中华企业[600675] 011
☆经营分析☆ ◇港澳资讯600675 更新日期：2009-08-15◇ 灵通V4.0
★本栏包括【1.主营构成】、【2.经营投资】、【3.关联企业经营状况】
【1.主营构成】
【2009年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产行业(行业) ｜ 163024.8｜ 81285.3｜ 49.86｜ 97.09｜
｜商业和服务业(行业) ｜ 3973.1｜ 1339.6｜ 33.72｜ 2.37｜
｜工程施工(行业) ｜ 914.6｜ 204.6｜ 22.37｜ 0.54｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房产销售(产品) ｜ 157755.1｜ 78515.2｜ 49.77｜ 93.95｜
｜房屋租赁(产品) ｜ 5269.7｜ 2770.1｜ 52.57｜ 3.14｜
｜商业和服务业(产品) ｜ 3973.1｜ 1339.6｜ 33.72｜ 2.37｜
｜工程施工(产品) ｜ 914.6｜ 204.6｜ 22.37｜ 0.54｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海市(地区) ｜ 141954.8｜- ｜- ｜ 84.54｜
｜苏州市(地区) ｜ 25642.8｜- ｜- ｜ 15.27｜
｜杭州市(地区) ｜ 315.0｜- ｜- ｜ 0.19｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2008年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产行业(行业) ｜ 353055.2｜ 119699.1｜ 24.28｜ 97.74｜
｜商业和服务业(行业) ｜ 7387.1｜ 3203.5｜ 38.02｜ 2.05｜
｜工程施工(行业) ｜ 770.9｜ 189.2｜ 13.96｜ 0.21｜
｜合计(行业) ｜ 361213.1｜ 123091.9｜ 24.54｜ 100.00｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房产销售(产品) ｜ 341514.2｜ 111794.2｜ 23.32｜ 94.55｜
｜房屋租赁(产品) ｜ 11540.9｜ 7904.9｜ 52.76｜ 3.20｜
｜商业和服务业(产品) ｜ 7387.1｜ 3203.5｜ 38.02｜ 2.05｜
｜工程施工(产品) ｜ 770.9｜ 189.2｜ 13.96｜ 0.21｜
｜合计(产品) ｜ 361213.1｜ 123091.9｜ 24.54｜ 100.00｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海市(地区) ｜ 356240.8｜- ｜- ｜ 98.62｜
｜苏州市(地区) ｜ 4326.9｜- ｜- ｜ 1.20｜
｜杭州市(地区) ｜ 645.4｜- ｜- ｜ 0.18｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2008年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产行业(行业) ｜ 140274.1｜ 56481.2｜ 40.26｜ 96.85｜
｜商业和服务业(行业) ｜ 3571.2｜ 1466.4｜ 41.06｜ 2.47｜
｜工程施工(行业) ｜ 991.1｜ 186.6｜ 18.83｜ 0.68｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房产销售(产品) ｜ 134644.1｜ 52810.0｜ 39.22｜ 92.96｜
｜房屋租赁(产品) ｜ 5630.0｜ 3671.1｜ 65.21｜ 3.89｜
｜商业和服务业(产品) ｜ 3571.2｜ 1466.4｜ 41.06｜ 2.47｜
｜工程施工(产品) ｜ 991.1｜ 186.6｜ 18.83｜ 0.68｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海市(地区) ｜ 140662.7｜- ｜- ｜ 97.12｜
｜苏州市(地区) ｜ 3858.6｜- ｜- ｜ 2.66｜
｜杭州市(地区) ｜ 315.0｜- ｜- ｜ 0.22｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2007年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产行业(行业) ｜ 228654.5｜ 138391.7｜ 60.52｜ 84.78｜
｜商业和服务业(行业) ｜ 9278.3｜ 4088.5｜ 44.06｜ 3.44｜
｜工程施工(行业) ｜ 1988.7｜ 305.1｜ 15.34｜ 0.74｜
｜合计(行业) ｜ 239921.5｜ 142785.3｜ 59.51｜ 88.96｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房产销售(产品) ｜ 220564.0｜ 134874.6｜ 61.15｜ 81.78｜
｜房屋租赁(产品) ｜ 8090.5｜ 3517.1｜ 43.47｜ 3.00｜
｜商业和服务业(产品) ｜ 9278.3｜ 4088.5｜ 44.06｜ 3.44｜
｜工程施工(产品) ｜ 1988.7｜ 305.1｜ 15.34｜ 0.74｜
｜合计(产品) ｜ 239921.5｜ 142785.3｜ 59.51｜ 88.96｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海市(地区) ｜ 215916.1｜- ｜- ｜ 80.06｜
｜苏州市(地区) ｜ 23577.6｜- ｜- ｜ 8.74｜
｜杭州市(地区) ｜ 427.8｜- ｜- ｜ 0.16｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2.经营投资】
经营情况评述：
【2008年年报】
报告期内，在积极的财政政策和适度宽松的货币政策的带动下，上海住宅市场从年初刚性需求的释放，到短期内较快地转化为刚性需求和投资性需求共同推动住宅市场向上发展，成交量和成交价格节节攀升，行业整体上呈现景气向上态势。根据国家统计局数据显示，2009 年 1 至 6 月，全国商品房销售面积3.4 亿平方米，同比增长超过 30%，商品房销售额 1.58 万亿元人民币，同比增长超过 50%。在上海市场，根据有关数据显示，2009 年上半年上海一手商品住宅成交面积超过 880 万平方米，相比2008 年上半年增长了70%，接近2008 年全年907 万平方米的成交量。
同时，相对于较为繁荣的商品房住宅市场，报告期内，由于办公楼市场仍受宏观调控政策制约以及中国经济仍处于复苏开始阶段的影响，上海办公楼市场呈现租金下滑和销售不畅的状态。
面对不同的市场环境，公司管理层抓住机遇，积极进取，克服困难，较好的完成了年初制定的经营计划和目标，主营业务收入和主营业务利润较上年同期都有一定程度的增长，在营销管理，项目管理、融资渠道的拓展以及降本增效等方面都取得了较好的成绩。
1、强化销售获得市场先机
营销工作是2009年公司所有工作的重点。公司成立了内部联合营销中心，通过定期的销售工作联席会议机制，沟通信息，分析市场，统一认识，统筹安排，明确重点，强化执行力。公司紧紧抓住春节后传统的销售旺季，尽快推盘上市，上半年新盘、存量销售都取得不俗的业绩，报告期内，公司完成预售、销售签约面积 18.5 万平方米，回笼资金 16.5亿元，其中，苏州第五元素二期实现销售 1.8 万平方米，回笼资金 1.2 亿元；南郊中华园一期实现销售1.67万平方米，回笼资金1.8亿元；印象春城（周浦项目）实现预售7.8万平方米，回笼资金 6.1 亿元；古北国际花园 7 号楼实现销售 1.6 万平方米，回笼资金 4.2亿元；古北恒盛苑商铺实现销售 0.48 万平方米，回笼资金 0.93 亿元。报告期内，上海国际客运中心项目预售面积为2.9 万平方米，回笼资金10.54亿元。
2、多元化融资工作取得一定进展
2009 年上半年，公司着力落实多元化融资。2009 年 1 月 14 日，公司发行公司债券的申请获得了中国证券监督管理委员会发行审核委员会的核准通过；同时，公司充分利用项目资源优势，积极采用信托、抵押等融资形式向银行、信托等金融机构进行融资。
报告期内，公司加强公司财务统筹管理，完善公司资金统筹操作平台，至报告期末，公司已基本完成了年初制定的资金筹措安排，为公司全年经营目标的完成，打下了坚实的基础。
3、内部管理提出新要求
报告期内，公司继续加大对开发项目在设计、现场、后评估等环节上的管理力度。报告期内，公司对开发项目明确了统一的招投标程序、流程，统一的招投标文本和合同，统一的合格供应商，并修改完善公司招投标暂行管理办法，规范操作行为，提高管理质量。
此外，公司将降本增效列为公司本年度内重点工作。报告期内，公司采取切实措施，实行目标分解，将指标分解到下属各投资子公司，分解到各项目，并列为今年度考核指标，绩效挂钩；同时，加强督促，定期检查，确保实现管理费用下降的目标。
4、内部资源整合稳步推进
报告期内，公司利用学习实践科学发展观的良好契机，积极开展“明确发展目标，强化内部资源整合”等课题调研，初步形成调研报告，同时公司内部广泛讨论沟通，为下一步细化和落实课题要求打下基础。
5、公司治理进一步强化
报告期内，公司董事会、监事会的换届选举顺利完成，将进一步推动公司稳步、可持续发展。此外，根据监管部门的要求，公司内部积极制定有关内部控制制度，目前正在进一步修订完善之中。报告期内，公司进一步加强投资者关系管理，通过电话会议、联合调研、机构策略会议等多种形式，既节约了成本，又有效地开展了与投资者进行交流沟通。
二、报告期内公司业务经营情况
1、公司业务范围
公司主营房地产投资开发、商品房经营、租赁及物业管理等业务。
2、主营业务经营状况
报告期内，公司各项财务指标达到预期目标。公司实现营业收入 167,912.54 万元，比上年同期上升 15.93 %，主要原因住宅项目销售情况较好。公司实现营业利润36,076.21 万元，比上年同期上升 5.19 %。报告期内，公司房产项目结转销售面积 109,690 平方米，结算营业收入 157,755.14 万元，其中主要结转项目为：苏州第五元素项目结转面积34,350 平方米，结算营业收入25,642.76 万元；南郊中华园项目结转面积 40,249.74 平方米，结算营业收入 52,690.38 万元；古北国际花园7号楼结转面积15,570.08平方米，结算营业收入 42， 787.06 万元；古北恒盛苑商铺结转面积4,836.09平方米，结算营业收入 13,202.53 万元。另外，报告期内，商业租赁面积 102,446.01 平方米、收入为 5,269.67 万元，同比减少6.4%。
报告期内，实现归属于母公司所有者的净利润为 23,484.10 万元，与上年同期相比略有增长，上升了6.03 %。
报告期公司经营活动现金净流量为75，352.67 万元，较上年同期增加净流量 81，439.85万元，主要是房产住宅项目资金回笼情况较好。同时，报告期末公司预售账款为 82，740.95万元，为完成全年经营目标打下较好基础。
（1） 主要项目的营业收入、营业成本和毛利率情况
单位：平房米、万元
项目 销售 租赁面积 主营收入
万泰大厦 1,875.13 6,511.50
南郊中华园一期 40,249.74 52,690.38
苏州第五元素二期 34,350.14 25,642.76
顺驰美兰湖一期 3,465.67 2,219.05
华宁国际广场 2,326.54 6,172.91
印象春城（周浦） 1,233.36 942.32
古北国际花园 7 号楼 15,570.08 42,787.06
恒盛苑商铺 4,836.09 13,202.53
古北佘山国际别墅二期 1,332.52 4,469.50
房产销售小计 105,239.27 154,638.01
中企大厦 21,226.90 459.76
淮海公寓 11,186.00 522.06
港泰广场裙房 16,183.87 1,160.29
春城大卖场 23,351.39 938.77
租赁小计 71,948.16 3,080.88
合计 177,187.43 157,718.89
接上表:
项目 主营成本 毛利率
万泰大厦 5,584.10 14.24%
南郊中华园一期 32,346.73 38.61%
苏州第五元素二期 16,792.28 34.51%
顺驰美兰湖一期 2,228.24 -0.41%
华宁国际广场 3,918.83 36.52%
印象春城（周浦） 500.79 46.86%
古北国际花园 7 号楼 13,026.04 69.56%
恒盛苑商铺 1,808.46 86.30%
古北佘山国际别墅二期 1,246.91 72.10%
房产销售小计 77,452.38 49.91%
中企大厦 271.44 40.96%
淮海公寓 535.69 -2.61%
港泰广场裙房 339.09 70.77%
春城大卖场 39.09 95.84%
租赁小计 1,185.31 61.53%
合计 78,637.69 50.14%
（2）主营业务分行业、产品情况表
单位:元
分行业或分产品 营业收入 营业成本
分行业
房地产行业 1,630,248,031.56 817,394,786.65
商业和服务业 39,731,409.42 26,334,917.09
工程施工 9,145,993.71 7,100,397.85
分产品
房产销售 1,577,551,365.03 792,399,458.47
房屋租赁 52,696,666.53 24,995,328.18
商业和服务业 39,731,409.42 26,334,917.09
工程施工 9,145,993.71 7,100,397.85
接上表
营业收入比 营业成本比
主营业务毛利率比上
分行业或分产品 毛利率（%） 上年同期增 上年同期增
年同期增减（％）
减（％） 减（％）
分行业
房地产行业 49.86% 16.22% -2.45% 增加9.60个百分点
商业和服务业 33.72% 11.26% 25.12% 减少7.34个百分点
工程施工 22.37% -7.72% -11.74% 增加3.54个百分点
分产品
房产销售 49.77% 17.16% -3.17% 增加10.55个百分点
房屋租赁 52.57% -6.40% 27.60% 减少12.64个百分点
商业和服务业 33.72% 11.26% 25.12% 减少7.34个百分点
工程施工 22.37% -7.72% -11.74% 增加3.54个百分点
期中，报告期内上市公司向控股股东及其子公司销售产品和提供劳务的关联交易总金额为 128.76 万元。
（3）主营业务分地区情况表
单位:元 币种:人民币
分地区 营业收入 营业收入比上年同期增减（%）
上海市 1,419,547,883.69 0.92%
苏州市 256,427,551.00 564.56%
杭州市 3,150,000.00 0.00%
3、主营业务及其结构发生重大变化的原因说明
报告期内公司利润构成、主营业务及其结构、主营业务盈利能力未发生重大变化。
4、报告期内无其他对报告期净利润产生重大影响的经营业务
5、报告期内无来源于单个参股公司的投资收益对公司净利润影响达到 10%以上的情况。
6、主营业务盈利能力（毛利率）与上年度相比未发生重大变化。
9、经营中的问题、风险与对策
报告期内，公司在主营业务、营销管理、项目管理等方面均取得了一定的成绩，但不可否认，目前宏观经济处于复杂状态，未来经济发展仍存许多不确定因素；房市趋热；房价的过快上涨亦带动了地价的水涨船高，这对于公司今后的项目储备以及土地取得成本来说，都产生了一定的影响，这对公司今后可持续发展也会产生一定的影响。针对上述这些问题和风险,公司制定了相应的对策：
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2009 年半年度报告全文
（1）加强对政策和市场的研判
公司将进一步提高对宏观政策和市场的研判能力，准确把握形势和市场的动态，及时采取相应的对策措施。
（2）拓宽融资渠道、丰富融资手段
公司将进一步夯实现有融资基础，尝试引进投资伙伴和战略投资者等手段。进一步加强资金管理和调配，控制降低资金成本。
（3）努力做好项目储备工作
公司将进一步做好对土地资源的调研和分析，通过招投标、收购、与其他企业合作等方式获得土地资源，增加公司项目储备，提高企业可持续发展能力，为公司进一步发展做好充分的准备。
（4）加快内部资源整合
公司要抓住市场目前的良好机遇，顺势而为，加快内部资源整合的速度；通过整合，实现资源共享、优势互补，集约扁平，提升产品研发能力和完善公司发展战略。
10、下半年业务发展计划
展望下半年，公司管理层认为，房地产市场仍将向好，成交量也有可能进一步放大，政府将加大推地力度，市场将保持较为景气的状况，主要理由有：
（1）宏观经济将持续复苏
根据 2009 年上半年有关经济数据显示，上半年中国 GDP 增长 7.1%；根据上述数据，公司管理层认为，下半年中国经济将延续上半年逐步复苏的轨迹；同时，中国外部经济形势将逐步好转，美国、欧盟等中国传统贸易地区的经济已开始走向复苏，这对中国经济实现率先复苏带来了有利的支撑。
（2）现行政策将得到延续
虽然2009年上半年房地产市场较为景气，房价及成交量均已接近历史最高，但鉴于目前整体经济仍处于复苏阶段，扩大内需仍没有收到很明显的实效；即使下半年国家针对房地产市场出台一些调整性措施，其目的也是为维护行业和市场的健康发展，有利于房地产市场的健康、可持续发展。因此，公司认为，目前所执行的较为宽松的宏观政策不会出现较大幅度的调整。
（3）供需状况短期内难以改变
由于 2008 年房地产投资大幅下降，以及 2009 年上半年开发商去库存化较为充分，导致目前上海住宅市场供应短缺，预计下半年一定时期内将延续短缺局面；同时，消费者对通胀的预期在短期内无法得到更本性的转变，全球经济逐步复苏也刺激对房地产需求的增
基于上述理由，公司认为，2009年下半年，公司应顺应行业趋势，继续做好营销管理、项目管理、项目储备等工作。
（1）销售要有新突破
2009年下半年，营销工作是重中之中，公司将及时了解市场动态，全力促销，掌握节奏，回笼资金。
（2）土地储备要有新突破
2009年下半年，在立足上海市场的情况下，公司将加强研究长三角地区土地储备的情况，力争在下半年获得一定的土地资源。同时，公司将加快探索战略合作伙伴的合作形式，共同开发精品项目，优势互补，实现共赢。
（3）融资要有新突破
公司将加大融资力度，确保公司项目投资开发；积极探索基金合作的途径；构建中华企业本部、古北集团、经营集团三公司融资资源共享平台，统筹资金使用。
（4）进一步强化项目规范管理
2009年下半年，公司将建立三公司项目管理业务条线的例会制度，以及项目管理的平台；统一协调，加强指导，加强检查督促，逐步做到在项目建设的进度、成本、采购和工程等四个方面实行标准化的规范管理，进一步提升项目管理能级，提高工程施工质量。深化研究产品的设计、施工、管理流程，提升产品品质，建造更好更多的精品项目，体现中华企业的特色，确保产品处于市场的领先地位。对“5+1”产品系列进行归类合并，完成公司别墅、住宅和办公楼三大系列的产品研发工作。
（5）继续加强制度建设
公司将按照有关部门的要求，组织专业人员根据上市公司要求，完成公司内控制度的起草制定工作，建立符合法规、条款严密、具有可操作性的内控管理体系。
（6）深化内部资源整合
在上半年内部资源整合课题调研的基础上，公司将进一步明确发展目标，制定资源整合实施方案，确定主辅业结构，优化投资资产质量。
三、报告期内公司投资情况
1、募集资金使用情况
报告期内，公司发行12亿元公司债券的申请已获得中国证券监督管理委员会发行审核委员会审核通过。目前，公司正在等待该委员会正式的审核批复文件。
公司不存在前期募集资金使用到本期的情况。
2、非募集资金项目情况
（1） 房地产项目
公司现有主要项目 9 个。报告期内，公司在建项目施工面积约 156.8 万平方米；预计
2009 年年内竣工的项目有：印象春城（周浦项目）5#街区、上海国际客运中心（B 块）1#-6#、南郊中华园（会所和商业街）等。
2009年上半年主要房地产项目主要情况如下表：
公司 2009年上半年主要房地产项目一栏表
单位：万平方米、亿元
投资开发
规划总建
项目名称 位置 权益 占地面积
筑面积
住宅产品开发
上海市
南郊中华园 浦东新区 100% 34 20.8
印象春城（周浦项目） 浦东新区 97.75% 31.7 56.5
华泾项目 徐汇区 90% 13.8 38
花木镇三街坊42丘地块 浦东新区 87.5% 3.1 11
三灶镇曙光村6/2丘地块 浦东新区 87.5% 14.5 5.6
美兰湖中华园 宝山区 100% 11.7 20
小计 - - 108.8 151.9
江苏省
太湖古北雅园(二期) 苏州 78.75% 13 4.8
小计 13 4.8
商业房产开
上海市
古北商务分区9-3地块 长宁区 87.5% 2.1 19
上海国际客运中心（B块） 虹口区 40.19% 13 30.2
小计 － － 15.1 49.2
开发总计 136.9 205.9
接上表:
投资开发
报告期内 累计开 报告期内
项目名称 项目进度
开工面积 工面积 竣工面积
住宅产品开发
上海市
一期竣工，二期结
南郊中华园 0 20.8 1.7 构施工完成，三期
基础施工
三、四街区基础施
印象春城（周浦项目） 5 40 0 工，五街区总体施
华泾项目 20.1 35.1 0 结构施工
花木镇三街坊42丘地块 0 0 0 前期开发
三灶镇曙光村6/2丘地块 0 5.6 0 结构施工
美兰湖中华园 14 15.6 0 基础施工
小计 39.1 117.1 1.7 －
江苏省
太湖古北雅园(二期) 0 4.8 0 结构施工
小计 0 4.8 1.7 －
商业房产开
上海市
古北商务分区9-3地块 0 19 0 基础施工
室外总体施工,1#-6#
房设备安装调试，
上海国际客运中心（B块） 0 30.2 0
7#-10#房外墙施工，
11#房结构施工
小计 0 49.2 0 －
开发总计 39.1 171.1 1.7 －
出租经营
项目名称 位置 权益 建筑面积 说明
上海市
港泰广场写字楼 黄浦区 60% 0.3 租售
港泰广场裙楼 黄浦区 60% 1.34 租售
中华企业大厦 静安区 100% 2.6 出租
上海春城商业中心 闵行区 90% 2.34 出租
淮海公寓 徐汇区 100% 1.12 出租
古北国际广场裙楼 长宁区 52.5% 0.6 招租
古北国际花园裙楼 长宁区 100% 0.4 招租
古北国际花园7#楼 长宁区 100% 1.6 出租，
报告期内已全部出售
恒盛苑商铺 闵行区 87.5% 0.5 招租，
报告期内已全部出售
古北9-4 项目商铺 长宁区 100% 0.4 招租
古北9-4 项目办公楼 长宁区 100% 1.6 招租
小计 12.8 －
浙江
杭州锦华大酒店 杭州 74.74%2.11 营业
出租总计 14.91 －
注：上表中的开工、竣工计划可能会根据市场或政策等因素变化作出相应的调整。
（2） 报告期内股权投资情况
单位：人民币 万元
公司名称 注册资本 公司原拥有比例 现拥有比例 情况说明
上海房产之窗房
地产信息有限公司 1500 96% 97.33% 受让上海房产
之窗房地产信
息有限公司
1.33%股权，受
让价格15.43万元
（3）报告期内股权投资减少情况
报告期内，公司没有股权投资减少的情况。
（4 ）报告期内新增项目投资
报告期内，公司没有新增项目投资。
四、报告期实际经营成果与前期定期报告披露的预测的比较
在前期定期报告中，公司未披露本报告期实际经营成果的预测情况。
五、公司对上年年度报告中披露的本年度经营计划做出修改及修改的内容
公司未对上年年度报告中披露的本年度经营计划做出修改。
六、公司2009 年半年度财务报告未经审计
投资情况说明：
报告期内公司投资情况
1、募集资金使用情况
报告期内，公司发行12亿元公司债券的申请已获得中国证券监督管理委员会发行审核委员会审核通过。目前，公司正在等待该委员会正式的审核批复文件。
公司不存在前期募集资金使用到本期的情况。
2、非募集资金项目情况
（1） 房地产项目
公司现有主要项目 9 个。报告期内，公司在建项目施工面积约 156.8 万平方米；预计
2009 年年内竣工的项目有：印象春城（周浦项目）5#街区、上海国际客运中心（B 块）1#-6#、南郊中华园（会所和商业街）等。
2009年上半年主要房地产项目主要情况如下表：
公司 2009年上半年主要房地产项目一栏表
单位：万平方米、亿元
投资开发
规划总建
项目名称 位置 权益 占地面积
筑面积
住宅产品开发
上海市
南郊中华园 浦东新区 100% 34 20.8
印象春城（周浦项目） 浦东新区 97.75% 31.7 56.5
华泾项目 徐汇区 90% 13.8 38
花木镇三街坊42丘地块 浦东新区 87.5% 3.1 11
三灶镇曙光村6/2丘地块 浦东新区 87.5% 14.5 5.6
美兰湖中华园 宝山区 100% 11.7 20
小计 - - 108.8 151.9
江苏省
太湖古北雅园(二期) 苏州 78.75% 13 4.8
小计 13 4.8
商业房产开
上海市
古北商务分区9-3地块 长宁区 87.5% 2.1 19
上海国际客运中心（B块） 虹口区 40.19% 13 30.2
小计 － － 15.1 49.2
开发总计 136.9 205.9
接上表:
投资开发
报告期内 累计开 报告期内
项目名称 项目进度
开工面积 工面积 竣工面积
住宅产品开发
上海市
一期竣工，二期结
南郊中华园 0 20.8 1.7 构施工完成，三期
基础施工
三、四街区基础施
印象春城（周浦项目） 5 40 0 工，五街区总体施
华泾项目 20.1 35.1 0 结构施工
花木镇三街坊42丘地块 0 0 0 前期开发
三灶镇曙光村6/2丘地块 0 5.6 0 结构施工
美兰湖中华园 14 15.6 0 基础施工
小计 39.1 117.1 1.7 －
江苏省
太湖古北雅园(二期) 0 4.8 0 结构施工
小计 0 4.8 1.7 －
商业房产开
上海市
古北商务分区9-3地块 0 19 0 基础施工
室外总体施工,1#-6#
房设备安装调试，
上海国际客运中心（B块） 0 30.2 0
7#-10#房外墙施工，
11#房结构施工
小计 0 49.2 0 －
开发总计 39.1 171.1 1.7 －
出租经营
项目名称 位置 权益 建筑面积 说明
上海市
港泰广场写字楼 黄浦区 60% 0.3 租售
港泰广场裙楼 黄浦区 60% 1.34 租售
中华企业大厦 静安区 100% 2.6 出租
上海春城商业中心 闵行区 90% 2.34 出租
淮海公寓 徐汇区 100% 1.12 出租
古北国际广场裙楼 长宁区 52.5% 0.6 招租
古北国际花园裙楼 长宁区 100% 0.4 招租
古北国际花园7#楼 长宁区 100% 1.6 出租，
报告期内已全部出售
恒盛苑商铺 闵行区 87.5% 0.5 招租，
报告期内已全部出售
古北9-4 项目商铺 长宁区 100% 0.4 招租
古北9-4 项目办公楼 长宁区 100% 1.6 招租
小计 12.8 －
浙江
杭州锦华大酒店 杭州 74.74%2.11 营业
出租总计 14.91 －
注：上表中的开工、竣工计划可能会根据市场或政策等因素变化作出相应的调整。
（2） 报告期内股权投资情况
单位：人民币 万元
公司名称 注册资本 公司原拥有比例 现拥有比例 情况说明
上海房产之窗房
地产信息有限公司 1500 96% 97.33% 受让上海房产
之窗房地产信
息有限公司
1.33%股权，受
让价格15.43万元
（3）报告期内股权投资减少情况
报告期内，公司没有股权投资减少的情况。
（4 ）报告期内新增项目投资
报告期内，公司没有新增项目投资。
经营情况评述：
【2008年年报】
一、报告期内公司经营情况的回顾
（一） 公司报告期内总体经营情况
宏观经济环境和公司的作为
2008年是很不寻常、很不平凡的一年。上半年受外部输入型通胀和宏观调控的影响，房地产企业面临原材料和资金成本较快上升，信贷紧缩和销售逐步回落的局面；下半年以来，外部经济形势急转直下，特别是国际金融危机爆发以后，上海房地产市场成交低迷，市场信心严重不足。根据“2008年上海市国民经济和社会发展统计公报”，2008年内，上海商品房施工面积10,390万平方米，下降3.5%；竣工面积2,475万平方米，下降26.8%；销售面积2,296万平方米，下降37.9%，其中，商品住宅销售面积1,965万平方米，下降40.1%；全年商品房销售额1,895亿元，比上年下降38.6%，其中，商品住宅销售额1,608亿元，下降40.6%；全年存量房成交过户面积1,413万平方米，比上年下降29.1%，因此，商品房竣工、销售均下降幅度较大，且销售降幅大于竣工降幅，上海房地产行业面临严峻的经济形势。自2008年10份以来，中央和上海市政府出台了多项稳定房地产市场发展的政策措施，对活跃市场、恢复信心起到积极作用， 2008年10月、11月和12月上海住宅销售面积分别为95万平方米、130万平方米和248万平方米，年底销售月环比增幅较大，成交主要集中于中低价房和小房型为主，数据表明刚性需求的购房者信心正逐步恢复，但高档房和大户型受价格降幅较小或成交总额较高的影响，该板块成交仍显低迷。
面对较为困难的局面，公司管理层清醒的认识到，此次金融危机不会在短期内得到好转，同时房地产企业仍受宏观调控；公司不应当消极等待，而必须坚定信心，振奋精神，团结奋斗，克难前行，保持公司健康、稳定的发展。报告期内，公司针对外部市场严峻的形势，主动及时调整策略，采取“积极促进营销、全力拓展融资、扎实内部管理”等一系列措施，使公司在多元化融资、财务管理、工程项目管理、信息化管理和品牌建设等方面取得了进步。
1、多元化融资有成效
发展资金缺乏始终是困扰公司发展的最重要的障碍，为了解决资金瓶颈，减缓资金压力，改善公司财务结构，2008年初，公司将多元化融资列入重要工作来抓。公司管理层全力参与，各职能部门全力配合，经过努力融资工作有所进展。2008年9月16日，公司正式启动公司债券发行工作，11月13日公司债券发行材料上报证监会。目前，公司发行公司债券申请已获得中国证券监督管理委员会发行审核委员会有条件通过。公司债券发行审核通过，使公司锻炼了团队，夯实了股市融资基础。此外，公司还进行了信托等融资，报告期公司通过发行信托募集资金合计4 亿元。
2、财务管理有推进
为了集中力量办事，提高资金效率，报告期内，公司继续推行公司系统内的资金统筹使用；全年贷款保持了07年水平，贷款年平均利率低于同期市场平均水平。2008年，根据新会计准则实施的要求，公司重新修订了《中华企业股份有限公司财务制度》。
3、工程项目管理有深化
公司进一步深化精细化管理，完善各项目的业务管理流程。报告期内，在之前试运行的基础上，针对实际操作情况，对有关业务流程管理中涉及采购等内容进行认真仔细的修改和增补，使流程操作更符合实际要求，更体现管理效率。同时，加强对项目技术人员培训，组织公司本部及下属各公司工程技术人员开展每月一次培训，聘请上海各名牌高校房地产专业教授分别对专项技术进行集中培训，取得了较好的效果。
4、项目建设有进展
报告期内，公司在建项目建筑面积141万平方米，开工面积55万平方米，竣工面积43万平方米。华泾项目、古北商务分区9－3地块项目、三灶镇曙光村6/2丘地块、美兰湖中华园等项目顺利开工。苏州第五元素花园、万泰大厦、周浦项目、华宁国际广场、古北商务分区9－4A项目等按计划竣工。南郊中华园三期完成前期准备工作。
5、企业品牌建设有收获
报告期内，公司“中华企业LOGO”获得上海市著名商标的称号，公司连续第五次荣获中国房地产百强企业称号。
在经营管理中，公司也面临一些困难和问题，这些困难和问题主要有：（1）发展资金问题。公司融资手段、融资规模和渠道都比较单一，虽然报告期内公司发行公司债券事项获得了通过，但在宏观大背景形势复杂的情况下，现有资金不能完全满足企业发展的需要。（2）项目储备问题。报告期内，公司虽然受让了上海顺驰置业有限公司的股权，获得了上海宝山罗店美兰湖畔雅园的开发主体资格，但从公司今后几年发展态势来看，项目储备仍偏少，需增加储备，增强发展后劲。（3）资源整合问题。公司综合潜力尚未完全发挥。主要表现在品牌优势和资源整合等方面，需要进一步整合和完善。（4）人力资源问题。随着公司规模逐渐扩大，工程技术、市场营销、项目经理等方面专业人员还不能完全满足公司发展的需求。
公司管理层高度重视所面临的困难和问题，并在新一年工作计划中有针对性的提出了一系列应对措施。
2008年公司经营业绩
报告期内，公司经营业绩保持稳定。全年实现营业收入36.12亿元，同比增长33.9%； 但受毛利率影响，主营业务利润8.87亿元，同比下降20%。其中销售收入34.15 亿元, 同比增长36.4%，租赁收入1.15亿元，同比增长42%。
报告期内，公司实现利润总额7.00亿元，同比下降42.4%，实现归属于母公司所有者权益净利润4.64亿元，同比下降19.3 ％。主要原因是2007年公司出售了7家法人股股票，获得收益2.18亿元，2008年此项收益仅为0.25亿元，剔出该因素报告期归属于母公司所有者权益净利润同比增加22.9%。
报告期内，公司项目预、销售情况良好，实现预、销售面积18万平方米，回笼资金27.66亿元（不包括上海国际客运中心资金回笼），预、销售的项目主要有：苏州第五元素花园，销售面积1.6万平方米；南郊中华园一期，销售面积2.4万平方米；古北西郊国际别墅（二期），销售面积0.2平方米；华宁国际广场（原洛克双喜国际广场），预售面积1.75万平方米；周浦项目，预售面积9万平方米；张杨路25号商务大厦，销售面积1.3万平方米；万泰大厦，预售面积0.44万平方米；公司参股的上海国际客运中心，预售面积4.83万平方米。
在获得较好的经营业绩的同时，公司在治理结构、价值创造和品牌形象等方面的长足进步都得到了社会的认可。报告期内，公司“中华企业LOGO”获得上海市著名商标的称号，公司连续第五次荣获中国房地产百强企业称号，进入2008年沪深房地产上市公司综合实力和投资价值TOP10，荣获2008年上海企业100强、2008年中国房地产企业200强和第十届中国上市公司金牛奖等荣誉称号。
（二）公司主营业务及其经营状况
1、主营业务分行业情况表
单位：元 币种：人民币
分行业 营业收入 营业成本 营业利 营业收 营业成 营业利润率
润率(%) 入比上 本比上 比上年增减(%)
年增减(%)年增减(%)
房地产 3530551652.59 2333560529.79 24.28% 36.66% 91.70% 减少17.15个百分点
行业
商业和 73871035.55 41835828.07 38.02% -21.07% -19.36% 减少0.82个百分点
服务业
工程施工 7708647.65 5816153.21 13.96% -61.20% -65.45% 增加1.19个百分点
合计 3612131335.79 2381212511.07 24.54% 33.93% 85.17% 减少16.54个百分点
2、主营业务分产品情况表
单位：元 币种：人民币
分产品 营业收入 营业成本 营业利 营业收 营业成 营业利润率比上
润率(%)入比上 本比上 年增减(%)
年增减(%)年增减(%)
房产 3415142470.79 2297200110.07 23.32% 36.48% 96.18% 减少18.50个百分点
销售
房屋 115409181.80 36360419.72 52.76% 42.21% -21.45% 增加23.61个百分点
租赁
商业和 73871035.55 41835828.07 38.02% -21.07% -19.36% 减少0.82个百分点
服务业
工程 7708647.65 5816153.21 13.96% -61.20% -65.45% 增加1.19个百分点
施工
合计 3612131335.79 2381212511.07 24.54% 33.93% 85.17% 减少16.54个百分点
3、主营业务分地区情况表
单位：元 币种：人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（%）
上海市 3562408350.99 44.99%
苏州市 43268518.00 -81.65%
杭州市 6454466.80 50.87%
二、公司未来发展的展望
（一）行业发展趋势和公司面临的市场竞争格局
自2007年下半年宏观调控以后，中国房地产市场逐渐由过热转向理性回归；2008年下半年以来，国际金融危机的爆发和扩散，加速了房地产市场的调整，行业已进入调整阶段。
短期内，国家陆续出台的一系列保持经济稳定发展的政策和上海市政府推出的稳定房地产市场发展的政策措施，对保持房地产市场持续健康稳定的发展以及促进房地产销售都起到了积极的作用。目前，中低价房和小房型的自住型刚性需求信心的逐步恢复带动了上海住房成交量回暖，但大多数改善型购房者和投资者仍处于观望，未来这部分消费者能否走出观望，市场信心能否全面恢复存在较多不确定性。我们认为上海房地产复苏主要取决于：第一，宏观面，尽管经济走势还难以预测，但国际金融危机何时结束众说纷纭，投资者仍对经济前景预期不甚乐观，对购房信心产生了重大影响；第二，市场面，相比深圳等城市房地产大幅降价，上海房价仍呈高位运行，中国社科院等众多专家多预计2009年房价存在一定幅度下降，因此，消费者和开发商等市场主体存在博弈，市场处于复杂多变的状态；第三，政策面，对购房退税、购房落户、放宽开发企业贷款等促进房地产进一步发展的政策，消费者和开发商均抱有相当的期待。
从中长期看，我们无法预测也不排除金融危机会转变成经济危机的可能，但决定房地产行业未来发展趋势的深层因素，比如人口红利、城镇化的进程等因素并未发生根本性的改变。房地产行业因其产业链长、影响面广和产业关联度高，还将继续成为目前中国经济成长阶段的重要产业；因此，我们相信，只要决定行业基本面的深层因素依然存在，房地产市场暂时的萎靡和调整不会改变这个行业整体的发展方向。
基于上述理由，公司认为，在短期内，房地产市场的低靡状态无法得到根本的改善。但由于城市化进程和居民收入的增长对住宅刚性需求客观存在，经过一段时期的消化和调整后，在未来相当长时期内房地产市场仍将保持稳定增长的态势；在新的市场形势特别是积极的财政政策、宽松的货币政策支持下，行业销售将逐渐摆脱交易整体萎靡状况，品牌好、性价比高、售后服务好的楼盘将得到消费者的认可；同时，本轮房地产行业的萎靡也必将带来新一轮的行业调整，行业集中度将进一步提高，有利于市场资源进一步向优势企业集中，在这一波行业整合过程中，专业优势突出、融资渠道多元、品牌效应良好、管理能级高的实力型企业将获得更为广阔的发展空间，并有利于化解过去几年房地产市场快速发展所产生的一些弊端，使得房地产市场更持续、健康、稳定的发展，行业将进入理性发展期。
因此，我们要加大营销力度，顺应宏观政策和行业走势，继续坚定不移地坚持做强做大房地产主营业务，努力控制投资风险，有效降低各种不利因素的影响，控制投资规模及开竣工面积，同时要立足于练好内功，强化产品创新和降低成本，提高专业开发能力，增强核心竞争力，确保公司持续稳定健康发展。
（二）公司发展面临的机遇、挑战以及新年度经营计划
公司管理层认为，金融危机对房地产的影响是显而易见的，但与此同时，任何一轮危机的爆发和蔓延，在其进展过程中都不断的孕育着新的机遇的产生，我们在看到危机的同时，更应清醒的看到在危机中所隐含的机遇。
1、公司发展的机遇
（1）房地产业长期向好趋势提供了发展空间
虽然受金融危机的影响，但从总体上看，中国市场空间广阔，增长潜力较大，经济发展的长期趋势没有改变，经济发展优势没有改变，加之近期宏观调控政策逐步发挥效应，国民经济可望继续保持平稳较快增长。同时，近年来，随着国内经济的快速发展、居民可支配收入的快速增长、人口红利作用以及不可逆转的城市化进程，构成了支撑房地产行业长期向好发展的基石，住房改善性需求正处于快速增长期，中高端商品房是改善性需求消费的主要方向。作为公司主要投资区域的上海，国民经济在未来几年将保持较快的增长势头，国际金融、贸易、航运中心的建设，2010年世界博览会的举办和多个城市副中心区域的开发建设，以及上海城区、长三角城际之间的快速轨道交通及快速通道的不断完善等，将推动上海城市及周边区域房地产业的发展。
（2）市场整体不景气带来行业整合机会
本次金融危机的爆发和蔓延对具有一定规模和实力的房地产企业来说，正是实施行业整合兼并的最佳时期，房地产行业间兼并、收购等事项已经并将不断涌现，随着行业集中度的提高，公司将依托收购兼并和整合的传统和经验，通过兼并收购等方式进一步做大企业规模。
（3）房地产行业暂时萎靡有助于降低企业发展成本
房地产行业目前不景气的状态从一定程度上会影响到公司利润报表，但从另一方面来看，目前市场的不景气势必将波及到到土地一手市场的交易价格和交易量，将有效的降低公司在竞拍市场中获得土地资源的成本，进而将有效降低公司整体开发和运营成本，并为公司长期向好发展打下坚实的基础。
2、公司面临的挑战
（1）市场低迷问题。在全球性金融危机对中国经济冲击明显加剧的大背景下，中国外部需求明显收缩，部分行业产能过剩，企业生产经营困难，城镇失业人员增多，经济增长下行的压力明显加大。虽然各国政府包括中国政府已拿出各种刺激经济增长的政策，但宏观经济全面复苏尚不明朗，复苏时间尚需时日，这使投资者对宏观经济缺乏信心，对购房预期产生重大影响。
（2）持续增长问题。在受到金融危机影响下，整个房地产行业包括公司在内，在房地产开工、竣工、销售等方面都将面临严峻的考验；受房地产市场需求下滑以及存货增多导致存货调整的影响，较为容易造成企业在一段时期内产出的不均衡，而资本市场对上市公司有较高的期望值，希望公司经营业绩每年保持一定比例的成长。如何保持每年业绩的持续增长，这是我们面临的挑战。
（3）发展资金问题。报告期内，公司虽然在融资方面有所突破，完成了发行公司债券的申报核准工作，但作为一家以房地产开发经营为主营业务的上市公司，公司的快速成长，需要有大量的资金投入；目前公司资金情况还尚显不足，从公司长远发展来看，资金已经成为公司发展过程中的瓶颈。
（4）资源整合问题。多年来，公司一直在积极稳妥地进行公司内部资源整合，但仍需进一步提高资产效能、与此相涉及的人力资源、品牌、产品等方面效能也有待于进一步整合提高。
3、公司发展战略
面对行业长期发展机遇，公司管理层认为，未来3-5年，公司以“稳健发展，适度扩张” 为指导思想，多元化融资和项目储备为突破口，技术和精细化管理为核心竞争力，精品开发为业务模式，资源效能为整合重点，团队建设为发展根本，努力保持上海房地产业领先地位的企业集团。公司主业聚焦于中高档住宅以及中高档商务办公楼等开发；在区域扩张上，以上海为中心，长三角地区为布局重点，同时战略性进入一些有发展潜力的区域。
三、报告期内公司投资情况
（一）募集资金使用情况
报告期内，公司发行公司债券的申请已获得中国证券监督管理委员会发行审核委员会有条件审核通过。目前，公司正在等待该委员会正式的审核批复文件。
公司不存在前期募集资金使用到本期的情况。
（二）非募集资金项目情况
2008年，公司总投资额为人民币16.12亿元。
单位 ：万元
投资项目 2008年投资额 项目进度 2008年项目收益
万泰大厦 5,743.80 销售 2,089.74
顺驰美兰 3,733.43 在建 不适用
湖二期
苏州第五 10,584.81 竣工预售 不适用
元素花园
二期
南郊中华 15,868.91 一期销售、 不适用
园 二期在建
古北新区 27,457.05 在建 不适用
一、二区
古北国际 3,320.40 销售后期 384.23
广场
古北西郊 2,906.71 销售 21,315.82
国际别墅
（二期）
太湖古北 6,988.93 在建 不适用
雅园二期
顾村陆翔 6,260.15 销售 4,777.07
苑二期
南郊建德 1,326.17 在建 不适用
别墅
华宁国际 12,397.77 销售 10,669.50
广场
南汇周浦 61,981.92 一期销售 2,261.63
后期、二期
预售在建
华径项目 2,628.53 在建 不适用
合计 161,198.58
1、股权投资情况
（1）股权投资增加情况
单位： 万元
公司名称 注册资本 公司原拥有权益 现拥有权益 情况说明
上海顺驰置业有限公司 9,000 0% 100% 受让100%股份，受
让价6549万元
（2）股权投资减少情况
报告期内，为进一步理顺公司长期投资结构，加快资金周转，公司转让了以下相关公司的股权。
单位： 万元
公司名称 注册资本 公司原拥有权益 现拥有权益 情况说明
中宝房地产开 1,000 100% 0% 歇业注销
发有限公司
上海东方资产 3,000 52% 0% 歇业注销
管理有限公司
上海中达房地 500 100% 0% 歇业注销
产开发有限公
司
上海新古北物 100 60% 0% 歇业注销
业管理有限公
司
上海古北商业 1500 100% 0% 歇业注销
建设发展有限
公司
新天电子商务 1600 12.5% 0% 退出投资
股份有限公司
上海江森自控 60(美元) 45% 0% 退出投资
有限公司
2、新增项目投资情况
报告期内，公司房地产业务新增以下一个项目，总占地面积11.7万平方米，已规划建筑面积约20万平方米。
3、房地产项目投资情况
报告期内，公司在建项目施工面积约130.6 万平方米（不包括上海国际客运中心），开工面积约64.8万平方米，竣工面积约43.1万平方米，主要竣工项目有苏州第五元素花园、南郊中华园一期、万泰大厦、华宁国际广场、古北商务分区9－4项目等；2008年主要房地产项目主要情况如下表：
公司2008年度主要房地产项目一栏表
单位：万平方米
一、住宅产品开发项目表
项目名称 位置 权益 占地 规划建 08年开 08年竣 累计竣
上海市 面积 筑面积 工面积 工面积 工面积
美兰湖中 宝山区 100% 11.7 20 1.6 0 0
华园
顾村项目2 宝山区 87.5% 1.42 2.1 0 0 0
(商业部分)
南郊中华园 南汇区 100% 34 20.8 8.4 4.7 4.7
周浦项目 南汇区97.75% 31.7 56.5 15.2 8.8 8.8
华泾项目 徐汇区 90% 13.8 38 15 0 0
花木镇三街 浦东 87.5% 3.1 11 0 0 0
坊42丘地块 新区
三灶曙光村 南汇区 87.5% 14.5 5.6 5.6 0 0
6/2丘地块
小计 110.22 154 45.8 13.5 13.5
江苏省
苏州第五元 苏州 100% 11.8 29.9 0 15.4 29.9
素花园
太湖古北雅 苏州 78.75% 13 4.8 0 0.8 0.8
园（二期）
小计 24.8 34.7 0 16.2 30.7
二、商业房产开发项目表
上海市
古北商务分 长宁区 87.5% 2.1 19 19 0 0
区9-3地块
古北商务分 长宁区 87.5% 0.8 3.9 0 3.9 3.9
区9-4A地块
万泰大厦 静安区 100% 0.33 2.9 0 2.9 2.9
上海国际客 虹口区 40.19% 13 30.2 0 0 0
运中心(B块)
华宁国际广 长宁区 88.75% 0.7 6.6 0 6.6 6.6
场（原洛克
双喜国际广
场）
小计 16.93 62.61 19 13.4 13.4
开发总计 151.95 251.3 64.8 43.1 57.6
三、出租经营
项目名称 位置 权益 建筑面积 说明
上海市
港泰广场 黄浦区 60% 0.3 租售中
写字楼
港泰广场 黄浦区 60% 1.34 租售中
裙楼
中华企业 静安区 100% 2.6 在租
大厦
上海春城 闵行区 90% 2.34 在租
商业中心
淮海公寓 徐汇区 100% 1.12 在租
恒盛苑商 闵行区 87.5% 0.5 招租
铺
古北国际 长宁区 100% 1.6 在租
花园7号楼
小计 9.8
浙江
杭州锦华 杭州 74.74% 2.11 营业
大酒店
出租总计 11.91
投资情况说明：
报告期内公司投资情况
（一）募集资金使用情况
报告期内，公司发行公司债券的申请已获得中国证券监督管理委员会发行审核委员会有条件审核通过。目前，公司正在等待该委员会正式的审核批复文件。
公司不存在前期募集资金使用到本期的情况。
（二）非募集资金项目情况
2008年，公司总投资额为人民币16.12亿元。
单位 ：万元
投资项目 2008年投资额 项目进度 2008年项目收益
万泰大厦 5,743.80 销售 2,089.74
顺驰美兰 3,733.43 在建 不适用
湖二期
苏州第五 10,584.81 竣工预售 不适用
元素花园
二期
南郊中华 15,868.91 一期销售、 不适用
园 二期在建
古北新区 27,457.05 在建 不适用
一、二区
古北国际 3,320.40 销售后期 384.23
广场
古北西郊 2,906.71 销售 21,315.82
国际别墅
（二期）
太湖古北 6,988.93 在建 不适用
雅园二期
顾村陆翔 6,260.15 销售 4,777.07
苑二期
南郊建德 1,326.17 在建 不适用
别墅
华宁国际 12,397.77 销售 10,669.50
广场
南汇周浦 61,981.92 一期销售 2,261.63
后期、二期
预售在建
华径项目 2,628.53 在建 不适用
合计 161,198.58
1、股权投资情况
（1）股权投资增加情况
单位： 万元
公司名称 注册资本 公司原拥有权益 现拥有权益 情况说明
上海顺驰置业有限公司 9,000 0% 100% 受让100%股份，受
让价6549万元
（2）股权投资减少情况
报告期内，为进一步理顺公司长期投资结构，加快资金周转，公司转让了以下相关公司的股权。
单位： 万元
公司名称 注册资本 公司原拥有权益 现拥有权益 情况说明
中宝房地产开 1,000 100% 0% 歇业注销
发有限公司
上海东方资产 3,000 52% 0% 歇业注销
管理有限公司
上海中达房地 500 100% 0% 歇业注销
产开发有限公
司
上海新古北物 100 60% 0% 歇业注销
业管理有限公
司
上海古北商业 1500 100% 0% 歇业注销
建设发展有限
公司
新天电子商务 1600 12.5% 0% 退出投资
股份有限公司
上海江森自控 60(美元) 45% 0% 退出投资
有限公司
2、新增项目投资情况
报告期内，公司房地产业务新增以下一个项目，总占地面积11.7万平方米，已规划建筑面积约20万平方米。
3、房地产项目投资情况
报告期内，公司在建项目施工面积约130.6 万平方米（不包括上海国际客运中心），开工面积约64.8万平方米，竣工面积约43.1万平方米，主要竣工项目有苏州第五元素花园、南郊中华园一期、万泰大厦、华宁国际广场、古北商务分区9－4项目等；2008年主要房地产项目主要情况如下表：
公司2008年度主要房地产项目一栏表
单位：万平方米
一、住宅产品开发项目表
项目名称 位置 权益 占地 规划建 08年开 08年竣 累计竣
上海市 面积 筑面积 工面积 工面积 工面积
美兰湖中 宝山区 100% 11.7 20 1.6 0 0
华园
顾村项目2 宝山区 87.5% 1.42 2.1 0 0 0
(商业部分)
南郊中华园 南汇区 100% 34 20.8 8.4 4.7 4.7
周浦项目 南汇区97.75% 31.7 56.5 15.2 8.8 8.8
华泾项目 徐汇区 90% 13.8 38 15 0 0
花木镇三街 浦东 87.5% 3.1 11 0 0 0
坊42丘地块 新区
三灶曙光村 南汇区 87.5% 14.5 5.6 5.6 0 0
6/2丘地块
小计 110.22 154 45.8 13.5 13.5
江苏省
苏州第五元 苏州 100% 11.8 29.9 0 15.4 29.9
素花园
太湖古北雅 苏州 78.75% 13 4.8 0 0.8 0.8
园（二期）
小计 24.8 34.7 0 16.2 30.7
二、商业房产开发项目表
上海市
古北商务分 长宁区 87.5% 2.1 19 19 0 0
区9-3地块
古北商务分 长宁区 87.5% 0.8 3.9 0 3.9 3.9
区9-4A地块
万泰大厦 静安区 100% 0.33 2.9 0 2.9 2.9
上海国际客 虹口区 40.19% 13 30.2 0 0 0
运中心(B块)
华宁国际广 长宁区 88.75% 0.7 6.6 0 6.6 6.6
场（原洛克
双喜国际广
场）
小计 16.93 62.61 19 13.4 13.4
开发总计 151.95 251.3 64.8 43.1 57.6
三、出租经营
项目名称 位置 权益 建筑面积 说明
上海市
港泰广场 黄浦区 60% 0.3 租售中
写字楼
港泰广场 黄浦区 60% 1.34 租售中
裙楼
中华企业 静安区 100% 2.6 在租
大厦
上海春城 闵行区 90% 2.34 在租
商业中心
淮海公寓 徐汇区 100% 1.12 在租
恒盛苑商 闵行区 87.5% 0.5 招租
铺
古北国际 长宁区 100% 1.6 在租
花园7号楼
小计 9.8
浙江
杭州锦华 杭州 74.74% 2.11 营业
大酒店
出租总计 11.91
【3.关联企业经营状况】
【截止日期】2008-12-31
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜ 关联企业名称 ｜营业收入(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜上海瀛程置业有限公司 ｜ ｜ -14.06｜ 4940.39｜
｜上海瀛浦置业有限公司 ｜ 34414.37｜ 2261.63｜ 127151.7｜
｜上海港泰房地产开发有限公司｜ 3445.23｜ 1088.46｜ 18482.17｜
｜上海华宁置业有限公司 ｜ 59741.43｜ 10669.50｜ 90119.70｜
｜苏州工业园区中华企业房地产｜ 3886.85｜ 1488.11｜ 75073.70｜
｜开发有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海浦东金鑫房地产开发有限｜ ｜ 854.11｜ 94913.53｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海南郊中华园房地产开发有｜ 8.55｜ -729.61｜ 103763.2｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜苏州洞庭房地产发展有限公司｜ 440.00｜ -649.06｜ 17412.81｜
｜上海古北赵巷置业有限公司 ｜ 72500.14｜ 21315.82｜ 51191.76｜
｜上海房地产经营(集团)有限公｜ 1321.71｜ 3847.96｜ 148556.3｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海古北顾村置业有限公司 ｜ 67985.36｜ 4777.07｜ 15906.00｜
｜上海鼎达房地产开发有限公司｜ 4399.96｜ 928.57｜ 30144.38｜
｜上海古北（集团〕有限公司 ｜ 1152.63｜ 25838.40｜ 326252.2｜
｜上海顺驰置业有限公司 ｜ 18394.83｜ -4982.71｜ 55101.96｜
｜上海古北京宸置业发展有限公｜ 1534.11｜ 384.23｜ 18067.66｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘
意见与建议
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