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☆经营分析☆   ◇港澳资讯600643   更新日期：2009-09-10◇   灵通V4.0
★本栏包括【1.主营构成】、【2.经营投资】、【3.关联企业经营状况】
【1.主营构成】
【2009年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称　　  　　　 　 ｜营业收入  ｜营业利润  ｜毛利率｜占主营业务  ｜
｜            　　　　  　｜(万元)    ｜(万元)    ｜ (%)  ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜工业(行业)              ｜     521.9｜    -175.3｜-33.59｜        2.30｜
｜商业(行业)              ｜    4499.1｜   -3569.2｜-79.33｜       19.78｜
｜房地产业(行业)          ｜   12122.6｜    1538.4｜ 12.69｜       53.31｜
｜物业管理(行业)          ｜    5234.4｜    4825.1｜ 92.18｜       23.02｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜华东地区(地区)          ｜   22049.7｜-         ｜-     ｜       96.96｜
｜香港特别行政区(地区)    ｜     357.5｜-         ｜-     ｜        1.57｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘

【2008年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称　　  　　　 　 ｜营业收入  ｜营业利润  ｜毛利率｜占主营业务  ｜
｜            　　　　  　｜(万元)    ｜(万元)    ｜ (%)  ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜工业(行业)              ｜    1825.5｜     143.2｜  7.84｜        1.71｜
｜商业(行业)              ｜   37955.6｜    3260.9｜  8.59｜       35.54｜
｜房地产业(行业)          ｜   63487.7｜   10195.4｜ 16.06｜       59.45｜
｜物业管理(行业)          ｜    1572.2｜     799.0｜ 50.82｜        1.47｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜华东地区(地区)          ｜  105939.9｜-         ｜-     ｜       99.19｜
｜香港特别行政区(地区)    ｜      38.5｜-         ｜-     ｜        0.04｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘

【2008年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称　　  　　　 　 ｜营业收入  ｜营业利润  ｜毛利率｜占主营业务  ｜
｜            　　　　  　｜(万元)    ｜(万元)    ｜ (%)  ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜工业(行业)              ｜    1073.5｜     316.0｜ 29.43｜        3.52｜
｜商业(行业)              ｜   19549.4｜    1438.4｜  7.36｜       64.08｜
｜房地产业(行业)          ｜    8555.5｜    2243.3｜ 26.22｜       28.04｜
｜物业管理(行业)          ｜     834.4｜     447.3｜ 53.61｜        2.74｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜华东地区(地区)          ｜   29442.2｜-         ｜-     ｜       96.51｜
｜香港特别行政区(地区)    ｜     750.0｜-         ｜-     ｜        2.46｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘

【2007年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称　　  　　　 　 ｜营业收入  ｜营业利润  ｜毛利率｜占主营业务  ｜
｜            　　　　  　｜(万元)    ｜(万元)    ｜ (%)  ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜工业(行业)              ｜    2691.4｜     887.9｜ 32.99｜        4.15｜
｜商业(行业)              ｜   42199.8｜    3466.0｜  8.21｜       65.10｜
｜房地产业(行业)          ｜   15884.7｜    2893.3｜ 18.21｜       24.50｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜华东地区(地区)          ｜   64247.9｜-         ｜-     ｜       99.11｜
｜香港特别行政区(地区)    ｜      17.9｜-         ｜-     ｜        0.03｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘

【2.经营投资】

经营情况评述：
【2009年半年报】
    (一) 报告期内整体经营情况的讨论与分析
    一、上半年工作情况
    1、积极推进重组工作。
    公司的重组工作在上级及有关部门以及大股东的支持、帮助下，取得了进展。
    2009 年2月 5 日，公司与富泰（上海）有限公司签署了《非公开发行股票认股协议》，公司拟以每股 5.88 元的价格，向富泰公司非公开发行股票 1 亿股。本次战略合作后因爱建信托公司原经营负责人被司法调查而中止。
    2009 年7月 9 日，公司与上海国际集团有限公司签署了《重大重组合作意向书》。公司与富泰（上海）有限公司的战略合作相应终止。2009年 8月 10 日，公司董事会五届 39 次会议审议通过本次非公开发行股票的相关议案，并与上海国际集团签署了《非公开发行股票购买资产协议》和《非公开发行股票认股协议》。目前，重组工作正在抓紧推进中。
    2、努力开展经营业务
    信托公司积极做好固有业务和信托业务的推进工作。开展了债券投资业务。新增 3 个集合信托项目，实现信托业务收入 2,055万元。开发了结构化证券投资等创新业务，目前有 1 个项目已报银监局待批，3个项目通过了内部评审。继续做好存续信托项目的后续管理工作，加紧储备新的业务。风险化解及资产追索工作也取得较大进展。上半年信托公司实现营业收入 2,655.17 万元；净利润2,283.58 万元，主要是实现经营利润及资产清收所得。
    房地产分公司  顾村二期住宅部分工程全部完成，商业楼单体基本完成，各项配套工作正在抓紧办理。顾村一期已收回总房款 99％以上，一期房源 3095 套已搭桥，与业主签订合同 2201 套；二期房源 1637 套，其中 1081 套市住宅中心已同意转为商品房销售，未转化的 556 套中有 533 套已搭桥，与业主签订合同 381 套。颛桥项目正在开展各项收尾工作。周浦项目正在进行施工的前期准备工作。上半年，爱建房产主营业务收入 12,890.96 万元，回笼资金 5,449.76 万元，实现净利润 499.21 万元。
    进出口公司   因受全球金融危机影响，出口业务大幅下滑，营业利润较去年同期大幅减少。上半年实现销售收入 4,358.94 万元；进出口业务合同成交 512万美元；进出口出运和到货 595 万美元；实现净利润 9.77 万元。但是由于前期工作的铺垫与开发，上半年进口业务较去年同期增长了 193.53%。
    香港公司  继续推进投资企业的清理、转让工作。在港物业出租业务正常开展。上半年实现净利润 85.33 万元。
    怡荣公司  上半年实现营业收入 597.62 万元人民币，实现净利润 39.37 万元人民币。
    爱建实业及其托管企业   上半年，爱建实业公司及其托管企业总体实现净利润为-839.61万元，主要系包含了造纸机械公司提前解散清算损失及步云区域清场费用。
    3、加强内部管理工作
    加强财务资金管理   上半年，经各方努力，公司按时完成了 2008年年报的编制工作，并由立信会计师事务所出具了标准无保留意见审计报告。继续加强资金集中管理，控制资金风险。根据公司资金状况及需求，做好公司资金安排。
    加大内部审计力度   上半年，实施经营及财务审计 5项，提出审计意见及建议 19 条。主要突出了对下属企业资金使用情况和资产质量的监控，同时关注企业经营风险和经济效益，对规范子分公司经营管理起到了督促、推动作用。此外，还开展了对房产项目可行性、步云区域清场资金支付等专项审核。
    进行房产项目梳理  上半年，公司对房产项目进行了较全面的梳理，做出了具体的分析报告，针对发现的问题采取了相应的整改措施，以防范可能发生的经营风险。
    二、下半年主要工作
    2009 年下半年，我们要继续抓紧工作，不失时机地推进重组，并全力以赴开展确权和资产追索，同时努力完成 2009 年的各项经营管理目标。
    1、要积极配合推进重组
    我们要从上海建设国际金融中心的大局出发，从爱建的实际出发，以高度责任心，积极配合推进重组。我们要与上级领导部门、监管部门、大股东以及重组方保持密切联系、沟通，争取理解和支持，妥善解决重组中的各项技术性问题，确保重组工作得以顺利推进。
    2、要继续配合司法调查
    我们要继续配合司法调查，全力以赴开展确权和资产追索，努力实现爱建权益的最大化。
    3、要提高日常运营的质量，稳健开展各项业务
    下半年，我们要切实加强管理，严格控制风险，确保各项经营业务的平稳运行和队伍的稳定，并且千方百计增收，提高经济效益。
    爱建信托  下半年要努力提高信托业务拓展能力、提高风险管理水平；积极配合推进重组与完成换牌、配合司法调查与开展资产追索。
    爱建房产  要通过全面梳理，理清资产关系；做好在建项目的管理工作，实现周浦项目年内全面开工，做好顾村、颛桥项目的收尾工作。
    实业投资和外贸企业  爱建实业要继续推进清理整顿和体制机制改革；进一步挖掘潜力，积极探索新的业务发展模式，努力提高经济效益。外贸企业要进一步加强风险控制，努力克服困难，寻求新的经济增长点，保持平稳运行。
    4、要进一步强化内部管理
    当前，公司强化管理的基本目标是要严格控制风险，维护平稳运行，为重组创造良好环境。为此，要进一步强化公司资金和财务管理工作，继续实行资金集中管理，严密监控公司系统资金运行情况；要严格控制费用开支，做好资金安排，保证公司的平稳运作。要进一步加强对各投资企业的管理。要在积极推进重组的同时，进一步完善公司法人治理结构，夯实内部管理基础，以科学发展观为指导，使公司重新走上健康稳定的发展道路。
    5、要进一步规划公司未来发展战略
    (二) 公司主营业务及其经营状况
    1、主营业务分行业、产品情况表
    单位:元 币种:人民币
分行业或分产品 营业收入       营业成本       营业利润率(%)
分行业
工业           5,219,197.07   6,972,543.36   -33.59       
商业           44,991,248.14  80,682,772.13  -79.33       
房地产业       121,225,897.87 105,842,080.15 12.69        
物业管理       52,343,585.81  4,092,615.86   92.18        
接上表:
分行业或分产品 营业收入比上年 营业成本比上年 营业利润率比上年
               同期增减（%）  同期增减（%）  同期增减（%）
分行业
工业           -51.38         -7.96          减少63.02个百分点
商业           -28.95         37.85          减少86.90个百分点
房地产业       41.69          67.68          减少13.53个百分点
物业管理       -62.81         -96.76         增加81.99个百分点
    2、主营业务分地区情况  
    单位:元 币种:人民币  
 地区            营业收入          营业收入比上年增减（％）  
 华东地区        220,497,024.55    -24.92 
 香港特别行政区  3,574,598.78      -52.34 
    (三) 公司投资情况  
    1、募集资金使用情况  
    报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。  
    2、非募集资金项目情况  
    报告期内，公司无非募集资金投资项目。

投资情况说明：
公司投资情况  
    1、募集资金使用情况  
    报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。  
    2、非募集资金项目情况  
    报告期内，公司无非募集资金投资项目。


经营情况评述：
【2008年年报】   
    (一) 管理层讨论与分析  
    第一部分：报告期内经营活动总体情况的简要分析  
    一、2008 年经营业务情况  
    2008 年，公司在全力推进重组、努力化解爱建信托历史遗留问题风险的同时，积极抓好业务的开展，各项业务平稳运营。按合并报表，全年实现税后利润 1,626.08万元。  
    1．重组工作  
    2008 年，公司全力推进重组工作。2008 年7 月7日，公司与首钢控股（香港）有限公司就战略合作有关事项签订了框架性协议。但本次战略合作由于客观环境的改变以及信托行业的监管要求而必须进行调整。为此，公司积极寻求新的重组方并展开了实质性的谈判。2009 年2月 5 日，公司与富泰 
   （上海）有限公司签署了《非公开发行股票认股协议》，公司拟以每股 5.88 元的价格，向富泰公司非公开发行股票 1 亿股。该协议的签订，是公司推进重组取得的重要进展。  
    同时，公司全面梳理历史遗留问题，并全力开展确权和追索工作，维护公司和公众股东利益，为化解历史遗留问题和推进重组工作打好基础。  
    2. 股权分置改革工作  
    面对特殊的股权结构，公司大股东和公司积极推进股权分置改革工作。上海工商界爱国建设特种基金会和上海市工商业联合会作为本公司股改动议人，制定股改方案并委托爱建股份董事会于 2007年 12 月3 日启动股改程序。2008年1 月2 日，公司 2007 年第二次临时股东大会暨股权分置改革 A 股市场相关股东会议审议通过股改方案。2008年1 月29 日，公司股改方案实施完毕并恢复交易，完成了股权分置改革工作。  
    3．经营业务  
    爱建信托  大力推进集合资金信托计划发行，全年实现信托业务收入约 3,159.29万元，比上年增长146.43%。积极开发单一指定信托项目，全年新增单一指定信托项目 6个。继续管理好多个存续项目，共计获得收入 703.70 万元，占全年信托业务净收入的 22.27%。2008 年，
    爱建信托实现营业收入 4,600.74 万元，信托业务收入 3,159.29 万元，实现净利润 1,700.20 万元。  
    爱建房产  完成顾村一期 3095 套房源的搭桥。顾村二期 1637 套房源中，1081 套已转为商品房并全部售出，其余 533 套已完成搭桥。颛桥项目全年累计完成销售 2616 套，累计回笼收储款 12.7 亿元。投资 6000 万元参股“海联投”，派出管理团队参与“波罗的海明珠”项目的开发建设与管理。取得了周浦项目住宅部分的开发权。颛桥项目“爱庐世纪新苑”荣获了“2008年度詹天佑大奖——优秀住宅小区金奖”。2008 年，爱建房产实现主营业务收入 65,592.79 万元，净利润 4,209.09 万元。  
    爱建实业  2008 年，公司拟订了爱建实业调整、充实、发展的方案，组建了上海爱建实业有限公司。爱建实业继续一手抓清理整顿，一手抓增收节支，全年总体实现净利润 515.87 万元。  
    爱建进出口  2008 年实现主营业务收入 2.84 亿元（其中：内贸收入为 1,232 万元），进出口货物总值 3,580 万美元，实现净利润 127.18 万元。  
    爱建香港  由于所持 B股公允价值下降而产生投资收益亏损，2008 年亏损 187.98万元。  
    怡荣公司  2008 年实现营业收入 640.05 万元，净利润 37.70 万元。  
    4．管理工作  
    2008 年，公司以财务管理为重点，继续在公司系统实行全面预算和资金集中管理。  
    认真做好建章立制工作，制定了资金、投资、合同、应急等方面的管理规定，增强了风控力度。同时，加大了对内部控制健全性和有效性的审计力度，全年共实施内部审计项目 15 项，共提出审计意见及建议 52条。  
    研究制订公司五年发展战略规划。根据公司的发展规划和定位，开展了业务结构调整。完成公司所持爱建德固赛引发剂有限公司的 23％股权、公司所持西门子数控公司的 13％股权转让工作，拟订了上海爱建股份有限公司 2008年年度报告  
    公司所持怡荣家具公司的股权转让方案。还从公司中长期发展的布局着眼，拟订了组建爱建房地产有限公司的方案，并获得了董事会的审核同意。  
    二、2009 年工作计划  
    2009 年，我们要全力以赴，全力开展确权和追索工作，抓紧完成资产重组，彻底化解历史遗留问题，使公司走上健康发展的轨道。  
    1．全力推进重组。  
    当前，虽然公司重组已经取得了进展，但还面临一定困难和不确定性。我们将继续全力推进。  
    2.进一步完善法人治理结构。  
    3.提升经济效益。  
    2009 年，公司要积极开拓业务，千方百计增收，争取实现较好的经济效益。  
    爱建信托  要全力化解历史遗留问题，积极推进重组。克服困难，积极开拓业务。要管理好存续项目，同时做好新的项目储备，为业务的正常开展做好准备。要进一步完善风险管理体系，提高资金营运效率，确保固有资产的保值增值，争取创造良好的经济效益。  
    爱建房产  要切实加强内部管理，严格按工作规程和规范开展工作。要做好顾村、颛桥项目的收尾工作。周浦项目要根据市场情况，把握开发节奏，努力扩大销售，回笼资金，增加收入，提高经济效益。  
    实业投资和外贸企业  实业公司要继续通过改革、改制，完成实业投资企业的整合，同时要加强业务的管理和创新，增加经营收入。外贸企业也要在有效控制经营风险的前提下，稳定核心业务和客户，做好业务，努力提高资产回报率。  
    4.强化内部管理。  
    2009 年，我们要以贯彻执行国家五部委联合发布的《企业内部控制基本规范》为重点，在股份公司层面并重点选择 1－2 家子分公司，通过采取有力的管理手段和措施，全面建立内控规范，不断加强股份公司的管控能力，从严治司，严控风险，为重组提供良好的环境。  
    要继续以执行预算和资金集中管理为重点，建立公司集中财务管理信息系统，加强公司的财务和资金管理，提高公司的财务管理水平，防范经营和财务风险。要进一步完善对于子分公司的管理，大力加强资产管理，加强对外投资及投资企业的管理。要加强人才队伍建设，适时引进专业人才，形成合理的人力资源配置，以满足公司的发展需求。要进一步完善公司法人治理结构及授权体系，加强风险控制和合规管理等制度建设，进一步夯实企业的内部管理基础。  
    第二部分：财务部分  
    1、公司主营业务及其经营状况  
    (1) 主营业务分行业、产品情况  
    单位:元 币种:人民币  
                                                   营业利润  
  分行业或                                                   
                 营业收入           营业成本           率    
   分产品                                                    
                                                       (%)   
 分行业  
 工业          18,255,407.83     16,823,399.45          7.84 
 商业         379,555,514.50  346,946,505.47            8.59 
 房地产业   634,877,270.38  532,922,918.84             16.06 
 物业管理      15,721,872.05       7,731,487.45        50.82 
   接上表:

              营业收入    营业成本 
  分行业或                            营业利润率比 
              比上年增    比上年增 
   分产品                             上年增减（%） 
              减（％）    减（％）  
 分行业  
                                      减少 25.15个 
 工业           -32.17        -6.72  
                                             百分点 
                                       增加 0.38 个 
 商业           -10.06       -10.43  
                                             百分点 
                                       减少 2.15 个 
 房地产业         299.68       310.21  
                                             百分点 
                                       增加 1.51 个 
 物业管理        -1.69        -4.62  
                                             百分点 
     (2) 主营业务分地区情况  
     单位:元 币种:人民币  
地区                 营业收入            营业收入比上年增减（％）  
华东地区             1,059,398,870.81    64.89 
香港特别行政区       384,837.25          115.56 
    5、对公司未来发展的展望  
   (1) 公司是否编制并披露新年度的盈利预测：否  
   (二) 公司投资情况  
   单位:万元 币种:人民币  
 报告期内公司投资额                    33,747.57 
 报告期内公司投资额比上年增减数        -1,676.50 
 报告期内公司投资额增减幅度(%)         -4.73 
 被投资的公司情况  
                              占被投资公司权益的比例 
    被投资的公司名称                                                       
                                  (%)  
 上海海外联合投资股份 
                                5.88     
 有限公司  
    1、募集资金使用情况  
    报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。  
    2、非募集资金项目情况  
    单位:万元 币种:人民币  
 项目名称          项目金额    项目进度       项目收益情况  
 上海海外联合投资                             项目尚在进行中， 
                   6,000.00   已完成投资。  
 股份有限公司                                 尚未有收益  
 合计              6,000.00

投资情况说明：
  (二) 公司投资情况  
   单位:万元 币种:人民币  
 报告期内公司投资额                    33,747.57 
 报告期内公司投资额比上年增减数        -1,676.50 
 报告期内公司投资额增减幅度(%)         -4.73 
 被投资的公司情况  
                              占被投资公司权益的比例 
    被投资的公司名称                                                       
                                  (%)  
 上海海外联合投资股份 
                                5.88     
 有限公司  
    1、募集资金使用情况  
    报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。  
    2、非募集资金项目情况  
    单位:万元 币种:人民币  
 项目名称          项目金额    项目进度       项目收益情况  
 上海海外联合投资                             项目尚在进行中， 
                   6,000.00   已完成投资。  
 股份有限公司                                 尚未有收益  
 合计              6,000.00

【3.关联企业经营状况】
【截止日期】2009-06-30
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜       关联企业名称       ｜营业收入(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜爱建证券有限责任公司      ｜              ｜    20847.96｜            ｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘