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☆经营分析☆ ◇600683 京投银泰 更新日期：2009-10-27◇ 港澳资讯 灵通V5.0
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.关联企业经营状况】
【1.主营业务】
百货零售、对外贸易和房地产开发与经营等业务

【2.主营构成分析】
【2009年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称                ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜                        ｜万元)     ｜万元)     ｜(%)   ｜入比例(%)   ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜销售开发产品(行业)      ｜   7619.73｜   2055.15｜ 26.97｜       31.73｜
｜出租开发产品(行业)      ｜   2325.33｜   1694.00｜ 72.85｜        9.68｜
｜进出口贸易(行业)        ｜   6723.63｜     -1.41｜ -0.02｜       28.00｜
｜商业(行业)              ｜   6832.51｜    335.25｜  4.91｜       28.45｜
｜其他(行业)              ｜    513.85｜    458.48｜ 89.22｜        2.14｜
｜合计(行业)              ｜  24015.06｜   4541.47｜ 18.91｜      100.00｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜境内(地区)              ｜  17291.42｜         -｜     -｜       72.00｜
｜境外(地区)              ｜   6723.63｜         -｜     -｜       28.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2008年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称                ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜                        ｜万元)     ｜万元)     ｜(%)   ｜入比例(%)   ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜（1）房地产业(行业)     ｜  30416.93｜  10134.50｜ 33.32｜       38.25｜
｜（2）进出口贸易(行业)   ｜  35633.06｜    633.10｜  1.78｜       44.81｜
｜（3）商业(行业)         ｜  12164.53｜    486.20｜  4.00｜       15.30｜
｜（4）旅游饮食服务业(行业｜   1193.50｜    978.53｜ 81.99｜        1.50｜
｜)                       ｜          ｜          ｜      ｜            ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜境内(地区)              ｜  46865.29｜         -｜     -｜       58.93｜
｜境外(地区)              ｜  32542.73｜         -｜     -｜       40.92｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜其中：销售开发产品(行业)｜  25555.91｜   6564.87｜ 25.69｜       32.14｜
｜出租开发产品(行业)      ｜   4861.02｜   3569.64｜ 73.43｜        6.11｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2008年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称                ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜                        ｜万元)     ｜万元)     ｜(%)   ｜入比例(%)   ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜进出口贸易(行业)        ｜  10562.68｜     93.98｜  0.89｜       50.91｜
｜物业租赁(行业)          ｜   2075.59｜   1444.57｜ 69.60｜       10.00｜
｜国内贸易(行业)          ｜   7480.58｜    306.52｜  4.10｜       36.06｜
｜其他(行业)              ｜    516.64｜    436.34｜ 84.46｜        2.49｜
｜合计(行业)              ｜  20635.49｜   2281.41｜ 11.06｜       99.46｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜境内(地区)              ｜  10072.81｜         -｜     -｜       48.55｜
｜境外(地区)              ｜  10562.68｜         -｜     -｜       50.91｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2007年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称                ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜                        ｜万元)     ｜万元)     ｜(%)   ｜入比例(%)   ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产(行业)            ｜   2619.14｜   1126.26｜ 36.25｜        3.94｜
｜进出口贸易(行业)        ｜  46290.91｜    593.97｜  1.28｜       69.72｜
｜物业租赁(行业)          ｜   4216.18｜   2892.13｜ 62.68｜        6.35｜
｜国内贸易(行业)          ｜  12479.74｜    335.52｜  4.28｜       18.80｜
｜其他(行业)              ｜    481.69｜    322.65｜ 65.09｜        0.73｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜境内(地区)              ｜  23656.06｜         -｜     -｜       35.63｜
｜境外(地区)              ｜  42431.62｜         -｜     -｜       63.91｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘

【3.经营投资】
【公司经营情况评述】
 【2009年半年报】
    (一) 报告期内整体经营情况的讨论与分析
    1、总体经营情况概述
    报告期内，公司按照“做大做强房地产主业”的战略目标，积极运作，扎实推进，房地产业务拓展初见成效，经济效益实现平稳增长：
    报告期内，公司成功完成非公开发行股票工作，募集资金7.89亿元，扣除发行费用，募集资金总额为77,076.80万元。公司第一大股东变更为北京市基础设施投资有限公司。5月，公司完成新一届董事、监事及高管人员的换届选举和聘任工作，公司管理总部亦从宁波迁至北京，公司名称由“银泰控股股份有限公司”变更为“京投银泰股份有限公司”。公司及时调整了组织架构和薪酬体系，为实现公司做大做强房地产业务的发展战略打下了较好基础。
    报告期内，公司既有项目稳步推进。其中:1、大红门项目住宅部分结构施工过半，售楼处已经启用并计划10月开盘销售；商业部分已开始基坑及支护施工。2、宁波钱湖国际项目的各项工作逐步走入正轨,酒店装修工程启动，别墅部分的产品定位方案调整完毕，正在履行审批程序。3、慈溪富丽湾景苑项目已于6月23日完成所有已售商品房的交付工作，上半年累计交付商品房108户。4、奉化银泰广场为公司今年4月新获取项目，目前已完成项目立项并取得《建设用地规划许可证》，计划年内开工。5、宁波华联3号地块于6月底完成房屋交付，上半年完成了两个楼层共2,376平方米的销售，开盘至今累计销售8,146平方米，预售额1.49亿元，报告期内共计收回楼款7,042.9万元，开盘至今累计收款12,927万元。6、杭州银泰海威国际项目销售情况良好，1至7月，共预售住宅297套，回笼资金5.3亿元。至今年7月底，共预售住宅721套，实现去化率97.7%，回笼资金14.74亿元。
    报告期内，公司房地产新项目拓展初见成效。4月，公司在浙江奉化通过摘牌方式取得奉化银泰广场项目55,266.7平方米土地开发权，建筑面积为23.2万平米；8月4日，公司收购湖南阳光壹佰（湖南置地）公司80%股权获董事会七届四次会议审议通过，8月20日股东大会批准，新增权益建筑面积为85.6万平米。
    报告期内，公司围绕“轨道物业、景观物业及高端城市综合体”的发展战略，积极做好增加项目储备的前期工作：一是按照北京轨道交通建设的时序，逐步落实对轨道沿线及站点周边土地资源的梳理和整合，对具备开发条件的投资机会进行了详细的实地调研及筛选；对已经具备条件的地铁上盖物业如枣园、平西府及长阳等项目进行了研究及拿地准备；二是重点推进稀缺地段景观类物业的跟踪、项目洽购等工作，出资5,000万元设立了潭柘寺镇综合开发公司；三是在巩固公司北京、浙江市场的同时，积极拓展长沙、海南等投资前景较好的城市综合体和规模化住宅开发项目。
    报告期内，公司房地产营业收入及净利润指标与上年同期相比均出现一定幅度增长。公司实现营业收入24,015万元，较上年同期增长15%，其中房地产业务实现收入9,945万元，较去年同期增长379.14%；实现净利润1,923万元，较上年同期增长121%。费用方面，公司管理费用、销售费用及财务费用三项费用合计3,419万元，较去年同期增加731万元，增幅27%。至报告期末，公司总资产32.10亿元，较去年同期增长109.70％；资产负债率53.89％，较去年末降低6.30个百分点，资产负债率处于行业较低水平。公司经营活动净现金流量较去年同期减少系公司奉化项目购买土地支付资金20,650万元所致。
    (二) 公司主营业务及其经营状况
    1、主营业务分行业、产品情况表
    单位:元 币种:人民币
    分行业或]
     分产品       营业收入 营业成本 营业利润率(%)
    分行业
    销售开发产品  76,197,252.00 55,645,718.13 26.97
    出租开发产品  23,253,313.43 6,313,313.28 72.85
    进出口贸易  67,236,349.61 67,250,486.41 -0.02
    商业      68,325,149.39 64,972,682.03 4.91
    其他     5,138,518.43 553,677.23       89.22
    合计        240,150,582.86 194,735,877.08 18.91
  接上表:
分行业        营业收入      营业成本    营业利润率比
  或分产      比上年增      比上年增    上年增减(%)
     品       减(%)         减(%)
    分行业
    销售开发产品  0      0 增加0个百分点
    出租开发产品 12.03      0.05 增加3.25个百分点
    进出口贸易  -36.35     -35.76 减少0.91个百分点
    商业     -8.66     -9.43 增加0.81个百分点
    其他       -0.54    -31.05 增加4.77个百分点
    合计     16.38     6.10 增加7.86个百分点
    本报告期内，房地产销售收入实现7,619.73万元，去年同期为零。
    2、主营业务分地区情况
    单位:元 币种:人民币
    地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
    境内 172,914,233.25 71.66
    境外 67,236,349.61 -36.35
   (三) 公司投资情况
    1、募集资金总体使用情况
    单位:万元 币种:人民币
募集年份 募集方式 募集资 本报告期已  已累计使  尚未使用   尚未使用募
                  金总额 使用募集资  用募集资  募集资金   集资金用途
                         金总额      金总额    总额        及去向
2009 非公
    开发行 77,076.80 37,864.43 37,864.43 39,212.37 存入募集资金专户
合计 / 77,076.80 37,864.43 37,864.43 39,212.37 /
    2009年3月20日，公司收到证监会有关批复文件，核准公司非公开发行不超过21,160万股新股,其中向京投公司非公开发行14,720万股，向中国银泰非公开发行6,440万股。2009年3月26日，公司收到通过主承销商国海证券缴纳的募集资金78,926.80万元,扣除发行费用1,850万元，公司收到募集资金总额77,076.80万元，存入开立的交通银行东单支行募集资金专户，上述募集资金由立信会计师事务所出具了信会师报字[2009]10858号验资报告。
    本报告期内，根据非公开发行方案及相关协议，公司以部分募集资金收购京投置地95%股权、钱湖国际15%股权及后续投入共计37,864.43万元。
    2、承诺项目使用情况
    单位:万元 币种:人民币
承诺项目名称 是否变 拟投入 实际投 是否符合 项目 预计 产生收 是否符合
             更项目 金额  入金额  计划进度 进度 收益 益情况 预计收益
收购京投公司
持有京投置地
95％股权 否 15,646.09 15,646.09 是 100% 11,204.43 -17 是
收购瑞达集团
持有的钱湖国
际15％股权 否 13,718.34 13,718.34 是 100% 536.26 -6 是
京投置地开发
的大红门项目 否 24,082.45 0 是 50.20% 是
钱湖国际开发
的东钱湖项目 否 23,629.92 8,500 是 46.58% 是
    合计 / 37,864.43 / / 11,740.69 / / / /
    注：“预计收益”为项目收购日到2010年底的预计收益，且考虑了评估增值的影响。
    3、非募集资金项目情况
    单位:万元 币种:人民币
    项目名称 项目金额 项目进度 项目收益情况
    慈溪4号         0 竣工、交用 904.38
    奉化项目 20,751.69 前期 -6.8
    华联3号       3,835.34 竣工 -2
    杭州海威 0 住宅基本销售完毕 -425
    合计        24,587.03 / /
    项目进度：
    （1）慈溪4号地项目：已于6月23日完成所有已售商品房的交付工作，上半年累计交付商品房108户；（2）奉化项目：公司今年4月新获取项目，目前已完成项目立项并取得《建设用地规划许可证》，计划年内开工；（3）宁波华联3号地块项目：宁波华联3号地块于6月底完成房屋交付，上半年完成了两个楼层共2,376平方米的销售，开盘至今累计销售8,146平方米，预售额1.49亿元，报告期内共计收回楼款7,042.9万元，开盘至今累计收款12,927万元；（4）杭州银泰海威国际项目：杭州银泰海威国际项目销售情况良好，1至7月，共预售住宅297套，回笼资金5.3亿元。至今年7月底，共预售住宅721套，实现去化率97.7%，回笼资金14.74亿元。
    (四) 预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及说明
    公司慈溪富丽湾景苑项目和宁波华联三号地恒泰大厦项目竣工交付并结转收入和利润；公司出售部分金融股权。经初步测算，预计公司2009年前三季度净利润比上年同期增加100%以上。

【2008年年报】
一、 管理层讨论与分析  
     一、2008 年度公司业务工作回顾  
       （一）总体经营情况概述  
     报告期内，公司根据“做大做强房地产主业”的战略目标，进一步加大房地产业务的拓展力度：  
     首先，全力推动公司现有房产项目的建设和销售工作。华联三号地块项目，大楼单体工程已全部竣工，计划于09年6月交付使用；自08年5月开始预售和招租以来，至今办公楼销售已逾30%，1-4层保留商业物业部分已招租完毕。慈溪四号地块项目，已于08年11月交付使用，住宅和办公房已全部销售完毕，目前仅余少量商铺和车位，销售率达98%。公司参股建设的杭州银泰海威国际项目，住宅部分的土建工程已接近尾声，预计将于09年10月交付使用，总体销售率已达到60 %以上；酒店区块由于政府规划调整等原因，新方案正在进行概念性设计。公司参股建设的钱湖国际项目，柏悦酒店项目的土建工程已基本完成，室内装饰工程正在抓紧实施中；开发地块部分，已进一步完善了规划方案，并获得了相关主管部门的认可。  
     其次，新项目的拓展取得较大成绩。年内，公司积极关注和寻找有较好商业机会的长三角周边及外围区域的开发项目，分别对奉化、慈溪、长沙、海南等10余个项目进行了考察和调研。尤其是奉化奉港地块，公司从08年上半年即开始进行重点跟踪，并与当地政府进行了深入的洽谈。目前，该地块已正式挂牌，公司正在积极准备相关摘牌事宜。  
       （二）公司财务情况概述  
     随着慈溪四号地块年内竣工，华联三号地块工程基本完工，公司的房产主营业务开始逐步进入平稳发展的良性循环轨道。本报告期内，公司的营业收入、净利润等指标与上年相比均出现了较大幅度的增长：至年末，公司实现营业收入79522万元，较上年同期增加19.77%，主要系慈溪四号地块大部分房屋销售的收入得以在年内确认；实现净利润5936万元，较上年同期增长184.07%，主要系慈溪四号地块销售利润和物业租赁收入的增加及出售部分可供出售金融资产增加的投资收益所致。  
     另外，在费用方面，销售费用和管理费用合计为 4587 万元，较上年同期上升 2232万元，增幅 94.76%，主要系与房产销售相应的宣传费、广告费及销售费用大幅增加所致。公司全年净资产增长率为-32.56 %，主要系本年可供出售金融资产公允价值下跌以及出售部分可供出售金融资产导致资本公积较年初大幅下降所致。  
     年末公司的资产负债率为 60.18%，较上年末上升了 4.42 个百分点，但公司的负债水平和结构基本仍控制在合理范围内。  
       （三）定向增发专项工作  
     为了解决公司因规模偏小而带来的发展瓶颈问题，公司于2007年下半年启动了股票定向增发工作。报告期内，证券市场和国内经济形势变化错综复杂，公司克服重重困难，数次调整方案，终于在09年3月完成了向北京市基础设施投资有限公司和中国银泰投资有限公司的股票定向增发工作，共募集资金7.89亿元，同时将取得京投置地95%的股权并增持钱湖国际15%的股权，进一步拓展了公司房地产业务的规模和范围，为公司今后房地产主业的跨越式发展打下了坚实的基础。  
     二、公司未来发展与展望  
       （一）公司所处行业的发展趋势  
     房地产业是公司的主业。2008 年，在国家抑制房地产价格过快上涨的政策调控下，在全球性金融危机的影响下，房地产业投资信心持续下降，房价下跌、成交低迷，开发企业资金压力加大，国内房地产市场快速步入下行调整周期。2009年，随着国家和地方房地产相关利好政策的相继发布，国家4万亿投资计划及产业振兴规划的陆续出台，宏观经济触底回稳，房地产市场悲观预期逐步消除，市场信心有所恢复，市场需求有望得到有效释放，成交量也将出现阶段性理性的上涨。但在全球经济危机的影响下，国际国内经济走势依然存在不确定性，未来2-3年，房地产市场预计仍将处于盘整阶段。从中长期来看，由于我国正处在城市化进程的加速过程中，人均住房水平低、人口红利因素依然存在，住房的刚性需求和改善性需求非常大，房地产业整体向上的趋势没有改变，行业未来发展空间巨大，前景仍然乐观。  
     从行业细分市场来看，在行业整体调整的背景下，公司下步将作为发展战略重点的轨道物业开发业务却面临历史发展机遇。以北京轨道交通为例，北京目前已经开通运营的轨道交通线路约200公里，在2015年前，北京还将建成通车轨道交通线路约360公里。随着轨道交通建设的提速，地铁站点的上盖开发、站点周边的综合开发等潜在发展机会较多，为公司向轨道物业开发战略转型提供了良机。  
       （二）公司存在的主要困难和解决方法  
     公司经营中存在的主要困难集中在以下几个方面： 1、受房地产市场调整的影响，公司现有的开发项目面临较大销售压力，实现预期盈利的难度加大。2、公司资产规模仍然偏小，开发项目储备不足，不利于公司未来业绩的平稳快速增长。3、公司组织架构及薪酬体系不能满足未来业务快速扩张的需要。和同类公司相比，公司在房地产开发人才方面的储备严重不足，难以满足公司快速扩张的要求；同时，薪酬整体水平较低，对高端专业人才的吸引力不强。4、公司现有开发能力尚不能满足向轨道物业开发战略转型的要求。  
     针对上述困难，公司将主要采取以下几个方面措施：  
     一是采取稳健的经营策略，根据开发项目特点，建立适应的产品定位，积极调整产品结构，合理控制开工及销售周期，加强成本控制体系，加速资金回流以规避或降低开发风险。  
     二是积极争取公司股东在资金和项目资源方面的支持，择机通过股权收购、项目合作等方式增加开发项目储备，为公司可持续发展奠定基础；同时，拓展新的融资渠道，积极尝试REITS等创新融资产品，并择机利用资本市场融资平台，为公司筹集长期、稳定的资金。  
     三是确定公司“轨道物业开发”与“景观物业开发”的战略目标，并以此建立公司业务开发模型，建立公司在轨道物业和景观物业开发方面的核心竞争力。  
      四是根据上市公司重组后确定的公司新战略目标，全面实施新的组织架构和业务流程体系，提升公司专业运作能力；建立具备市场竞争力的薪酬体系，加快人才引进力度，为公司业务快速拓展提供基础保障。  
     五是加快实施品牌战略，确立公司在轨道物业、景观物业细分领域的品牌形象。  
     六是进一步发挥独立董事及董事会各专业委员会的作用，加强公司治理，不断提高公司治理水平。  
       （三）公司的发展战略  
     公司的发展战略是：在确定公司原有项目发展基础上，探索并完善轨道物业开发的盈利模式，打造具有鲜明特色和核心竞争力的“轨道物业”品牌；加强与国际国内知名商业及酒店经营企业的战略合作，进一步提升公司景观物业的开发能力和品牌形象。充分利用资本市场平台，通过各种途径，增加公司的土地及项目资源储备，保持经营业绩的持续稳定增长，使公司成为以轨道物业为特色、景观物业为补充的全国性综合类房地产开发与运营公司。  
       （四）2009年的经营指标计划  
     2009年，公司的年度经营目标及计划为：  
     1、公司净利润不低于上年同期水平；  
     2、完成非公开发行股票的后续相关工作；  
     3、全面推进在建开发项目进程，其中：华联三号地块项目竣工交付；北京大红门项目住宅部分开盘销售，主体结构封顶；东钱湖项目酒店区块部分完成装修，开发地块部分实现开工；杭州海威项目住宅部分竣工交付。  
     4、根据市场形势，落实不少于2个开发项目，权益开发面积不低于30万平米；  
     5、初步完成非房地产业务的整合。  
     （五）资金需求和使用计划  
     根据公司发展战略和2009年经营计划，预计公司2009年房地产项目资金需求为29亿元。  
     资金来源渠道主要有：非公开发行募集资金；公司自有资金、银行贷款、股东贷款及其他方式融资。  
     资金主要用于北京大红门、宁波东钱湖及新增开发项目。  
     (六)公司主营业务及其经营状况  
     1、主营业务分行业情况表                                      
单位:元 币种:人民币  
                                                   主营业务  
      分行业      主营业务收入     主营业务成本    利润率   
                                                   （%）  
   （1）房地产业  304,169,254.44   202,824,219.52  25.93   
其中：销售开发产                                                        
                  255,559,064.00   189,910,405.16  18.31   
        品                                                              
  出租开发产品    48,610,190.44    12,913,814.36   65.94   
 （2）进出口贸易  356,330,612.62   349,999,567.18  1.71   
 （3）商    业    121,645,277.67   116,783,313.62  3.74  
 （4）旅游饮食服                                   
                  11,935,040.86    2,149,726.03    77.77   
       务业                                                             
       合计       794,080,185.59   671,756,826.35  12.44   
续上表:
                                   主营业务 
                    主营业务 
                                 成本比上     主营业务利润率 
      分行业        收入比上 
                                  年增减      比上年增减（%） 
                    年增减（%） 
                                    （%）  
                                              减少22.72个 
   （1）房地产业     397.49       636.21  
                                                 百分点  
其中：销售开发产                             减少 17.94个 
                     875.74       1172.10  
        品                                       百分点  
                                             增加8.00个百 
  出租开发产品       39.09         2.32  
                                                  分点  
                                             增加0.44个百 
 （2）进出口贸易       -23.02       -23.41  
                                                  分点  
                                             增加0.09个百 
 （3）商    业         -3.93        -4.08  
                                                  分点  
 （4）旅游饮食服                             增加1.34个百 
                     17.01         13.10  
       务业                                       分点  
                                              增加5.17个 
       合计           20.16         10.46  
                                                百分点  
            2、主营业务分地区情况  
单位:元 币种:人民币  
地区   营业收入              比上年同期增减%  
境内   468,652,861.29        98.11  
境外   325,427,324.30        -23.31  
     (二) 公司投资情况  
     1、募集资金使用情况  
        报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。  
     2、非募集资金项目情况  
单位：万元  
                          报告期内项目投 
         项目名称         入金额    
     慈溪4号地块项目          5051.84    
     华联3号地块项目          5291.77    
     东钱湖项目                 8500     
     杭州海威项目                 0      
              合计            18843.61 
续上表:
                                                    报告期内项目确 
项目名称           项目进度  
                                                    认收益情况  
                 已于 08 年 11 月交付使用，住宅
                 和办公房已全部销售完毕，目前仅 
慈溪4号地块项目  余少量商铺和车位，销售率达 98%。   2510.04  
                         
                 大楼单体工程已全部竣工，计划于
                 09年6月交付使用；自08年5月开始
                 预售和招租以来，至今办公楼 
华联3号地块项目                                     0  
                 销售已逾 30%，1-4 层保留商业物业 
                 部分已招租完毕。柏悦酒店项目的土
                 建工程已基本完成，室内装饰工程 
                 正在抓紧实施中；开发地块部分， 
东钱湖项目                                          0  
                 已进一步完善了规划方案，并获得了
                 相关主管部门的认可。  
                 住宅部分的土建工程已接近尾声，预 
杭州海威项目     计将于09年10月交付使用，总体销售
                 率已达到 60%以上；酒店区块由于     0   
                 政府规划调整等原因，新方案正在进
                 行概念性设计。  
合计                                                2510.04


【公司投资情况说明】
【投资情况说明】2009-08-21
公司投资情况
    1、募集资金总体使用情况
    单位:万元 币种:人民币
募集年份 募集方式 募集资 本报告期已  已累计使  尚未使用   尚未使用募
                  金总额 使用募集资  用募集资  募集资金   集资金用途
                         金总额      金总额    总额        及去向
2009 非公
    开发行 77,076.80 37,864.43 37,864.43 39,212.37 存入募集资金专户
合计 / 77,076.80 37,864.43 37,864.43 39,212.37 /
    2009年3月20日，公司收到证监会有关批复文件，核准公司非公开发行不超过21,160万股新股,其中向京投公司非公开发行14,720万股，向中国银泰非公开发行6,440万股。2009年3月26日，公司收到通过主承销商国海证券缴纳的募集资金78,926.80万元,扣除发行费用1,850万元，公司收到募集资金总额77,076.80万元，存入开立的交通银行东单支行募集资金专户，上述募集资金由立信会计师事务所出具了信会师报字[2009]10858号验资报告。
    本报告期内，根据非公开发行方案及相关协议，公司以部分募集资金收购京投置地95%股权、钱湖国际15%股权及后续投入共计37,864.43万元。
    2、承诺项目使用情况
    单位:万元 币种:人民币
承诺项目名称 是否变 拟投入 实际投 是否符合 项目 预计 产生收 是否符合
             更项目 金额  入金额  计划进度 进度 收益 益情况 预计收益
收购京投公司
持有京投置地
95％股权 否 15,646.09 15,646.09 是 100% 11,204.43 -17 是
收购瑞达集团
持有的钱湖国
际15％股权 否 13,718.34 13,718.34 是 100% 536.26 -6 是
京投置地开发
的大红门项目 否 24,082.45 0 是 50.20% 是
钱湖国际开发
的东钱湖项目 否 23,629.92 8,500 是 46.58% 是
    合计 / 37,864.43 / / 11,740.69 / / / /
    注：“预计收益”为项目收购日到2010年底的预计收益，且考虑了评估增值的影响。
    3、非募集资金项目情况
    单位:万元 币种:人民币
    项目名称 项目金额 项目进度 项目收益情况
    慈溪4号         0 竣工、交用 904.38
    奉化项目 20,751.69 前期 -6.8
    华联3号       3,835.34 竣工 -2
    杭州海威 0 住宅基本销售完毕 -425
    合计        24,587.03 / /
    项目进度：
    （1）慈溪4号地项目：已于6月23日完成所有已售商品房的交付工作，上半年累计交付商品房108户；（2）奉化项目：公司今年4月新获取项目，目前已完成项目立项并取得《建设用地规划许可证》，计划年内开工；（3）宁波华联3号地块项目：宁波华联3号地块于6月底完成房屋交付，上半年完成了两个楼层共2,376平方米的销售，开盘至今累计销售8,146平方米，预售额1.49亿元，报告期内共计收回楼款7,042.9万元，开盘至今累计收款12,927万元；（4）杭州银泰海威国际项目：杭州银泰海威国际项目销售情况良好，1至7月，共预售住宅297套，回笼资金5.3亿元。至今年7月底，共预售住宅721套，实现去化率97.7%，回笼资金14.74亿元。

【投资情况说明】2009-04-23
 公司投资情况  
     1、募集资金使用情况  
        报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。  
     2、非募集资金项目情况  
单位：万元  
                          报告期内项目投 
         项目名称         入金额    
     慈溪4号地块项目          5051.84    
     华联3号地块项目          5291.77    
     东钱湖项目                 8500     
     杭州海威项目                 0      
              合计            18843.61 
续上表:
                                                    报告期内项目确 
项目名称           项目进度  
                                                    认收益情况  
                 已于 08 年 11 月交付使用，住宅
                 和办公房已全部销售完毕，目前仅 
慈溪4号地块项目  余少量商铺和车位，销售率达 98%。   2510.04  
                         
                 大楼单体工程已全部竣工，计划于
                 09年6月交付使用；自08年5月开始
                 预售和招租以来，至今办公楼 
华联3号地块项目                                     0  
                 销售已逾 30%，1-4 层保留商业物业 
                 部分已招租完毕。柏悦酒店项目的土
                 建工程已基本完成，室内装饰工程 
                 正在抓紧实施中；开发地块部分， 
东钱湖项目                                          0  
                 已进一步完善了规划方案，并获得了
                 相关主管部门的认可。  
                 住宅部分的土建工程已接近尾声，预 
杭州海威项目     计将于09年10月交付使用，总体销售
                 率已达到 60%以上；酒店区块由于     0   
                 政府规划调整等原因，新方案正在进
                 行概念性设计。  
合计                                                2510.04


【4.关联企业经营状况】
【截止日期】2009-06-30
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｜       关联企业名称       ｜营业收入(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
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｜杭州海威房地产开发有限公司｜             -｜    -1149.97｜           -｜
｜宁波市钱湖国际会议中心开发｜             -｜     -118.68｜           -｜
｜有限公司                  ｜              ｜            ｜            ｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘