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☆经营分析☆   ◇港澳资讯600639   更新日期：2009-09-10◇   灵通V4.0
★本栏包括【1.主营构成】、【2.经营投资】、【3.关联企业经营状况】
【1.主营构成】
【2009年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称　　  　　　 　 ｜营业收入  ｜营业利润  ｜毛利率｜占主营业务  ｜
｜            　　　　  　｜(万元)    ｜(万元)    ｜ (%)  ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产经营业务(行业)    ｜   38875.6｜   25584.8｜ 65.81｜       95.89｜
｜酒店公寓服务业务(行业)  ｜    1634.3｜     332.4｜ 20.34｜        4.03｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售(产品)        ｜     530.0｜     435.3｜ 82.13｜        1.31｜
｜房地产租赁(产品)        ｜   38345.6｜   25149.5｜ 65.59｜       94.58｜
｜酒店公寓服务(产品)      ｜    1634.3｜     332.4｜ 20.34｜        4.03｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海(地区)              ｜   40509.8｜-         ｜-     ｜       99.92｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘

【2008年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称　　  　　　 　 ｜营业收入  ｜营业利润  ｜毛利率｜占主营业务  ｜
｜            　　　　  　｜(万元)    ｜(万元)    ｜ (%)  ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售(行业)        ｜   36111.1｜   12662.4｜ 35.07｜       32.05｜
｜房地产租赁(行业)        ｜   72426.4｜   46020.8｜ 63.54｜       64.29｜
｜酒店公寓服务(行业)      ｜    3838.4｜     785.5｜ 20.46｜        3.41｜
｜合计(行业)              ｜  112375.9｜   59468.7｜ 52.92｜       99.75｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海(地区)              ｜  112654.9｜-         ｜-     ｜      100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘

【2008年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称　　  　　　 　 ｜营业收入  ｜营业利润  ｜毛利率｜占主营业务  ｜
｜            　　　　  　｜(万元)    ｜(万元)    ｜ (%)  ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售(行业)        ｜     805.3｜     627.8｜ 77.95｜        2.12｜
｜房地产租赁(行业)        ｜   35035.6｜   23303.2｜ 66.51｜       92.38｜
｜酒店公寓服务(行业)      ｜    1928.9｜    1137.9｜ 58.99｜        5.09｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海(地区)              ｜   37769.9｜-         ｜-     ｜       99.59｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘

【2007年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称　　  　　　 　 ｜营业收入  ｜营业利润  ｜毛利率｜占主营业务  ｜
｜            　　　　  　｜(万元)    ｜(万元)    ｜ (%)  ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售(行业)        ｜   12123.0｜    7984.5｜ 65.86｜       15.13｜
｜房地产租赁(行业)        ｜   64980.1｜   41749.8｜ 64.25｜       81.11｜
｜酒店公寓服务(行业)      ｜    2840.2｜     382.4｜ 13.46｜        3.55｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海(地区)              ｜   80114.2｜-         ｜-     ｜      100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘

【2.经营投资】

经营情况评述：
【2009年半年报】
    （一）报告期内整体经营情况的讨论与分析
    报告期内公司经营情况的回顾
    2009 年上半年，公司围绕股东大会确定的年度经营计划，坚持以市场为导向、以发展为动力，克服困难，抓住机遇，明确重点，有保有压，全力以赴，力保增长。通过全体员工的努力，实现主营业务收入 40,542.64 万元,比上年同期 37,925.24 万元增长 7.25% %;实现净利润12,206.47 万元，比上年同期 12,459.07 万元减少 2.03%。主营业务收入增长主要是因为房地产租赁收入增长; 净利润减少主要是本期投资收益大幅减少。
    公司和控股子公司重点房产建设和产品租售情况如下：
    （1）制定详细计划并积极落实，保质保量推进房产项目建设
     根据公司年度重点工程项目，制定详细的工程进度计划、材料供应计划，并建立工期控制和质量安全配套措施，做到目标明确、责任到人，项目进展基本顺利。
     碧云新天地三期住宅开发项目 5 月底开始样板房装修，6 月底前已开始绿化总体施工；碧云国际社区S1 地块公寓项目已完成地下结构施工，G3 地块研发办公楼准备开始幕墙施工； 28号地块研发办公楼（中国服务外包基地）正在进行基坑开挖；17号地块 B1 项目现已结构封顶，等待玻璃幕墙施工；碧云花园二期 F 组团碧云国际社区人才公寓一、二期项目已完成招投标；S3 地块别墅目前正在扩初审批中；金杨高层区项目已上报施工图方案；现代产业园二期的前期及其地铁站口综合办公楼已完成城市（概念）设计竞标。
     （2）采取积极措施灵活应对，努力做好房地产租赁工作
     面对国际金融危机对租赁市场带来的负面影响，公司冷静应对，分析情况，研究对策，努力降低国际金融危机对公司房地产租赁带来的负面影响。公司上半年还成功引进 HengSoft 公司、阿尔卡特客户服务中心、上海安吉斯巴鲁汽车展示中心，并引进了融创天下、龙辰等多家中移动配套项目。
     报告期内，住宅平均出租率为 93%，办公楼平均出租率为 87%；新金桥广场的酒店、商铺和写字楼的出租率分别为 64%、74%和 92%。6 月底，公司厂房出租率为北区 90%，南区关外 91%，南区关内37%。
     (二) 公司主营业务及其经营状况
     1、主营业务分行业、分产品情况表
                                                      营业利润  
分行业或分产                                                    
                    营业收入           营业成本           率    
品                                                              
                                                          (%)   
分行业
房地产经营业
                 388,755,867.84  132,907,417.89           65.81 
酒店公寓服务
                  16,342,615.67      13,018,602.84        20.34 
合计             405,098,483.51  145,926,020.73           63.98 
房地产销售         5,300,341.31         947,280.23        82.13 
房地产租赁       383,455,526.53  131,960,137.66           65.59 
酒店公寓服务      16,342,615.67     13,018,602.84         20.34 

续上表:
                 营业收入    营业成本
分行业或分产                             营业利润率比上年增
                 比上年增    比上年增
品                                             减（%）
                 减（％）    减（％）
分行业
房地产经营业
                      8.47       18.65    减少 2.94 个百分点务
酒店公寓服务
                   -15.27       -13.16    减少 1.94 个百分点业务
合计                 7.25        14.89    减少 2.39 个百分点分产品
房地产销售         -34.18      -46.65     增加 4.18 个百分点
房地产租赁            9.45       19.70    减少 2.94 个百分点
酒店公寓服务       -15.27       -13.16    减少 1.94 个百分点
     主营业务收入比上年同期增加 7.25％，主要是房地产租赁收入同比增长 9.45％，其中，主要是本公司碧云别墅六期租赁项目及子公司上海金桥出口加工区联合发展有限公司的现代产业园 9-15 号楼研发办公楼租赁项目均是 2008 年下半年完工出租，因而同比增加租赁收入 23,333,216.46 元。
     主营业务成本比上年同期增加 14.89％，主要是本公司碧云别墅六期、碧云花园二期 C 组团项目及子公司上海金桥出口加工区联合发展有限公司的现代产业园 9-15 号楼研发办公楼租赁项目因是2008 年下半年完工出租，进而摊销成本同比增加 1,448.39万元。
     主营业务营业利润率比上年减少 2.39 个百分点，主要是房地产租赁业务成本同比增长大于收入增长所致。
     其中：报告期内公司向控股股东及其子公司提供物业租赁的关联交易总金额 2,010.57 万元。
     2、主营业务分地区情况
     单位:元 币种:人民币
    地区         营业收入           营业收入比上年增减（％）
   上海          405,098,483.51               7.25%
    (三) 公司投资情况
    1、募集资金使用情况
    报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
    2、非募集资金项目情况
    报告期内，公司无非募集资金投资项目。

投资情况说明：
公司投资情况
    1、募集资金使用情况
    报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
    2、非募集资金项目情况
    报告期内，公司无非募集资金投资项目。


经营情况评述：
【2008年年报】
     (一)管理层讨论与分析
    1、报告期内公司经营情况的回顾
    公司贯彻落实股东大会确定的经营计划和工作目标，科学决策，加强战略管理，完善组织架构，健全管理制度，高效经营运作，克服全球金融危机带来的市场变化的困难，取得了较好的经营业绩。
    1）经营业绩稳步增长
    2008年度，公司营业收入总额112,654.94万元，比上年同期增加32,540.74万元，增幅为40.62%。主要是土地销售收入增加14,681.54万元，房地产销售收入增加9,307.48万元，房地产租赁收入增加7,848.26万元，新金桥广场酒店公寓收入增加998.27万元。公司实现利润总额35,437.39万元，比上年同期增加9,137.67万元，增幅为35.08%，主要是公司房地产销售收入、房地产租赁收入、投资收益增加和上年同期碧云新天地二期C组团的内部交易实现销售转回3,980.49万元所致。公司实现净利润28,837.77万元，比上年同期增加5,165.20万元，增幅为21.82%。2008年度归属母公司股东的净利润27,748.55万元，比上年同期增加7,082.52万元，增幅为34.27%。
    2）经营业务扎实推进
    强化市场理念，扎实推进公司及控股子公司的房地产租售及建设工作。
    租售业务取得较好业绩：碧云新天地二期C组团商品房开盘销售，推出房源100套，实现销售率92%。北区厂房及南区关外厂房出租率超过93%，现代产业园出租率超过90％，南区关内厂房出租率达40%，住宅和商办楼平均出租率超过90%。
    重点项目建设保质保量：碧云别墅六期、碧云花园二期C组团项目竣工交付使用；碧云新天地三期住宅开发项目结构封顶；碧云国际社区S1地块公寓项目已进行压桩；蓝天路绿化改造项目完成现有零星建筑的改建和局部绿化改造工作；碧云国际社区人才公寓一、二期项目（原名碧云花园二期D、E、F组团）、S3地块别墅、金杨高层区项目完成方案设计；G3地块研发办公楼完成了桩基施工；28号地块研发办公楼（中国服务外包基地）完成打桩工作；17号地块B1项目完成基坑围护和基础底板施工；15号地块服务中心项目完成土建施工。完成现代产业园二期、G1地块服务式办公楼（暂名碧云90大厦）、17号地块A项目的市场调研、产品定位和客户定位。
    3)内部管理更上台阶
    公司进一步深化法人治理建设，完善决策机制和监督机制，强化内部控制。
    健全公司组织架构，完善部门职能和岗位职责，加强了人力资本建设，开展多层次、多需求的员工培训，为实施公司战略规划提供组织和人力资源的保证。
    加强制度建设，确保公司日常运行更为规范、高效。遵循绩效导向、内部公平、外部竞争性等原则，完善绩效考核与薪酬管理方案，初步形成和建立了员工价值和公司价值同步提升的长效激励机制。
    4)积极实施"走出去"战略
    为实现长期可持续发展，董事会加强战略管理，对公司未来发展战略作出决策，推动公司实施"走出去"战略和启动再融资工作。
    经公司对多个区域进行考察和市场调查，探讨"优势互补、合作共赢"的发展机制，经过可行性研究和反复比选，公司意向参与南汇临港新城的开发，目前，正在进行可行性研究和投入产出分析。
    为拓展公司融资渠道促进公司未来发展，董事会决策启动再融资项目，计划发行分离交易的可转换公司债券，该项目已获公司经股东大会审议通过，全部材料已上报证监会。
    （1）公司主营业务及其经营状况
    主营业务分行业、产品情况表
分  类          主营业务收入    主营业务成本  毛利率(%) 
房地产销售     361,111,132.00  234,487,078.04  35.07%   
房地产租赁     724,263,990.02  264,055,581.34  63.54%   
酒店公寓服务    38,384,270.67   30,529,413.42  20.46%   
合计         1,123,759,392.69  529,072,072.80  52.92%   
续上表
分  类         主营业务收入比  主营业务成本比上  毛利率比上年
              上年同期增减(%)  年同期增减(%)     同期增减(%)
房地产销售     197.87%           472.92%   减少31.17个百分点
房地产租赁      11.46%            13.67%   减少0.71个百分点
酒店公寓服务    35.15%            24.21%   增加7个百分点
合计            40.57%            77.65%   减少9.83个百分点
       主营业务收入比上年增加40.57％，主要是房地产销售收入同比增长197.87％，其中，公司房地产销售收入增加139,554,606.00元；子公司金桥联发公司房地产销售收入增加109,193,581.80元；另公司本年租赁和酒店业务收入同比增加了84,445,442.49元。
        主营业务成本比上年增加77.65％，主要因房地产销售收入增加而相应增加房地产销售业务成本。
        主营业务毛利率比上年减少9.83个百分点，主要是房地产销售业务成本同比增长大于收入增长所致。
       （2） 主营业务分地区情况
    单位:元 币种:人民币
     地区       营业收入        营业收入比上年增减（％）
    上海        1,126,549,366.69        40.57
       2、未来发展展望
        为确保公司长期、稳定、健康发展，董事会加强公司战略管理，明确了未来的发展方向和目标。
        公司将努力建设金桥开发区成为集先进制造、生产性服务和生活居住为一体的集约化、多功能、环境友好和创新型开发区。
        公司将坚持以市场为导向，以效益优先为原则，依托碧云和"Office Park"品牌，立足金桥开发区及其碧云国际社区，突出主营业务，稳健实施"走出去"战略，打造最适合投资者投资的功能集聚区，打造最适宜居住的国际社区，成为在功能集聚区的规划、设计、建设和营运为一体的，业务能力综合，核心竞争力突出的新型园区开发集成商。
        3、新年度经营计划
        2009年度工作目标为：明确重点，有保有压，全力以赴，力争现金流，严控费用。在危机中寻找机遇，稳健实施"走出去"战略，不断增强公司的核心竞争力和可持续发展能力，促进公司持续健康发展。
        2009年度，公司（合并口径）力争完成主营业务现金收入14.75亿元，其中销售业务现金收入7.5亿元，租赁业务现金收入7.25亿元，其他各项绩效指标努力比前三年平均值有所增长，现金支出中管理费用和营销费用的增长幅度要低于主营业务收入的增长，严格控制一切不必要的费用支出，努力增收节支，提高经营效率。
       （1）扎实推进房产建设，培育利润增长点
        重点推进碧云新天地三期、碧云国际社区S1地块公寓项目、蓝天路绿化改造项目、G3地块研发办公楼、28号地块研发办公楼（中国服务外包基地）、17号地块B1项目、15号地块服务中心项目等在建工程的建设，密切关注市场发展趋势，把握节奏有序推进碧云国际社区人才公寓一、二期项目、S3地块别墅、金杨高层区项目、碧云90大厦、现代产业园二期的前期及其地铁站口综合办公楼等项目的前期准备或开工工作。
      （2）提升品牌价值，促进租售业务发展
        抓住2010年世博会召开的机遇，努力争取碧云社区成为世博会指定合作伙伴，积极组织力量参与2009年世博会相关活动，提升公司和开发区的品牌价值。
        抓住中国移动视频基地落户金桥的机遇，积极推进碧云国际社区、现代产业园和中国服务外包示范基地的无线数据和增值的建设，首先实现现代产业园一期和碧云国际社区之间的无障碍上网和无线管理，提高开发区功能配套水平，提升开发区的品牌价值。
        按照公司物业维修规定，认真做好公司租赁房产的大修、中修、小修工作，确保租赁产品品质。进一步提高服务水准，主动服务，深化服务。
        深入分析市场和客户变动情况，采取灵活措施积极应对市场的变化，制订针对性的解决方案，营造有利于企业发展的环境。实现留住客户、增加客户。
      （3）细化管理，提升经营管理水平
        强化内部控制工作，保障公司规范运营、提高管理效益。学习贯彻国家六部委颁布的《企业内部控制基本规范》，对公司、公司各部门进行内控调研、测试，逐步完善、优化公司内控制度，持续改进公司的业务流程和控制环节，加强对审计监督，确保内控制度的有效性，定期进行内部控制自我评估，充分发挥内部审计和内部控制在防范公司经营风险、改善公司管理水平和提高公司经济效益的作用。
        全面实施以绩效考核为核心的薪酬与绩效挂钩的考核办法，按照市场化的要求，制定实施细则，启动并完成岗位价值的评估，逐步达到岗位履职和岗位目标考核结果与员工价值体现的一致性。本着扁平、精干、高效的原则，优化岗位流程，逐步实现人尽其才、才尽其用、提高效率的目标。
       （4）整合和储备资源，确保公司持续发展
        推动二次开发，加快对老旧厂房的维修改造进度，大力引进研发中心、通讯、移动视频、软件开发和服务外包企业的力度，逐步提升现有厂房及土地资源的价值空间。
        稳步实施"走出去"战略，做好参与临港新城开发意向的可行性研究、投入产出分析等基础工作，积极开拓新的发展资源，为公司的未来发展创造新的空间。
        4、资金需求、来源及使用计划
        预计2009年度公司及控股子公司各项现金流出（含银行还贷）合计31.05亿元，其中，经营性现金流出11. 90亿元，投资性现金流出3亿元，筹资性现金流出16.15亿元（含银行还贷）。
        公司及控股子公司房地产项目年内用款计划为：房地产项目工程款支出等6 亿元，土地储备开发费2亿元。
        资金来源除依靠房地产租售收入外，公司将通过银行借款和再融资等方式，多渠道筹集资金，为公司房产项目建设和储备资源筹备资金，增强发展后劲。
    (二) 公司投资情况
    单位:万元 币种:人民币
    报告期内公司投资额                32,000
    报告期内公司投资额比上年增减数      26,118.35
    报告期内公司投资额增减幅度(%)       444.07
    被投资的公司情况
    被投资的公司名称    主要经营活动    占被投资公司权益的比例(%)       备注
    上海金桥出口加工区房地产发展有限公司        主要从事于房地产开发、经营      94.46
    上海新金桥广场实业有限公司  主要负责新金桥广场物业经营      89.84
    1、募集资金使用情况
        报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
    2、非募集资金项目情况
    单位:万元 币种:人民币
    　
    项目名称    项目金额        项目进度        项目收益情况
    对上海金桥出口加工区房地产发展有限公司增资  12,000  100%    详见:主要控股公司的经营情况及业绩
    对上海新金桥广场实业有限公司增资    20,000  100%    详见:主要控股公司的经营情况及业绩
    (1) 报告期内，公司和子公司上海金桥出口加工区联合发展有限公司按其原持股比例，对上海金桥出口加工区房地产发展有限公司分别增资10320万元、1680万元，合计增加注册资本12,000万元，增资后上海金桥出口加工区房地产发展有限公司注册资本为15,000万元，公司直接持股比例为86％，间接持股比例为8.46%，表决权比例为94.46%。
    (2)报告期内，公司和子公司上海金桥出口加工区联合发展有限公司按其原持股比例，对上海新金桥广场实业有限公司分别增资14868万元、5132万元，合计增加注册资本20,000万元，增资后上海新金桥广场实业有限公司注册资本为25,000万元，公司直接持股比例为74.34％，间接持股比例为15.50%，表决权比例为89.84%。

投资情况说明：
公司投资情况
    单位:万元 币种:人民币
    报告期内公司投资额                32,000
    报告期内公司投资额比上年增减数   26,118.35
    报告期内公司投资额增减幅度(%)       444.07
    被投资的公司情况
    被投资的公司名称    主要经营活动    占被投资公司权益的比例(%)       备注
    上海金桥出口加工区房地产发展有限公司        主要从事于房地产开发、经营      94.46
    上海新金桥广场实业有限公司  主要负责新金桥广场物业经营      89.84
    1、募集资金使用情况
        报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
    2、非募集资金项目情况
    单位:万元 币种:人民币
    　
    项目名称    项目金额        项目进度        项目收益情况
    对上海金桥出口加工区房地产发展有限公司增资  12,000  100%    详见:主要控股公司的经营情况及业绩
    对上海新金桥广场实业有限公司增资    20,000  100%    详见:主要控股公司的经营情况及业绩
    (1) 报告期内，公司和子公司上海金桥出口加工区联合发展有限公司按其原持股比例，对上海金桥出口加工区房地产发展有限公司分别增资10320万元、1680万元，合计增加注册资本12,000万元，增资后上海金桥出口加工区房地产发展有限公司注册资本为15,000万元，公司直接持股比例为86％，间接持股比例为8.46%，表决权比例为94.46%。
    (2)报告期内，公司和子公司上海金桥出口加工区联合发展有限公司按其原持股比例，对上海新金桥广场实业有限公司分别增资14868万元、5132万元，合计增加注册资本20,000万元，增资后上海新金桥广场实业有限公司注册资本为25,000万元，公司直接持股比例为74.34％，间接持股比例为15.50%，表决权比例为89.84%。

【3.关联企业经营状况】
【截止日期】2009-06-30
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜       关联企业名称       ｜营业收入(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜上海金桥出口加工区联合发展｜              ｜     2510.69｜            ｜
｜有限公司                  ｜              ｜            ｜            ｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘