期工程正在有序推进，预  
限公司55%的             计 9 月底正式开工。
股权  
  该投资公告详见 2009 年2 月12 日《上海证券报》、《证券时报》刊登的《公司对外投资公告》

投资情况说明：
公司投资情况  
  1、募集资金使用情况  
      报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。  
  2、非募集资金项目情况  
单位:万元 币种:人民币  
                                                         项目 
项目名称       项目金额    项目进度                      收益 
                                                         情况  
公司以增
资的形式，收            浦江国际金融中心(暂定 
                        名)项目扩初设计工作已积极展开， 
购上海鸿
泰房地产有   24,415.4775                                 无  
                        前期工程正在有序推进，预  
限公司55%的             计 9 月底正式开工。
股权  
  该投资公告详见 2009 年2 月12 日《上海证券报》、《证券时报》刊登的《公司对外投资公告》


经营情况评述：
【2008年年报】
    一）管理层讨论与分析
    2008年，公司在经营发展上紧紧围绕“发展年”的主旋律，在确保当年经济效益增长的前提下，主动积极扩展新的业务，深化市场调研﹑细化预算管理﹑强化风险控制﹑优化资源配置﹑严格项目管理﹑提高资产质量和提升品牌效应等方面实施了全方位多渠道的举措，从而确保了年初制订的各项任务目标得以有效实现。
    （一）房地产开发项目
    2008年公司把握政府房地产业年内大幅度波动的走向和市场走势，结合主业战略和发展实际，做到高峰不拿地，下行抓机会，在房地产项目拓展上通过收购兼并﹑品牌输出和政企互动等措施。在风险可控的情况下，果断实施大步有效推进，形成了跨地域、多元化的项目开发新态势。
    1、金光小区住宅项目
    该项目位于上海普陀区桃浦镇，总投资约5.6亿元，可建面积84900平方米（其中地上面积为74876平方米，地下面积为10024平方米），由公司下属上海怡隆置业有限公司在2008年上半年通过“在建工程转让”获得项目开发权，并具体实施开发推进。这一符合经济适用房需求的住宅项目将充分依托其地块周边的天然水系及社区绿化优势，力争建设成为一个环境一流、品质优良、布局合理、功能完善的新型住宅小区，现在已正式开工，预计2009年底结构封顶。
    2、南汇航头住宅项目
    上海南汇区航头镇三号地块住宅项目是2008年上半年上海市首批开工建设的经济性适用住房之一，被列入上海市重大工程。项目总投资约6.7亿元，占地面积76716平方米，规划建造11、15、18层的小高层和高层的板式住宅。项目由公司全资子公司上海欣南房地产开发有限公司实施开发建设。
    年内，欣南公司紧锣密鼓地完成了项目开发建设的全部手续、建设各阶段的设计以及施工总承包单位和监理单位的招投标工作。项目已于2008年8月16日开工建设，计划2010年竣工。
    3、上海科技京城嘉兴生态产业服务园
    项目地块位于浙江省嘉兴市秀州新区，总占地约15万平方米，是科技京城品牌从城内走向城外，首度拓进长三角，再造“头脑之都”的重要举措。项目被秀州区列入政府工作报告，将在当地创建一个集自主创新服务基地﹑高新技术产业化发展基地及软件企业外包与人才培训基地为一体的综合性﹑专业化和生态型现代服务区，从而成为浙江及华东地区高科技产业发展的孵化器和助推器。
    项目已由今年8月成立的嘉兴科技京城高新技术产业区开发有限公司实施筹备推进。年内，项目前期的规划﹑设计等工作全面展开，国际招标顺利推进。
    4、嘉兴市商业地产项目
    项目位于嘉兴经济开发区，占地20亩，建筑面积4万平方米，地理位置较好。年内已经完成市场调查、项目谈判、签订项目公司嘉兴昊基房产有限公司100%股权收购协议等事宜。于09年1月中旬开工，预计年底结构封顶。
    （二）房地产经营和服务项目
    公司在现有物业的经营管理上，于硬环境和软环境两方面都采取了系列提升措施，通过深化管理、做优服务、挖潜增效等手段保证了经营成果的可持续稳定发展。同时，在新增物业的开发经营上求效率、降成本、严质量，重招商，取得了较大的突破性进展。
    1、上海科技京城
     科技京城管理发展有限公司今年以“招商招租”、“强化物业管理”为经营管理主线，以抓东楼租赁为重点，通过管理创新，从整合资源，整治环境，提升资质，科学考评等方面优化管理，经营水平和经营绩效保持了较好发展态势。下半年度受全球金融危机影响，东楼出现大面积非常态退租和缩减面积，科技京城整体出租率下降。面对严峻形势，公司调整租赁模式，探索差异营销，以主动积极的姿态和措施应对困难和挑战。2008年，科技京城全年取得租金收入 8974.81万元，物业管理费收入 4678.21 万元，增值收入250万元。
    2、上海赛格电子市场
    赛格电子市场在今年的工作中围绕“以服务为主、以管理为主”的发展观，创新思想，强化管理，开源节流，持续发展，努力开展以仓储、电子商务、广告综合服务、物流配送等为主要内容的各种增值服务，市场商铺出租率继续保持在100%。市场同时采取增加仓库出租量和宽带网使用户数，降低可控费用等开源节流措施来增加收入，降低费用，确保了各项预算指标的全面完成，在长三角地区的同类市场中，其规模及贸易额名列前茅。
    3、创意产业园区
    公司2008年的创意产业园开发经营包括位于普陀区真北路的“创邑·金沙谷”项目和位于宝山区友谊路的“创邑·幸福湾”项目，由公司下属上海弘浦商业经营管理有限公司实施推进。两个项目遵循“管理出效益，管理创收益”的原则，年内取得较大开发经营成果。以办公类创意园区为主导的“创邑·金沙谷” 项目，年内基本达到满租要求。以餐饮娱乐、会所休闲﹑设计展示和办公商务等为招商业态的“创邑·幸福湾”项目在建设中积极实施“产销互动，以销定产”的模式，建安推进有序，招商形势良好。
    （三）公司金融业务
    1、受国际金融危机的影响，今年国内期货市场整体波动。公司全资子公司华闻期货年度业务计划难以顺利实施。面对多种不利因素，华闻期货努力制定实施应对措施，并针对股指期货的即将上市，布局有利网点，培育目标客户。年内华闻期货注重网点扩张计划，完成了北京和郑州营业部的迁址工作。
    华闻期货将新的期货品种作为业务开拓方向。针对钢材期货等相关业务的收入要到明年才能得到体现，公司注重对现有个人客户及潜在客户的培训，年内已吸收有1,000多万元资金的短线交易者。但是，华闻期货存在经营状况不理想，业务收入少的现状，华闻期货将认真分析，吸取教训，完善法人治理结构，加强内控管理，力争新的一年扭亏为盈。
    2、公司出资1.3亿元受让爱建证券有限责任公司5.91%的股权, 以及以增资的形式出资3234万元收购江西瑞奇期货经纪有限公司43.75%股权，分别于08年5月、6月经中国证监会核批通过。
    二）公司主营业务及其经营状况
    1、公司主营业务及其经营状况
    (1) 主营业务分行业、产品情况表
    单位:元 币种:人民币
分行业或分产品    营业收入       营业成本      营业利  
                                                     润增减（%）
分行业
房地产业       347,444,035.40 187,359,870.74 46.07    
服务业       40,154,955.72 42,141,826.81 -4.95    
商业             53,104,051.03 51,504,902.71 3.01    
分产品
房地产销售        174,814,518.79 112,672,737.52 35.55  
投资性房地产      152,549,315.85 65,295,479.90 57.20   
经营性房产出租    20,080,200.76 9,391,653.32 53.23    

    接上表:

分行业或分产品    营业收入比     营业成本比   营业利润率
                 上年增减（％）   上年增减（％）  比上年增减（%）
分行业
房地产业       -7.25            -15.16         4.11
服务业       -38.39      7.89         -107.61
商业             -48.32      -48.91        -17.70
分产品
房地产销售       -31.41            -34.08       -25.96
投资性房地产     29.82            32.04        28.21
经营性房产出租   794.45      1,907.58   501.43
    (2) 主营业务分地区情况表
    单位:元 币种:人民币
    地区 营业收入      营业收入比上年增减（％）
    上海 398,686,672.12 -20.24
    北京 42,016,370.03 -1.60
    (二) 公司投资情况
    单位:元 币种:人民币
    报告期内公司投资额             213,945,414.44
    报告期内公司投资额比上年增减数 173,541,278.59
    报告期内公司投资额增减幅度(%) 81.11%
    被投资的公司情况
被投资的公司名称           主要经营活动                占被投资公司
                                                         权益的比例(%)
爱建证券有限责任公司  证券的承销和上市推荐；证券自营；
                          代理证券买卖业务，代理证券还本
                          付息和红利的支付；证券投资咨询；
                          资产管理；发起设立证券投资基金
                          和基金管理公司；中国证券监督管
                          理委员会批准的其他业务。        5.91
江西瑞奇期货经纪有限公司  商品期货经纪、金融期货经纪（凭
                          许可证经营）；期货业务咨询、期
                          货业务培训。                    43.75
    1、募集资金使用情况
    报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
    2、非募集资金项目情况
    单位:万元 币种:人民币
项目名称     项目金额         项目进度          项目收益情况
公司向中泰信托
投资有限责任公
司收购其持有的
爱建证券有限责
任公司5.91%的
股权。     13,000   该事项于2007年11月21日公司2007
                          年第二次临时股东大会审议通过，
                          于2008年5月15日经中国证券监督
                          管理委员会证监许可[2008]696号
                          文批复核准通过，2008年6月中旬
                          完成工商管理部门的股权变更登
                          记手续。
公司以增资的形
式出资3234万元，
收购江西瑞奇期
货经纪有限公司
43.75%的股权   3,234   于2007年11月23日签署《增资协
                          议书》，该事项于2008年6月27日
                          获中国证券监督管理委员会证监
                          许可[2008]818号文批复核准通过，
                          2008年8月完成工商管理部门的股
                          权变更登记手续。              174.66
    (三) 公司会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的原因及影响
        报告期内，公司无会计政策、会计估计变更或重大会计差错。

投资情况说明：
公司投资情况
    单位:元 币种:人民币
    报告期内公司投资额             213,945,414.44
    报告期内公司投资额比上年增减数 173,541,278.59
    报告期内公司投资额增减幅度(%) 81.11%
    被投资的公司情况
被投资的公司名称           主要经营活动                占被投资公司
                                                         权益的比例(%)
爱建证券有限责任公司  证券的承销和上市推荐；证券自营；
                          代理证券买卖业务，代理证券还本
                          付息和红利的支付；证券投资咨询；
                          资产管理；发起设立证券投资基金
                          和基金管理公司；中国证券监督管
                          理委员会批准的其他业务。        5.91
江西瑞奇期货经纪有限公司  商品期货经纪、金融期货经纪（凭
                          许可证经营）；期货业务咨询、期
                          货业务培训。                    43.75
    1、募集资金使用情况
    报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
    2、非募集资金项目情况
    单位:万元 币种:人民币
项目名称     项目金额         项目进度          项目收益情况
公司向中泰信托
投资有限责任公
司收购其持有的
爱建证券有限责
任公司5.91%的
股权。     13,000   该事项于2007年11月21日公司2007
                          年第二次临时股东大会审议通过，
                          于2008年5月15日经中国证券监督
                          管理委员会证监许可[2008]696号
                          文批复核准通过，2008年6月中旬
                          完成工商管理部门的股权变更登
                          记手续。
公司以增资的形
式出资3234万元，
收购江西瑞奇期
货经纪有限公司
43.75%的股权   3,234   于2007年11月23日签署《增资协
                          议书》，该事项于2008年6月27日
                          获中国证券监督管理委员会证监
                          许可[2008]818号文批复核准通过，
                          2008年8月完成工商管理部门的股
                          权变更登记手续。              174.66

【3.关联企业经营状况】
【截止日期】2008-12-31
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜       关联企业名称       ｜营业收入(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜上海科技京城管理发展有限公｜              ｜     1911.56｜    11106.11｜
｜司                        ｜              ｜            ｜            ｜
｜华闻期货经纪有限公司      ｜              ｜     -803.97｜    27111.40｜
｜中泰信托投资有限责任公司  ｜              ｜    26009.87｜    248919.0｜
｜北京广安世纪贸易发展有限公｜              ｜      898.83｜    48379.54｜
｜司                        ｜              ｜            ｜            ｜
｜上海欣龙企业发展有限公司  ｜              ｜     3453.95｜    45153.12｜
｜上海赛格电子市场经营管理有｜              ｜      750.19｜     4889.71｜
｜限公司                    ｜              ｜            ｜            ｜
｜江西瑞奇期货经纪有限公司  ｜              ｜      842.14｜    28907.54｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘