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☆经营分析☆   ◇港澳资讯600663   更新日期：2009-08-14◇   灵通V4.0
★本栏包括【1.主营构成】、【2.经营投资】、【3.关联企业经营状况】
【1.主营构成】
【2009年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称　　  　　　 　 ｜营业收入  ｜营业利润  ｜毛利率｜占主营业务  ｜
｜            　　　　  　｜(万元)    ｜(万元)    ｜ (%)  ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜土地批租(行业)          ｜  259945.2｜  231569.2｜ 89.08｜       91.29｜
｜房产销售(行业)          ｜     -13.0｜-         ｜-     ｜        0.00｜
｜房地产租赁(行业)        ｜   20060.3｜    9907.8｜ 49.39｜        7.05｜
｜酒店业(行业)            ｜    4693.7｜    2244.9｜ 47.83｜        1.65｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海市(地区)            ｜  284686.1｜-         ｜-     ｜       99.98｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘

【2008年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称　　  　　　 　 ｜营业收入  ｜营业利润  ｜毛利率｜占主营业务  ｜
｜            　　　　  　｜(万元)    ｜(万元)    ｜ (%)  ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜土地批租(行业)          ｜  132184.7｜   96864.6｜ 73.28｜       77.76｜
｜房产销售(行业)          ｜     482.6｜     332.4｜ 68.87｜        0.28｜
｜房地产租赁(行业)        ｜   25497.2｜   15966.6｜ 62.62｜       15.00｜
｜酒店业(行业)            ｜   11109.9｜    4354.5｜ 39.20｜        6.54｜
｜其他业务(行业)          ｜     305.0｜      33.2｜ 10.87｜        0.18｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海市(地区)            ｜  169579.4｜-         ｜-     ｜       99.76｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘

【2008年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称　　  　　　 　 ｜营业收入  ｜营业利润  ｜毛利率｜占主营业务  ｜
｜            　　　　  　｜(万元)    ｜(万元)    ｜ (%)  ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜土地批租(行业)          ｜  132000.0｜   94953.9｜ 71.93｜       89.16｜
｜房产销售(行业)          ｜     433.3｜     242.0｜ 55.84｜        0.29｜
｜房地产租赁(行业)        ｜    9802.7｜    4834.1｜ 49.31｜        6.62｜
｜其他业务(行业)          ｜    5480.4｜    3381.6｜ 61.70｜        3.70｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海市(地区)            ｜  147716.4｜-         ｜-     ｜       99.77｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘

【2007年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称　　  　　　 　 ｜营业收入  ｜营业利润  ｜毛利率｜占主营业务  ｜
｜            　　　　  　｜(万元)    ｜(万元)    ｜ (%)  ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜土地批租(行业)          ｜  139696.7｜   73564.7｜ 52.66｜       68.11｜
｜房产销售(行业)          ｜   47894.3｜   27154.8｜ 56.70｜       23.35｜
｜房地产租赁(行业)        ｜   15211.2｜    7115.7｜ 46.78｜        7.42｜
｜其他业务(行业)          ｜     796.4｜     647.5｜ 81.30｜        0.39｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海市(地区)            ｜  203598.6｜-         ｜-     ｜       99.27｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘

【2.经营投资】

经营情况评述：
【2009年半年报】
  (一) 报告期内整体经营情况的讨论与分析  
一、总体情况  
    2009 年上半年，公司的土地业务收入稳定，确保了公司总体业绩继续增长。另一方面，因全球金融危机持续蔓延，商业地产租赁市场对经济形势的滞后性反映充分显现，陆家嘴区域的租赁市场呈现租金下跌、需求不足、供应剩余的特点。  
    在这样的形势下，公司营销工作在 2009 年上半年面临了自转型以来最大挑战。为确保完成全年营销目标，一方面，公司高度关注产品的持续创新，花大力气确保开发产品在功能、技术、环保、使用效率等方面保持领先。另一方面，通过提高售后服务质量、强化产品售后管理、完善在营产品功能配套等方式，努力使公司产品在激烈的市场竞争中保持领先。  
    上半年，公司营销预算顺利完成，实现土地业务收入约 26 亿元。截至 6 月底，公司经营性可租赁建筑面积达 46.2 万平方米（含浦项大厦），实现租赁收入 1.9 亿元，其中：母公司 1.45 亿元，控股子公司上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司 0.45 亿元。  
二、项目建设情况  
    报告期内，公司共投入项目建设资金 7.54亿元（其中母公司 5.35亿，控股子公司上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司 2.19 亿）。  
    竣工项目 3 个，建筑面积约 7万平方米，分别为钻石大厦、软件园 C 区改造工程、陆家嘴花园一期 96 套改造装修工程。  
    按计划推进的在建项目 12 个，建筑面积约 140 万平方米，分别为陆家嘴金融中心大厦、塘东总部基地地下空间整体开发、世纪大都会、陆家嘴软件园 10 号研发楼、11号研发楼、东银公寓、东和公寓、天津陆家嘴河滨公寓、陆家嘴基金大厦、陆家嘴投资大厦、陆家嘴信息中心、竹园绿地配套用房。  
    另外尚有前期策划项目 8 个，建筑面积约 82 万平方米。  
三、项目并购情况  
    报告期内，公司准确把握市场机会，收购了浦项商务广场，并通过各部门协同工作，顺利完成了国资委、商委等各政府部门的批准，完成了产权交易、工商变更等手续，并完成了税务审批、缴税审批以及购汇审批，于 7月 1 日正式全面接管公司各项管理。  
    浦项大厦位于浦电路、松林路口，是陆家嘴金融贸易区内五栋受专家认可的甲级写字楼之一，也是陆家嘴金融贸易区内唯一一栋全不锈钢外墙的办公楼，预计 2009 年浦项广场的租金收入可达 1.5 亿元，证明了公司把握市场机会，积极开展并购型投资决策的正确性。  
四、经营管理中的不足  
    目前公司仍处于主营业务转型过程中，有大量项目处于集中开发建设阶段，部分项目出现专业顾问团队“以包代管”的倾向；项目实施进度虽排定，但工程后期抢、赶进度的情况仍有发生。此外，虽然预算精度逐年提高，但工程预算，尤其是支出预算仍存在不小的偏差；公司管理流程不断优化、改善，但仍存在执行力不均衡的情况。公司将着力于进一步加强开发能力，通过资源整合、综合协调，使业主开发意图在产品建设过程中充分体现，实现有效管理、高效管理。  
    公司的产品营销在市场环境不利的情况下有新进展，但经营物业空置率仍处于较高水平；营销团队的专业化体系已基本建立，但团队专业能力不均衡，产品营销过多依赖中介；产品的营销重前期、即重客户引进，轻后期、即轻客户服务、轻产品经营情况综合分析的情况比较普遍。公司将着力于进一步提高营销能力，提高对市场的把握、对客户的把握，并创新营销方式。  
五、下半年工作计划  
    下半年，无论从国际经济走势，还是从国内经济走势来看，普遍的观点是将出现好的转机。公司的主要任务仍然着重于产品开发、产品营销、企业管理等方面，并积极参与金融城新一轮开发。  
    产品开发方面，进一步重视安全生产，提高产品专业化程度，重视项目成本控制，重视项目开发进度把握。下半年，公司产品的进度目标是：竣工项目 5个，建筑面积约 18 万平方米，主要为陆家嘴金融中心大厦、软件园 10 号研发楼、陆家嘴信息中心、竹园 2-16 管理用房、东和花苑。推进建设项 目 7 个，建筑面积约 110 万平方米，主要为世纪大都会、塘东总部基地地下空间开发、陆家嘴基金大厦、陆家嘴投资大厦、东银公寓、软件园 11 号研发楼、天津河滨公寓。新开工项目 1 个，建筑面积 2.3 万平方米，为天津国际教育中心项目。同时进一步推进前期策划项目，总建筑面积约 83 万平方米。  
    营销方面，努力在降低空置率和提高营销能力两个环节取得新突破。公司力求在客户服务、物业管理、客户甄别、招商谈判等方面进一步提高综合能力，并根据产品功能定位及时反馈营销信息。另一方面，认真研究在不同市场环境下的营销策略，要通过招商策略调整、特色招商、针对性招商等方式，努力降低物业空置率。同时，重视提前招商、主动招商，提高公司整体合作能力、激发团队主动协作精神，并开展建立长、短期结合的营销收入体系的进一步研究。  
    公司管理方面，加强和规范企业内部控制，提高企业经营管理水平和风险防范能力。下半年，公司将继续加强计划与预算管理工作，逐步实现按月编制，达到细化管理、协调和评估的目的。同时，进一步提高团队协作能力和决策执行力。  
(二) 公司主营业务及其经营状况  
1、主营业务分行业、产品情况表  
 单位:元 币种:人民币  
  分行业或分                                          营业利润
                    营业收入           营业成本    
  产品                                               率(%)  
 分行业  
 土地批租        2,599,452,000.00    283,760,398.98   89.08
 房产销售             -130,000.00              0.00             
 房地产租赁        200,602,631.34    101,524,745.51   49.39
 酒店业             46,936,506.25     24,487,629.81   47.83
接上表:
分行业        营业收入      营业成本    营业利润率比
  或分产      比上年增      比上年增    上年增减(%)
     品       减(%)         减(%)                
 分行业  
                                         增加17.15 
 土地批租    96.93         -23.40        个百分点 
 房产销售    -103.00        -100.00      
                                        增加0.08 
 房地产租赁  104.64         104.33      个百分点 
                                        减少13.87 
 酒店业      -14.36          16.67      个百分点
  其中：报告期内上市公司向控股股东及其子公司销售产品和提供劳务的关联交易总金额 177.38 万元。  
  主营业务收入的结构中，土地批租收入为 25.99 亿元，增长 96.93%，主要是本公司控股子公司上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司本年度结转了土地批租收入。房地产租赁收入为 2.01 亿元，较上年同期增长 104.64%，主要由于本报告期内 08 年下半年投入使用的渣打银行大厦、软件园 9 号楼、13   号楼、96 广场等项目出租率上升，增加了租金收入。  
  2、主营业务分地区情况  
 单位:元 币种:人民币  
 地区    营业收入             营业收入比上年增减（％）  
 上海市  2,846,861,137.59     92.72 
  (三) 公司投资情况  
1、募集资金使用情况  
    报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。  
2、非募集资金项目情况  
          项目名称  项目金额          项目进度  
                                      甲级办公楼，地上建筑面积
                                      3.9万平方米，报告期内            
 钻石大厦*          343,491,450.55    已竣工。                                                 
                                      公寓楼，国际社区项目，地上
                                       建筑面积8.5万平方米， 
 东和花苑           405,268,552.56    已完成室内精装修，2009年内竣工。  
                                      公寓楼，地上建筑面积3.9 万
                                      平方米，即将进行精装 
 东银公寓           175,651,210.35    修施工，预计2010年竣工。  
 陆家嘴金融投
资大厦（原名                          甲级办公楼，地上建筑面积
                                       4.6万平方米，已按计划 
                    535,491,897.98                                                              
 陆家嘴金融中心大厦）                 完成幕墙施工，预计2009年竣工。  
 软件园10号楼       87,732,201.26     研发楼，地上建筑面积2.5 万
                                      平方米，正在实施幕墙           
                                      工程，预计2009年竣工。  
 陆家嘴信息
服务中心（陆家                       办公楼，地上建筑面积0.5 万
                                     平方米，目前已完成外 
                     26,916,886.90                                                     
 嘴中心区B2-1 地块）                  墙保温工程，预计2010年竣工。  
 陆家嘴基金
大厦（竹园2-11                       甲级办公楼，地上建筑面
                                     积3.3万平方米，已完成地 
                    76,661,204.88                                                     
 地块）*                              下二层结构施工，预计2011 年竣工。  
                                      甲级办公楼群，地上建筑面
                                       积共30万平方米，目前正 
 塘东总部基地       357,359,458.43                                                     
                                      在按计划进行地下空间工程，
                                      预计2014年全部竣工。 
 陆家嘴投资
大厦（竹园2-9                        甲级办公楼，地上建筑面积
                                      3.3万平方米，目前已完 
                    58,460,416.45                                                     
 地块）*                             成地下室底层垫板80%的工程，
                                     预计2011年竣工。  
                                     大型商办综合项目，地上建
                                     筑面积16.4万平方米，总 
 世纪大都会
（竹园2-3地块） 
                    509,913,786.36  建筑面积27.8 万平方米，目前
                                     正在按计划进行地下桩    
 *  
                                     基施工，预计2014年竣工。  
 竹园绿地配套用房（竹园              商办楼，地上建筑面积0.35 
                                     万平方米，已提前完成主 
                     25,175,438.49                                                     
 2-16地块）*                         楼结构封顶，预计2010年竣工。  
                                     研发办公楼，地上建筑面积
                                      7.1万平方米，目前已完 
 软件园11号楼     107,454,197.44                                                     
                                     成裙房大底板浇筑，预计2011年竣工。  
                                     大型综合项目，一期为高档
                                     住宅，地上建筑面积8万 
 天津红桥国
际社区（一期）     2,125,122,460.88  平方米，目前工程总包单位
                                      已进场开始基坑挖土施工，   
                                     预计2010年后竣工。  
注“*”项目为控股子公司上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司项目，公司占有55%权益。

投资情况说明：
 公司投资情况  
1、募集资金使用情况  
    报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。  
2、非募集资金项目情况  
          项目名称  项目金额          项目进度  
                                      甲级办公楼，地上建筑面积
                                      3.9万平方米，报告期内            
 钻石大厦*          343,491,450.55    已竣工。                                                 
                                      公寓楼，国际社区项目，地上
                                       建筑面积8.5万平方米， 
 东和花苑           405,268,552.56    已完成室内精装修，2009年内竣工。  
                                      公寓楼，地上建筑面积3.9 万
                                      平方米，即将进行精装 
 东银公寓           175,651,210.35    修施工，预计2010年竣工。  
 陆家嘴金融投
资大厦（原名                          甲级办公楼，地上建筑面积
                                       4.6万平方米，已按计划 
                    535,491,897.98                                                              
 陆家嘴金融中心大厦）                 完成幕墙施工，预计2009年竣工。  
 软件园10号楼       87,732,201.26     研发楼，地上建筑面积2.5 万
                                      平方米，正在实施幕墙           
                                      工程，预计2009年竣工。  
 陆家嘴信息
服务中心（陆家                       办公楼，地上建筑面积0.5 万
                                     平方米，目前已完成外 
                     26,916,886.90                                                     
 嘴中心区B2-1 地块）                  墙保温工程，预计2010年竣工。  
 陆家嘴基金
大厦（竹园2-11                       甲级办公楼，地上建筑面
                                     积3.3万平方米，已完成地 
                    76,661,204.88                                                     
 地块）*                              下二层结构施工，预计2011 年竣工。  
                                      甲级办公楼群，地上建筑面
                                       积共30万平方米，目前正 
 塘东总部基地       357,359,458.43                                                     
                                      在按计划进行地下空间工程，
                                      预计2014年全部竣工。 
 陆家嘴投资
大厦（竹园2-9                        甲级办公楼，地上建筑面积
                                      3.3万平方米，目前已完 
                    58,460,416.45                                                     
 地块）*                             成地下室底层垫板80%的工程，
                                     预计2011年竣工。  
                                     大型商办综合项目，地上建
                                     筑面积16.4万平方米，总 
 世纪大都会
（竹园2-3地块） 
                    509,913,786.36  建筑面积27.8 万平方米，目前
                                     正在按计划进行地下桩    
 *  
                                     基施工，预计2014年竣工。  
 竹园绿地配套用房（竹园              商办楼，地上建筑面积0.35 
                                     万平方米，已提前完成主 
                     25,175,438.49                                                     
 2-16地块）*                         楼结构封顶，预计2010年竣工。  
                                     研发办公楼，地上建筑面积
                                      7.1万平方米，目前已完 
 软件园11号楼     107,454,197.44                                                     
                                     成裙房大底板浇筑，预计2011年竣工。  
                                     大型综合项目，一期为高档
                                     住宅，地上建筑面积8万 
 天津红桥国
际社区（一期）     2,125,122,460.88  平方米，目前工程总包单位
                                      已进场开始基坑挖土施工，   
                                     预计2010年后竣工。  
注“*”项目为控股子公司上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司项目，公司占有55%权益。


经营情况评述：
    【2008年年报】
    (一) 管理层讨论与分析
    A、公司2008年工作综述
    2008年，公司结合自身主营业务发展的实际进程和未来持续稳健发展的需要，坚持加快推进主营业务转型战略不动摇。公司上下围绕董事会确定的各项年度工作目标，通过扎实有效的工作，推动公司各项业务的发展。
    公司项目开发面积持续增长，塘东总部基地、陆家嘴基金大厦、陆家嘴投资大厦、世纪大都会等９个项目先后实现开工，使公司持有的竣工及在建物业面积突破百万平米。
    公司开始实施跨地域经营战略。公司在天津的投资项目天津虹桥国际社区陆家嘴河滨公寓（一期）工程实现开工，这是公司首个跨地域开发的项目，实现了公司开发地域的新突破。
    公司租赁收入继续保持快速增长趋势，全年公司及下属企业各类房产的租赁收入达到2.55亿元，与2007年相比，增长了68%。
    B、公司2008年工作实绩
    （a）项目开发稳步推进
    2008年，公司继续加大主营功能性产品开发建设的力度，在产品开发规模和开发地域上实现了新的突破。年末，随着塘东总部基地、陆家嘴基金大厦、陆家嘴投资大厦、世纪大都会和天津虹桥国际社区----陆家嘴河滨公寓（一期）工程的先后开工，也首次实现了开发地域向上海以外地区的延伸。全年，公司及下属企业共投入项目建设资金13.5亿元（其中上海陆家嘴金融贸易区联合发展公司5.84亿）。
    公司全年新开工项目9个，总建筑面积103万平方米，分别为陆家嘴中心区B2-1地块陆家嘴信息服务中心、竹园2-11地块陆家嘴基金大厦、软件园C区改造装修项目、塘东总部基地、竹园2-9地块陆家嘴投资大厦、竹园2-3地块世纪大都会、竹园2-16地块竹园绿地配套用房、软件园11号研发楼和天津红桥国际社区。
    竣工项目5个，建筑面积17万平方米，其中地下建筑面积6万平方米，分别为金桥创科园、软件园9号楼、陆家嘴96广场、陆家嘴中心区X2-3地块酒吧项目、陆家嘴1885文化休闲中心。
    按计划推进的在建项目5个，建筑面积30万平方米，其中地下建筑面积4万平方米：分别为中国钻石交易中心（陆家嘴钻石大厦）、陆家嘴金融中心大厦、陆家嘴软件园10号研发楼、东和公寓、东银公寓。
    另外尚有数个项目正在抓紧进行前期审批工作，主要包括：金桥商业中心、SN1地块商办中心、陆家嘴软件园12号研发楼、金桥德勤项目、竹园2-13-4地块项目等。
    （b）产品营销逆势上扬。
    尽管遭遇到国际金融危机和房地产市场整体转冷，但经过公司上下，尤其是各营销团队的不懈努力，公司年度营销业绩完成情况仍然令人振奋。全年，公司实现主营业务收入17亿元，其中房产租赁收入2.55亿元，较去年增长了68%，公司租赁收入连续第四年保持了上升势头
    公司重视完善营销管理体制，充实营销团队力量，完善营销体系建设，根据公司开发产品定位主要是甲级写字楼、现代商业、都市研发楼、国际社区的特点，明确由下属专业公司和团队分别负责办公、商业、研发、国际社区产品的营销。按产品功能组建专业的营销队伍，使公司建立了专业化、系统化的营销体系，不仅使公司在2008年保持了良好营销业绩，也为公司产品在2009年集中上市做好了准备。
    （c）企业管理持续改善。
    董事会确定公司以"积极实践主营业务战略转型，努力成为商业地产领头羊"为目标推动各项工作，在着力推进产品开发、产品营销的同时，始终立足提高市场竞争力和可持续发展能力，改革和优化各项企业管理工作。
    公司建立预算执行情况的月度汇总分析制度。每月评估主营业务预算完成情况，及时发现工作中的问题和预算执行的偏差，分析原因，并以实事求是的态度确定纠偏方法，使公司各项工作处于可控状态，预算执行精确度在2008年获得显著提高。
    严格执行招投标制度。以公开、公平、公正为原则，通过招投标方式选取报价合理、技术精良、信誉良好的专业服务单位、工程承包单位以及供货商，既有效控制了项目建设成本，又构筑了廉政安全防线。
    继续推行集中采购制度。2008年，公司在产品建设过程中继续通过招投标推行集中采购制度。同时，继续结合产品开发的需要，甄选合格供应商，努力为项目开发争取到最优惠的设备、材料供应价格和最优质的服务。
    建立了绩效挂钩的《主营业务工作考核办法》。以产品建设进度和营销收入完成情况为指标对各部门进行工作完成情况考评并与奖金发放挂钩，逐步建立了绩效挂钩的考核机制。
    公司根据监管部门要求，积极开展公司治理专项整改。根据上海证监局对公司专项治理提出的要求，逐条落实整改措施，努力按要求规范公司运作和各项管理，确保公司股东利益最大化。
    C、工作体会与不足
    金融风暴使得外部经济环境严峻，保持公司营销收入持续增长的难度加大，公司对市场的研究能力、营销能力以及营销方式多样化的实践能力有待进一步提高；
    公司面临的开发任务依然繁重，产品开发强度和规模"满负荷"运转的状况短期内难以改变，全体员工工作战斗力持续保持的难度加大，公司上下对董事会决策的执行力、企业运转效能和对员工的激励强度有待进一步提高；
    市场竞争依然激烈，产品创新将长期成为关键因素，公司产品设计、开发理念保持领先的难度加大，公司上下引领产品创新、研究产品改善、解决客户实际需要、学习新技术新技能的能力有待进一步提高；
    在公司项目大规模处于开发建设的过程中，有效、有序进行顾问团队管理并发挥顾问团队作用的难度持续增大，公司对功能性产品开发建设和各类顾问团队的管理能力、资源整合能力、综合协调能力以及产品建设开发过程中有效、全面、准确贯彻业主开发意图的能力有待进一步提高。
    对上述问题，公司高度重视，严肃看待，并要努力在2009年的工作中切实加以解决。
    1、公司主营业务及其经营状况
    (1) 主营业务分行业、产品情况
    单位:元 币种:人民币
    分行业或      营业收入        营业成本        营业利 
    分产品                                        润率(%)
    分行业
    土地批租    1,321,846,671.00  353,200,763.51   73.28 
    房产销售        4,826,400.00    1,502,596.92   68.87 
    房地产租赁    254,971,726.76   95,305,901.50   62.62 
    酒店业        111,099,015.71   67,553,581.33   39.20 
    其他业务        3,050,000.00    2,718,330.20   10.87
续上表
    分行业或    营业收入比  营业成本比  营业利润率比
    分产品      上年增减(%) 上年增减(%) 上年增减(%)
    分行业
    土地批租      -5.38      -46.59  增加20.62个百分点
    房产销售     -98.99      -99.28  增加12.17个百分点
    房地产租赁    67.62       20.42  增加14.65个百分点
    酒店业     1,295.04    1,949.00  减少19.41个百分点
    其他业务  

    主营业务收入的结构中,房产销售收入482.64万元,较上年减少98.99%,主要是由于本公司控股子公司上海陆家嘴联合房地产有限公司物业已销售完毕，本年仅销售了剩余的两套物业。房产租赁收入为2.55亿元,较上年增加67.62%,主要是由于本年度渣打银行大厦、软件园9号楼、13号楼等完工投入使用，增加了租金收入。酒店业收入比上年大幅增加的原因为上海明城酒店管理有限公司系2007年11月完成收购。
    (2) 主营业务分地区情况
    单位:元 币种:人民币
    地区        营业收入        营业收入比上年增减（％）
    上海市      1,695,793,813.47        -16.71
    (二) 公司投资情况
    单位:万元 币种:人民币
    报告期内公司投资额                 320,981.00
    报告期内公司投资额比上年增减数     260,858.68
    报告期内公司投资额增减幅度(%)          433.88
    被投资的公司情况
被投资的公司名称    主要经营活动  占被投资公司       备注
                                  权益的比例(%)        
上海陆家嘴穴吹物业   物业管理         50     该公司注册资本为200万元，
经营管理有限公司                             由本公司和穴吹（上海）软
                                             件开发有限公司各出资100万
                                             元，主要经营业务为物业管
                                            理。报告期内公司已完成出资。
上海陆家嘴资产管理  本公司物业的受   100    该公司注册资本为200万元，
有限公司            托租赁和物业管理        本公司投资比例为100%。主要
                                            经营业务为本公司物业的受托
                                            租赁和物业管理。报告期内公
                                            司已完成出资。
天津陆津房地产开发  天津小伙巷的开   100    该公司注册资本为40000万元，
有限公司            发建设                  本公司投资比例为100%。该公
                                            司主要负责天津小伙巷的开发
                                            建设。
上海中心大厦建设有    房地产开发      45    经四届十八次董事会批准，公
限公司                                      司以Z3-2土地入股，作价24亿
                                            元，并出资3000万元现金，参
                                            与上海中心项目公司，并持有
                                            该公司45%的股权。报告期内
                                           已完成该项出资（其中3000万
                                         元现金出资已于2007年度完成）。
天安保险公司(增资)        保险      1.59    本公司原持有天安保险公司
                                            750万股，根据天安保险增资
                                            扩股决议，公司获得新增股
                                            份2700万股的认购权，增配
                                            后合计持有天安保险公司股
                                            份3450万股，占增股后总股
                                            本的1.59%。报告期内本公司
                                        已完成该项出资，共计3031万元。
上海明城酒店管理有    酒店管理        44    该公司原注册资本为150万元，
限公司（增资）                              本公司的控股子公司上海陆
                                            家嘴金融贸易区联合发展有
                                            限公司持有该公司80%股权。
                                            为增加该公司流动资金，该
                                            公司增资至300万元。报告期
                                            内控股子公司联合公司已按
                                            比例完成增资，出资120万元。
上海陆家嘴邵万生资    物业管理        54    该公司注册资本为50万元，
产管理有限公司                              本公司的控股子公司上海陆家
                                            嘴软件产业发展有限公司持有
                                            该公司60%。主要经营业务为
                                            软件园C区（上好佳厂房）的
                                            受托租赁和物业管理。报告期
                                            内控股子公司软件公司已按比
                                            例完成出资，出资30万元。
上海陆家嘴展览发展  会展业务          50    该公司由本公司与控股股东上
有限公司（增资）                            海陆家嘴（集团）有限公司各
                                            出资50%合资组建，原注册资本
                                            4亿元，本年度该公司注册资金
                                            增至11.5亿元，本公司已按比
                                            例完成增资，出资3.75亿元。
    1、募集资金使用情况
        报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
    2、非募集资金项目情况
    单位:元 币种:人民币
项目名称    项目金额（万元）       项目进度        
金桥创科园    27,453.53  研发楼，地上建筑面积3.2万平方米，本报告
                         期内竣工。
软件园9号楼   20,037.22  研发楼，地上建筑面积3.9万平方米，本报告 
                         期内竣工。
陆家嘴96广场* 28,496.41  商业建筑，地上建筑面积2.9万平方米，总建
                         筑面积6.6万平方米，本报告期内已竣工。
陆家嘴1885文
化中心        19,222.90  商业建筑，地上建筑面积0.75万平方米，本报
                         告期内已竣工。
东和公寓      34,892.26  公寓楼，国际社区项目，地上建筑面积8.5万平
                         方米，预计2009年竣工。
东银公寓      12,988.53  公寓楼，地上建筑面积3.9万平方米，预计
                         2010年竣工。
陆家嘴金融投
资大厦（原名
陆家嘴金融中
心大厦）      48,131.68  甲级办公楼，地上建筑面积4.6万平方米，
                         预计2009年竣工。
钻石大厦*     31,128.79  甲级办公楼，地上建筑面积3.9万平方米，
                         预计2009年竣工。
软件园10号楼   7,268.52  研发楼，地上建筑面积2.5万平方米，
                         预计2009年竣工。
陆家嘴信息服
务中心（陆家
嘴中心区B2-1
地块）         1,996.16  办公楼，地上建筑面积0.5万平方米，2008年5月
                         开工，完成地下防水灌砂工作，预计2010年竣工。
陆家嘴基金大
厦(竹园2-11地
块)*           4,553.80  甲级办公楼，地上建筑面积3.3万平方米，2008年
                         6月开工，完成第二道支撑施工，预计2011年竣工。
塘东总部基地  23,802.70  甲级办公楼群，地上建筑面积共30万平方米，
                         2008年11月开工，现正在进行地下空间工程，预
                         计2014年全部竣工。
陆家嘴投资大
厦(竹园2-9地
块)*           2,773.98  甲级办公楼，地上建筑面积3.3万平方米，2008年
                         11月开工，完成场内钻孔灌注桩,完成抗拔试验，
                         预计2011年竣工。
世纪大都会(竹
园2-3地块)*   41,297.52  大型商办综合项目，地上建筑面积16.4万平方米，
                         总建筑面积27.8万平方米，2008年12月开工，预
                         计2014年竣工。
竹园绿地配套
用房(竹园2-
16地块)*       1,122.13  商办楼，地上建筑面积0.35万平方米，2008年11月
                         开工，完成围护桩，工程桩施工，预计2010年竣工。
软件园11号楼     748.69  研发办公楼，地上建筑面积7.1万平方米，2008年
                         12月开工，预计2011年竣工。
天津红桥国际
社区（一期） 205,252.94  大型综合项目，一期为高档住宅，地上建筑面积8万
                         平方米，2008年12月开工，预计2010年后竣工。
    注"*"项目为控股子公司上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司项目，公司占有55%权益。

投资情况说明：
公司投资情况
    单位:万元 币种:人民币
    报告期内公司投资额                 320,981.00
    报告期内公司投资额比上年增减数     260,858.68
    报告期内公司投资额增减幅度(%)          433.88
    被投资的公司情况
被投资的公司名称    主要经营活动  占被投资公司       备注
                                  权益的比例(%)        
上海陆家嘴穴吹物业   物业管理         50     该公司注册资本为200万元，
经营管理有限公司                             由本公司和穴吹（上海）软
                                             件开发有限公司各出资100万
                                             元，主要经营业务为物业管
                                            理。报告期内公司已完成出资。
上海陆家嘴资产管理  本公司物业的受   100    该公司注册资本为200万元，
有限公司            托租赁和物业管理        本公司投资比例为100%。主要
                                            经营业务为本公司物业的受托
                                            租赁和物业管理。报告期内公
                                            司已完成出资。
天津陆津房地产开发  天津小伙巷的开   100    该公司注册资本为40000万元，
有限公司            发建设                  本公司投资比例为100%。该公
                                            司主要负责天津小伙巷的开发
                                            建设。
上海中心大厦建设有    房地产开发      45    经四届十八次董事会批准，公
限公司                                      司以Z3-2土地入股，作价24亿
                                            元，并出资3000万元现金，参
                                            与上海中心项目公司，并持有
                                            该公司45%的股权。报告期内
                                           已完成该项出资（其中3000万
                                         元现金出资已于2007年度完成）。
天安保险公司(增资)        保险      1.59    本公司原持有天安保险公司
                                            750万股，根据天安保险增资
                                            扩股决议，公司获得新增股
                                            份2700万股的认购权，增配
                                            后合计持有天安保险公司股
                                            份3450万股，占增股后总股
                                            本的1.59%。报告期内本公司
                                        已完成该项出资，共计3031万元。
上海明城酒店管理有    酒店管理        44    该公司原注册资本为150万元，
限公司（增资）                              本公司的控股子公司上海陆
                                            家嘴金融贸易区联合发展有
                                            限公司持有该公司80%股权。
                                            为增加该公司流动资金，该
                                            公司增资至300万元。报告期
                                            内控股子公司联合公司已按
                                            比例完成增资，出资120万元。
上海陆家嘴邵万生资    物业管理        54    该公司注册资本为50万元，
产管理有限公司                              本公司的控股子公司上海陆家
                                            嘴软件产业发展有限公司持有
                                            该公司60%。主要经营业务为
                                            软件园C区（上好佳厂房）的
                                            受托租赁和物业管理。报告期
                                            内控股子公司软件公司已按比
                                            例完成出资，出资30万元。
上海陆家嘴展览发展  会展业务          50    该公司由本公司与控股股东上
有限公司（增资）                            海陆家嘴（集团）有限公司各
                                            出资50%合资组建，原注册资本
                                            4亿元，本年度该公司注册资金
                                            增至11.5亿元，本公司已按比
                                            例完成增资，出资3.75亿元。
    1、募集资金使用情况
        报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
    2、非募集资金项目情况
    单位:元 币种:人民币
项目名称    项目金额（万元）       项目进度        
金桥创科园    27,453.53  研发楼，地上建筑面积3.2万平方米，本报告
                         期内竣工。
软件园9号楼   20,037.22  研发楼，地上建筑面积3.9万平方米，本报告 
                         期内竣工。
陆家嘴96广场* 28,496.41  商业建筑，地上建筑面积2.9万平方米，总建
                         筑面积6.6万平方米，本报告期内已竣工。
陆家嘴1885文
化中心        19,222.90  商业建筑，地上建筑面积0.75万平方米，本报
                         告期内已竣工。
东和公寓      34,892.26  公寓楼，国际社区项目，地上建筑面积8.5万平
                         方米，预计2009年竣工。
东银公寓      12,988.53  公寓楼，地上建筑面积3.9万平方米，预计
                         2010年竣工。
陆家嘴金融投
资大厦（原名
陆家嘴金融中
心大厦）      48,131.68  甲级办公楼，地上建筑面积4.6万平方米，
                         预计2009年竣工。
钻石大厦*     31,128.79  甲级办公楼，地上建筑面积3.9万平方米，
                         预计2009年竣工。
软件园10号楼   7,268.52  研发楼，地上建筑面积2.5万平方米，
                         预计2009年竣工。
陆家嘴信息服
务中心（陆家
嘴中心区B2-1
地块）         1,996.16  办公楼，地上建筑面积0.5万平方米，2008年5月
                         开工，完成地下防水灌砂工作，预计2010年竣工。
陆家嘴基金大
厦(竹园2-11地
块)*           4,553.80  甲级办公楼，地上建筑面积3.3万平方米，2008年
                         6月开工，完成第二道支撑施工，预计2011年竣工。
塘东总部基地  23,802.70  甲级办公楼群，地上建筑面积共30万平方米，
                         2008年11月开工，现正在进行地下空间工程，预
                         计2014年全部竣工。
陆家嘴投资大
厦(竹园2-9地
块)*           2,773.98  甲级办公楼，地上建筑面积3.3万平方米，2008年
                         11月开工，完成场内钻孔灌注桩,完成抗拔试验，
                         预计2011年竣工。
世纪大都会(竹
园2-3地块)*   41,297.52  大型商办综合项目，地上建筑面积16.4万平方米，
                         总建筑面积27.8万平方米，2008年12月开工，预
                         计2014年竣工。
竹园绿地配套
用房(竹园2-
16地块)*       1,122.13  商办楼，地上建筑面积0.35万平方米，2008年11月
                         开工，完成围护桩，工程桩施工，预计2010年竣工。
软件园11号楼     748.69  研发办公楼，地上建筑面积7.1万平方米，2008年
                         12月开工，预计2011年竣工。
天津红桥国际
社区（一期） 205,252.94  大型综合项目，一期为高档住宅，地上建筑面积8万
                         平方米，2008年12月开工，预计2010年后竣工。
    注“*”项目为控股子公司上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司项目，公司占有55%权益。

【3.关联企业经营状况】
【截止日期】2008-12-31
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜       关联企业名称       ｜营业收入(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜上海陆家嘴资产管理有限公司｜              ｜        1.67｜      208.64｜
｜上海陆家嘴联合房地产有限公｜              ｜      232.37｜    41335.13｜
｜司                        ｜              ｜            ｜            ｜
｜上海陆家嘴房产开发有限公司｜              ｜      348.39｜     4930.95｜
｜上海陆家嘴展览发展有限公司｜              ｜     8349.37｜    177856.1｜
｜上海陆家嘴城建开发有限公司｜              ｜      430.22｜     4618.46｜
｜上海明城酒店管理有限公司  ｜              ｜       45.61｜     1469.42｜
｜上海陆家嘴邵万生资产管理有｜              ｜            ｜       50.00｜
｜限公司                    ｜              ｜            ｜            ｜
｜天津陆津房地产开发有限公司｜              ｜     -172.01｜    208967.9｜
｜上海陆家嘴开发大厦有限公司｜              ｜     1880.73｜    65717.97｜
｜上海陆景置业有限公司      ｜              ｜      -43.12｜    15475.82｜
｜上海陆家嘴金融贸易区联合发｜              ｜    12886.20｜    462657.4｜
｜展有限公司                ｜              ｜            ｜            ｜
｜上海德勤投资发展有限公司  ｜              ｜        0.30｜     4523.67｜
｜上海中心大厦建设有限公司  ｜              ｜     3149.10｜    352029.4｜
｜上海陆家嘴商宇房地产管理有｜              ｜     -117.63｜       77.27｜
｜限公司                    ｜              ｜            ｜            ｜
｜上海浦东陆家嘴软件产业发展｜              ｜        1.40｜     2082.74｜
｜有限公司                  ｜              ｜            ｜            ｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘