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☆百家争鸣☆   ◇港澳资讯600639   更新日期：2009-09-02◇   灵通V4.0
【2009-09-02】  
公司住宅开发项目碧云新天地的结算进度将对业绩增长产生重要影响，预计碧云新天地三期2009－2010年为公司贡献的毛利占比将达到29％和44％。该项目三期将采用精装方式销售，受2009年以来上海房价上涨的推动，预计售价会达到20000 元/平方米以上，而二期去年3月开盘时毛坯售价是15000 元，剔除装修因素，房价上涨超过20％。
    我们基本维持2009－2010年EPS 0.34、0.48元的盈利预测，对应PE为39、28倍，估值在合理区间内，没有太大的吸引力，目前股价有10％的折让。股价短期催化剂是参股760万股的国泰君安股权，如IPO获批，未来有交易性机会。
【出处】光大证券  【作者】

【2009-08-10】  
异动原因：
    该股针对08年分红方案，本次分配以84,438.64万股为基数，向全体股东每10股派发现金红利1.25元(含税)，扣税后每10股派发现金红利1.125元，共计派发股利10,554.83万元。今日除权日，该股早盘高开在17.33元，2分钟内该股站上涨停，但好景不好，随后盘中再度开始快速下行，投资者宜谨慎为主。
    投资亮点：
    1、经过十九年的开发建设，金桥出口加工区已具有良好的基础设施、雄厚的产业基础和健全的服务体系。
    2、公司将坚持以市场为导向，以效益优先为原则，依托碧云和"Office Park"品牌，立足金桥开发区及其碧云国际社区，突出主营业务，稳健实施"走出去"战略。
    风险揭示：
    全球金融危机延缓了世界经济的发展，对国内经济和开发区经济发展的影响已经显现，外需的减少和订单的减少，导致部分企业的经营状况和发展前景受到影响，将会对公司在吸引新客户、续租老客户等方面产生一些影响。
    相关板块：
    房地产
【出处】顶点财经  【作者】

【2009-08-10】  
该股针对08年分红方案，本次分配以84,438.64万股为基数，向全体股东每10股派发现金红利1.25元(含税)，扣税后每10股派发现金红利1.125元，共计派发股利10,554.83万元。
    今日除权日，该股早盘高开在17.33元，2分钟内该股站上涨停，但好景不长，随后盘中再度开始快速下行，截止9：36该股收报17.51元，上涨6.12%。
【出处】中国证券网  【作者】

【2009-06-16】  
大盘止跌回稳，银行、地产板块则走势坚挺，由于行业的迅速回暖，市场资金也迅速流进了这些领域，因此作为具备了强大的金融、地产及区域优势的浦东金桥（600639），其突出的投资价值将引人注目。该股近期缩量蓄势，由于具备多项题材，因此其强劲的反弹行情有望展开，可积极关注。
【出处】广东百灵信  【作者】

【2009-05-05】  
　　浦东金桥(600639)：公司08 年0.33 元EPS， 08 年实现营业收入11.3 亿元，净利润2.8 亿元，分别同比增长40.6%和34.3%。营业收入上升源于土地转让和地产销售收入大幅增长，碧云新天地二期C 组团销售3.6 亿元，同比增长198%;土地转让收入1.2 亿元。投资收益同比增长220%。作为收租股企业的代表，出租项目盈利保持稳定：房地产租赁收入7.2亿元，同比增长11.5%，毛利率64%，与07 年持平。公司资金压力较小，负债水平低：每股经营性现金流0.33 元，资产负债率42.7%，处于安全区域。 08 年尚有0.35 亿预售房款，09 年主要销售项目为碧云新天地三期，可售面积8.72 万平米，预计09 年销售收入7.5 亿元。公司拥有142 万平米权益可租建面，仓库厂房84.5 万平米，占60%，碧云别墅和公寓分别占14.4%，以上海高端住宅平均入住率75%计算，09、10 年别墅和公寓对租赁收入的贡献在20%以上。2009年公司1季度实现营业收入2.06亿元，同比增长19.65%;毛利率小幅增长0.9个百分点至58.2%;每股收益0.077元，公司成长性来自于物业升值空间;现代产业园研发写字楼增量、园区旧物业拆迁后容积率提高带来建筑面积增加、园区空间向周边扩张。09年1季度公司实现营业收入2.06亿元，同比增长19.65%;毛利率小幅增长0.9个百分点至58.2%;净利润0.65亿元，每股收益0.077元。
　　预计未来两年公司的持有型物业将依然为公司贡献稳定的现金流及业绩回报;而房地产销售收入也将随着碧云新天地三期竣工结算而出现较好的增长。公司在金桥园区的持有物业能带来稳定现金流，并具有较高的资产升值潜力，而碧云新天地三期等开发物业09年起逐步结算也将给公司带来较高的收入增长。09 年董事会决策推动 “走出去”战略和启动再融资：公司有意参与南汇临港新城的开发;拟发行不超过12 亿可转债，已上报证监会。08年下半年落成的碧云别墅六期、碧云花园二期C组团项目以及现代产业园一期9-16号楼带来的租金收入。
　　未来上海国际金融中心的逐步展开，国资国企改革的重点将着力于完善产业布局、整合经营资源、提升竞争力以及推动资产证券化进程。此次浦东南汇合并以后浦东金桥、张江高科或将获得更多机遇。换言之，未来几年，上海国资系统相关企业将不可避免地迎来一场整合及重组大潮，而资本市场中的上海板块势必逐步壮大，其中蕴含的投资机会则不言而喻，投资者逢低关注上海金融中心受益板块中的浦东金桥、爱建股份。
【出处】华泰证券  【作者】

【2009-04-22】  
今日上海本地股再起波澜，外高桥(600648)于9:54分时就已经冲上涨停板，浦东金桥(600639)截止到10:24分时涨幅也有5.39%，而盘中最高时也曾达到15元，涨幅7.84%。除此之外其它本地股如中华企业(600675)、陆家嘴(600663)等也均有不错表现，涨幅分别达到5.13%、4.77%。由于世博会已经临近，因此本地股或许将再次被市场反复炒作，目前上海本地股有再度启动迹像，盘中逢低可以给予上海本地股一定的关注。
【出处】中国证券网  【作者】

【2009-04-01】  
浦东金桥（600639）：公司主营房地产租赁、销售以及酒店公寓服务，其租赁物业主要分布于金桥出口加工区内，是中国唯一以"出口加工"命名的国家级开发区，是最先进的无烟工业区与现代化国际社区的组合。二级市场上，该股向上势头明显，量能活跃，暂持有。
【出处】港澳资讯

【2009-03-30】  
公司租赁物业所处的金桥出口加工区是国内唯一以出口加工命名的国家级开发区，目前有约80%的房产以租赁为主，出租型物业的持有面积为120 万平米，未来还有约100 万平米的土地储备可供开发，未来经营业绩的稳步增长可获保证，07 年每股收益0.24 元，08 年前三季度每股收益0.26 元，超出去年全年水平。该股走势良好，可继续持有。
【出处】申银万国  【作者】

【2009-03-12】  
作为国内唯一以出口加工命名的国家级开发区，公司的资产增值题材极为强大。此外，公司的商业地产题材也不容忽视，近来公司租赁业务发展迅猛，业绩增长前景值得期待。近期该股缩量蓄势，市场惜售心态明显，强劲反弹有望展开，可积极关注。
【出处】广东百灵信  【作者】

【2009-02-10】  
金桥B（900911）公司租赁物业所处的金桥出口加工区是国内唯一以出口加工命名的国家级开发区，目前有约80%的房产以租赁为主，出租型物业的持有面积为120 万平米，未来还有约100 万平米的土地储备可供开发，未来经营业绩的稳步增长可获保证，07 年每股收益0.24 元，08 年前三季度每股收益0.26 元，超出去年全年水平。该股已经站上半年线，中期反弹空间打开，建议择机参与，继续做多。
【出处】申银万国   【作者】

【2009-02-06】  
金桥B（900911）公司租赁物业所处的金桥出口加工区是国内唯一以出口加工命名的国家级开发区，目前有约80%的房产以租赁为主，出租型物业的持有面积为120 万平米，未来还有约100 万平米的土地储备可供开发，未来经营业绩的稳步增长可获保证，07 年每股收益0.24 元，08 年前三季度每股收益0.26 元，超出去年全年水平。该股周一突破并站上半年线，反弹有望继续展开，建议择机参与。
【出处】申银万国  【作者】

【2009-02-05】  
公司租赁物业所处的金桥出口加工区是国内唯一以出口加工命名的国家级开发区，目前有约80%的房产以租赁为主，出租型物业的持有面积为120 万平米，未来还有约100 万平米的土地储备可供开发，未来经营业绩的稳步增长可获保证，07 年每股收益0.24 元，08 年前三季度每股收益0.26 元，超出去年全年水平。该股已经站上半年线，反弹空间打开，建议择机参与。
【出处】申银万国  【作者】

【2008-12-24】  
公司租赁物业所处的金桥出口加工区是国内唯一以出口加工命名的国家级开发区，目前有约80%的房产以租赁为主，出租型物业的持有面积为120 万平米，未来还有约100 万平米的土地储备可供开发，未来经营业绩的稳步增长可获保证，07 年每股收益0.24 元，08 年前三季度每股收益0.26 元，超出去年全年水平。该股反弹到位后转为二次下探，建议静观其变。
【出处】申银万国  【作者】

【2008-10-20】  
碧云国际社区--公司第一品牌
    碧云国际社区是公司在房地产领域的成名之作。拥有近200栋别墅、500多栋公寓的碧云国际社区的成功开发和运营所积聚的开发、营运能力，是公司核心竞争力之一。碧云国际社区的成功开发也使得公司成为上市公司中高档住宅出租第一股。
    成功引来通用汽车亚太地区总部入驻－园区二次开发进入加速阶段
    GM项目的引进对公司有三大利好：首先GM项目的引进使得金桥工业园的汽车产业链进一步完善，增强了金桥开发区汽车产业的竞争力；其次，有助于金桥开发区向综合性功能产业区转型，并使得园区二次开发进入加速阶段。最后，给公司的各项物业带来了丰富的客户资源。
    大规模物业在建或拟建，建成后高档物业规模将大幅提升目前公司在建和拟建的大量投资物业均为租金相对较高的高档物业。到2010年，公司持有的别墅、公寓、商业的权益出租面积将从目前的20.6万平米提高29.1万平米，增长幅度为41.3%；持有的研发办公楼的权益出租面积将增加到30.4万平米，增长幅度为120.5%。
    公司劣势分析：期间费用率居高不下
    近4年来，期间费用率均保持在14%以上，07年期间费用率更是达到21.6%的十年新高。期间费用的高企拖累了的公司盈利能力。
    估值与评级
    我们采取收益法和假设开发法对公司的各项物业进行净资产重估，得出公司的内在价值为10.01元。相对于公司08年10月16日6.93元收盘价，有40%的安全边际，给予公司"买入"评级。
【出处】广发证券   【作者】沈爱卿

【2008-10-17】  
公司租赁物业所处的金桥出口加工区是国内唯一以出口加工命名的国家级开发区，目前有约80%的房产以租赁为主，出租型物业的持有面积为120 万平米，未来还有约100 万平米的土地储备可供开发，未来经营业绩的稳步增长可获保证，07 年每股收益0.24 元，08 年上半年每股收益0.14 元，该股经过短期反弹后重返下跌，创出新低已不可避免，后市不容乐观，建议等待观望。
【出处】申银万国  【作者】

【2008-10-10】  
由于公司拥有低成本土地，将使公司的重估价值发生巨大飞跃，而利率下降对其业绩有明显的提升作用。此外，公司还持有东方证券和海通证券等券商股份。近期该股底部放量明显，新主力进场迹象明显，底部反弹有望出现，可积极关注。
【出处】广东百灵信  【作者】

【2008-09-26】  
公司持有数量相当可观的东方证券股份，此外，公司还持有海通证券、国泰君安等股份，其增值前景相当可观。经过短期严重超跌，近期该股新主力进场迹象明显，短期加速拉升行情有望出现，操作上建议投资者积极关注。
【出处】广东百灵信  【作者】

【2008-09-16】  
公司作为国内唯一以"出口加工"命名的国家级开发区，其资产增值题材显著，尤其是公司在浦东川沙镇附近有约20万平方米的工业厂房，金桥集团也在该厂房周围拥有0.8平方公里土地。同时，公司共持有东方证券12765万股，此外，公司还持有海通证券（600837）1530万股、国泰君安912万股、交行500多万股。二级市场上，该股经过充分的蓄势，目前惜售迹象明显，后市一旦有成交量的配合，极易走出强劲的反弹行情。
【出处】广州博信  【作者】

【2008-09-13】  
　　浦东金桥(600639)：目前公司拥有在浦东核心位置丰富的各类优质出租资产权益面积合计约123万平方米（不含出租的土地）。另外在金桥开发区外，尚有储备住宅开发建筑面积17万平方米。公司持有东方证券1.28亿股，最初投资成本1.36亿。08年3月18日，收到东方证券07年度红利2553万元。东方证券也是积极准备上市的创新券商，因此公司这部分投资未来必然将获得丰厚的回报。二级市场上，该股最近没有随大盘创出调整新低，大智慧TOP系统显示DDX指标最近连续8天翻红，而其机构持仓比例也从8月7日的35.5%上升到目前的37.31%。观察其K线形态逐步形成二重底的走势，短线有向上突破的可能，可适当关注。
【出处】上海证券报  【作者】

【2008-09-03】  
公司中报主营业务收入3.8亿元，同比下降17%；净利润1.25亿元，同比增加16%。0.15元基本EPS，每股净资产3.61元。
    3860万元投资收益带来净利润快速增加。公司持有1.28亿股东方证券，上半年收到投资收益2553万元，占净利润的15%，贡献0.03元EPS。
    毛利率再度提高，占92%收入的租赁业务毛利率达到67%。主要是现代产业园9-15号楼和商业投入运营，毛利率上升2个百分点。
    与中国国贸同为A股收租股的典型代表，现金流和业绩均很稳定，但与同时成长性一般。07年末租金收入规模达到6.5个亿，仅次于中国国贸的8.9亿。公司预计到2011年全部租赁物业建成并正常运营后收入规模可提高15亿元左右。
    项目开发速度较快增加了银行借款和财务费用，但总体上资金压力较小。中报净负债率下降1.3个点到42.9%，财务费用率上升到13.2%。财务费用率上升和公司尽量费用化的保守会计政策也有关。
    中报有预售房款3.4亿元，增加182%，有利于保持一定的业绩成长性。
    公司拥有126万平米权益出租物业，其中厂房仓库占67%，碧云别墅和公寓占14%，却贡献了33%的收入。另有36万平米权益建面土地储备。
    公司成长性来自于现代产业园研发写字楼增量、园区旧物业拆迁后容积率提高带来建筑面积增加和园区空间向周边扩张。
    持有的出租物业、股权投资等资产质量好，成本低，升值前景好。
    预计08和09年EPS分别为0.29和0.33元；租金平均涨幅5%、8%贴现率、土地重估价2500元得到更新NAV为15.78元。考虑到公司财务风险很小，持有型物业升值潜力大，业绩稳定增长和地方国企股的优势，参考香港收租股估值标准，我们取地产板块估值平稳时期15%折价NAV来定价，即12个月目标价为13元，维持谨慎增持投资评级。
【出处】国泰君安   【作者】孙建平