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☆经营分析☆ ◇600732 上海新梅 更新日期：2009-10-21◇ 港澳资讯 灵通V5.0
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.关联企业经营状况】
【1.主营业务】
房地产开发与经营

【2.主营构成分析】
【2009年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称                ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜                        ｜万元)     ｜万元)     ｜(%)   ｜入比例(%)   ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产业(行业)          ｜  10675.41｜   5187.50｜ 48.59｜      100.00｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜开发产品(产品)          ｜  10360.08｜   5047.01｜ 48.72｜       97.05｜
｜出租投资性房地产(产品)  ｜    315.34｜    140.49｜ 44.55｜        2.95｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海市(地区)            ｜  10675.41｜         -｜     -｜      100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2008年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称                ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜                        ｜万元)     ｜万元)     ｜(%)   ｜入比例(%)   ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产业(行业)          ｜  51133.63｜  16488.24｜ 32.25｜      100.00｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜开发产品(产品)          ｜  50297.77｜  16002.08｜ 31.81｜       98.37｜
｜出租房地产(产品)        ｜    835.86｜    486.17｜ 58.16｜        1.63｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海市(地区)            ｜  51133.63｜         -｜     -｜      100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2008年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称                ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜                        ｜万元)     ｜万元)     ｜(%)   ｜入比例(%)   ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产业(行业)          ｜  39796.90｜   7229.53｜ 18.17｜      100.00｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜开发产品(产品)          ｜  39321.40｜   6932.55｜ 17.63｜       98.81｜
｜出租投资性房地产(产品)  ｜    475.51｜    296.98｜ 62.45｜        1.19｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海市(地区)            ｜  39796.90｜         -｜     -｜      100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2007年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称                ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜                        ｜万元)     ｜万元)     ｜(%)   ｜入比例(%)   ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产业产品(产品)      ｜  23955.04｜   4546.76｜  5.25｜      100.00｜
｜开发产品(产品)          ｜  22432.21｜   3905.67｜ 17.41｜       93.64｜
｜出租投资性房地产(产品)  ｜    933.04｜    641.09｜ 68.71｜        3.89｜
｜其他（动迁房源）(产品)  ｜    589.79｜      0.00｜     -｜        2.46｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海市(地区)            ｜  23955.04｜         -｜     -｜      100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘

【3.经营投资】
【公司经营情况评述】
【2009年半年报】   
(一) 报告期内整体经营情况的讨论与分析  
    1、报告期内行业宏观背景情况概述：  
    2009 年上半年，受积压的刚性需求和政策刺激双重作用的影响，全国房地产市场经历了从年初的平淡到 3 月份以来的持续活跃，并且随着政策力度的逐步加大，尤其是投资性需求以及改善性需求的入市，市场呈现了价量齐升的普遍回暖格局。根据国家统计局公布的数据，2009年 1－6 月，全国商品房销售面积 34,109 万平方米，同比增长 33.4％；商品房销售额 15,800 亿元，同比增长 53％；销售均价同比增长 17.8％。6 月份，全国房地产开发景气指数为 96.55，比5月份提高 0.61。就上海地区的房地产市场而言，上半年全市商品房销售面积 1,572.21万平方米，增长 27.9%；商品住宅销售面积1,443.12 万平方米，增长 34.8%，呈现了强劲的增长势头。  
    2、报告期内公司经营总体情况  
    报告期内，公司积极应对市场变化，把握市场发展的有利时机，合理安排项目开发进度，促进各项目销售及资金回笼。在可售房源比去年同期大幅减少的情况下，公司共实现商品房预售 58 套，合同预售面积 5,852.4 平方米；实现营业收入 10,675.41 万元，实现利润总额 3,848.76 万元，实现净利润 2,696.78万元，比上年同期略有增加。  
    截止报告期末，公司各房产项目的开发进展为：  
    新梅共和城一期东块：1－2＃房已进入现房销售阶段，3－5＃房地上结构已完成 50％；  
    新梅绿岛苑：小区已竣工，并已全部完成销售。  
    新梅太古城：经过深入的市场调研和分析，一期西南块商场项目已正式命名为“新梅商业中心”，定位为集购物、餐饮、娱乐、休闲等为一体，体现年轻时尚潮流的大型购物中心。商场主体工程已完成结构封顶，目前主要在进行幕墙安装、配套施工及内部装潢。同时，商场招商工作也在稳步推进。新梅商业中心计划于今年年底竣工开业。  
    3、下半年主要经营计划  
    虽然上半年房地产市场出现回暖，但全球经济形势和国家宏观经济仍未明显好转，宽松的货币与房地产信贷政策将会出现微调，市场不确定因素仍然很多。此外，上半年又有许多具有雄厚资金实力的国企进入房地产市场，不惜高价占有资源，使公司面临更加激烈的市场竞争。对此，公司将继续保持稳健灵活的发展战略，不断提升项目品质，扩大新梅品牌的市场影响力。受上海世博会利好影响，并伴随零售消费的回升，上海市中心优质购物中心的价值将更加凸显。为此，今年下半年，公司将全力推进新梅商业中心的建设和招商，力争实现年底竣工的目标。同时，新梅共和城一期东块 3－5＃房、新梅共和城和新梅绿岛苑地下车库将于下半年开始销售，公司将继续强化营销手段，实现销售资金尽快回笼。此外，为保证公司的持续发展，新梅太古城一期西北块将于下半年重新启动动迁工作。  
(二) 公司主营业务及其经营状况  
1、主营业务分行业、产品情况表  
单位:元 币种:人民币  
                                                  营业利润   
  分行业或       营业收入          营业成本           率     
   分产品                                           (%)     
 分行业  
 房地产业   106,754,116.51  54,879,138.42         48.59  
 分产品  
 开发产品   103,600,752.00  53,130,697.30         48.72  
 出租投资                                                    
                3,153,364.51     1,748,441.12     44.55  
 性房地产                                                    
续上表:
            营业收入     营业成本 
  分行业或                         营业利润率比 
           比上年增    比上年增 
   分产品                           上年增减(%) 
            减(%)        减(%)  
 分行业  
                                   增加 30.42个 
 房地产业      -73.18       -83.15  
                                           百分点 
 分产品  
                                   增加 31.09个 
 开发产品      -73.65       -83.60  
                                          百分点 
 出租投资                          减少 17.90个 
             -33.68        -2.06  
 性房地产                                 百分点 
2、主营业务分地区情况  
单位:元 币种:人民币  
 地区       营业收入           营业收入比上年增减（％）  
 上海市     106,754,116.51     -73.18 
上述项目均在上海市。  
    本期业务构成：  
    （1）开发产品--“新梅共和城”东块一期综合性物业占本期主营业务 48.80%；  
    （2）开发产品--“新梅绿岛苑”普通住宅占本期主营业务 48.25%；  
    （3）出租投资性房地产--“新梅大厦”办公楼出租占本期主营业务 2.95%。  
3、主营业务及其结构发生重大变化的原因说明  
     报告期内，公司主营业务收入同比减少 73.18％，主要原因是由于本期可售房源大幅减少；公司营业成本同比减少 73.65％，主要原因是由于本期营业收入同比大幅减少，营业成本相应减少。  
4、主营业务盈利能力（毛利率）与上年相比发生重大变化的原因说明  
     本报告期营业利润率同比增长 30.42％，主要是由于本期销售房源中新梅共和城一期东块为综合性物业，毛利率较高。  
 (三) 公司投资情况  
1、募集资金使用情况  
    报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。  
2、非募集资金项目情况  
    报告期内，公司无非募集资金投资项目。

【2008年年报】
    (一) 管理层讨论与分析
    1、报告期内公司总体经营情况
        报告期内，房地产行业受国家宏观调控及全球金融危机、资本市场不稳定等因素影响，行业宏观环境发生了巨大变化，整体销售情况低迷，上海地区的房地产市场价量均出现明显下滑。面对严峻的市场形势，公司董事会和管理层积极应对，根据市场及时调整经营策略，确保了各房产项目的稳步推进。由于部分以前年度预售的商品房在本报告期内达到收入结算条件，因此，尽管全年公司预售商品房面积和金额较2007年度有所下降，但本年度的销售收入仍比去年同期有较大幅度增长。公司全年共实现营业收入51,133.63 万元，同比增长113.46％；实现营业利润11,480.74 万元，同比增长812.65％；实现净利润8,192.49万元，同比增长1,495.22％。
    2、公司主营业务及其经营状况
        报告期内，公司仍然以房地产开发与经营为主营业务，包括住宅和商业两大物业形态。
        报告期内，公司营业收入主要来源于以下项目：新梅绿岛苑销售收入50,297.77万元，新梅大厦租赁收入835.86万元。
        报告期内公司对前五名客户的销售额合计6,341.87万元，占全年全部营业收入的12.40％。
    (1) 主营业务分行业、产品情况
    单位:元 币种:人民币
    分行业或分产品 营业收入 营业成本 营业利润率(%)
    分行业
    房地产业 511,336,270.64 346,453,837.53 22.45  
    分产品
    开发产品 502,977,718.00 342,956,955.31  
    出租房地产 8,358,552.64 3,496,882.22  
接上表:
    分行业或分产品 营业收入比   营业成本比 营业利润率
                  上年增减（％）上年增减（％） 比上年增减（%）
    分行业
    房地产业  113.46 78.51 增加17.2个百分点
    分产品
    开发产品  124.22 85.12
    出租房地产  -10.42 19.78
    (2) 主营业务分地区情况
    单位:元 币种:人民币
    地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
    上海市 511,336,270.64 113.46
    截止报告期末各项目的进展情况：
        新梅共和城东块：1－2#房已全部完工并进入销售，3－5#房已按计划开工。
        新梅太古城项目一期：已完成主体结构封顶并通过验收。
        新梅绿岛苑项目：项目工程已全部结束，除少量剩余房源外，已基本完成销售和交付。
    (3)与公允价值计量相关的项目
    公司不存在与公允价值计量相关的项目。
    3、持有外币金融资产、金融负债情况
    公司未持有外币金融资产、金融负债情况。
        4、公司目前具备的优势、面临的困难及可持续经营能力的简要分析
       （1）公司具备的主要优势
        公司拥有一支具备多年房地产开发经营经验的管理团队，经受过房地产低潮的考验，具有较丰富的带领企业应对行业逆境的经验；公司具备比较灵活的经营管理体制，能够顺应市场变化对项目开发进度、经营模式进行及时调整；公司没有高价竞拍取得的土地储备，现有项目定位合理，便于控制风险。
       （2）公司面临的主要困难
        宏观调控和产业政策调整的不确定性、市场竞争日趋激烈等外部因素对公司能否取得预期经营成果产生较大影响；与同行业上市公司相比，公司资产规模偏小，资金实力和专业化程度还有待进一步提高。
       （3）公司可持续经营能力的简要分析
        目前，公司的房产项目均集中在上海，未来三年内，公司经营业绩的持续增长主要依赖于新梅太古城项目的经营状况。客观上，公司面临一定的区域性市场风险和单一项目风险，从而对公司的可持续经营能力和盈利能力产生一定影响。
         5、报告期公司资产及负债同比构成同比发生重大变化的说明
       （1）货币资金年末数比年初数增加16,151.33万元，增加比例为1,045.42%，增加原因主要为：本公司子公司向银行贷款中的部分借入资金至2008年12月31日尚未投入使用。
       （2）预付款项年末数比年初数增加2,597.78万元，增加比例376.30%，增加原因为：新梅太古城项目按工程合同预付工程款增加。
       （3）预收账款年末数比年初数减少22,770.04万元，减少比例为81.95%，减少原因为：新梅绿岛苑3-31号交房实现销售结转销售收入。
       （4）长期借款年末数比年初数增加53,000万元，增加比例为189.29%，增加原因为：新梅太古城项目开发长期借款增加。
       （5）营业收入本年发生额比上年发生额增加27,178.58万元，增加比例为113.46%，增加原因为：新梅绿岛苑1、32-50号本年交房实现销售结转销售收入。
       （6）营业税金及附加本年发生额比上年发生额增加1,724.06万元，增加比例为111.88%，增加原因为：新梅绿岛苑1、32-50号本年交房实现销售，本年销售收入增加，相应税金及附加增加。
       （7）销售费用本年发生额比上年发生额减少621.10万元，减少比例为88.00%，减少主要原因为：新梅绿岛苑项目大部分预售已于2007年末完成，2008年未单独设置销售部门，相应减少销售人员工资等费用。
       （8）管理费用本年发生额比上年发生额增加557.35万元，增加比例为53.90%，主要为新梅绿岛苑、新梅共和城项目已竣工，相应项目管理人员所发生的费用列入管理费用所致。
    6、报告期公司现金流量构成同比发生重大变动的说明
        由于报告期内公司销售数量同比减少，且新梅太古城项目处于全面开发阶段，工程建设资金投入加大，因此报告期内公司经营活动产生的现金流量净额为负（去年同期为8,760.40万元）；同时，由于报告期内新梅太古城项目新增7亿元长期借款，报告期内公司现金及现金等价物净增加额为16,139.33万元（去年同期为负）。
    二、公司未来发展的展望
        1、房地产行业发展趋势及公司面临的市场竞争格局分析
        从2008年第四季度起，国家开始实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，刺激经济发展的政策措施陆续出台，央行两次下调了银行存贷款和准备金利率，商业银行也推出了刺激房地产个人贷款的优惠措施。展望2009年的房产市场，由于广大消费者对未来房地产价格的预期不明朗，将在很大程度上影响房地产行业的消费和投资信心，同时，楼宇供应量仍在不断增加，房地产行业仍将面临调整，公司竞争压力进一步加大。但从中长期看，政府大力扩大内需的态度明显，基于房地产行业的特性、对国家经济的重大影响以及城市化进程的加速，房地产行业长期向好的趋势仍然可期。
        2、新年度的经营计划
        2009年对公司来说是面临严峻考验的一年。面对复杂多变的市场环境，公司将坚持采用灵活机动的经营方针，及时根据市场情况调整经营策略，主要措施和计划为：
        （1）努力推进新梅绿岛苑剩余房源、新梅共和城东块项目的销售工作，最大限度地实现开发资金的迅速回笼；
        （2）全力保证新梅太古城一期项目的工程开发，严把工程质量，加大招商工作力度，争取年内实现项目竣工交付；
        （3）继续推行全面预算管理工作，进一步完善公司的成本控制体系。深化公司治理，健全和完善公司内部控制和监督机制；
        （4）进一步整合公司资源，拓宽公司融资渠道，积极探索资本市场以及其他途径的融资方式，保证公司资金的顺畅运转。
        3、资金需求和使用计划
        为完成公司2009年度的经营目标和工作计划，预计公司2009年度资金需求量较大，资金来源渠道主要有：
        （1）公司自有资金和现有项目销售资金回笼；
        （2）银行借款；
        （3）适时考虑资本市场融资。
        上述资金将主要用于新梅太古城一期项目和新梅共和城东块3－5#房的开发。
        4、公司面临的风险因素及主要对策
       （1）政策风险
        政府出台的政策将在土地、信贷等多方面对房地产市场产生重大影响，特别是关于房地产开发企业的税收政策变动将直接影响房地产开发企业的盈利和现金流状况。公司将密切关注政策动向，加强对政策的预判能力，及时调整公司经营策略。
        （2）经营风险
        原材料价格的高低与供应渠道的顺畅与否，都会直接影响公司的经营成本；同时，如果房地产行业整体发展回落，公司开发产品的价格发生大幅下滑，也将会直接影响公司的经营效益。
        （3）项目开发风险
        房地产开发是一项很复杂的系统工程，在投资决策、土地获得、项目设计、工程施工、销售和回款等方面涉及众多合作单位，并受土地、规划、建筑、交通等多个政府部门管理，从而加大了公司对开发项目的综合控制难度，面临因设计、施工条件变化等因素导致开发成本提高，延误项目进度及其他相关风险。
    5、公司是否编制并披露新年度的盈利预测：否
    (二) 公司投资情况
    单位:万元 币种:人民币
    报告期内公司投资额 13,005.00
    报告期内公司投资额比上年增减数 4,390
    报告期内公司投资额增减幅度(%) 50.96
    报告期内，因新梅太古城项目建设需要，公司继续对上海新兰房地产开发公司进行增资。
    被投资的公司情况
    被投资的公司名称          主要经营活动    占被投资公司
                                                   权益的比例(%) 备注
    上海新兰房地产开发有限公司   开发新梅太古城项目 51
    1、募集资金使用情况
        报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
    2、非募集资金项目情况
    　　报告期内，公司无非募集资金投资项目。


【公司投资情况说明】
【投资情况说明】2009-08-22
公司投资情况  
1、募集资金使用情况  
    报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。  
2、非募集资金项目情况  
    报告期内，公司无非募集资金投资项目。

【投资情况说明】2009-03-07
公司投资情况
    单位:万元 币种:人民币
    报告期内公司投资额 13,005.00
    报告期内公司投资额比上年增减数 4,390
    报告期内公司投资额增减幅度(%) 50.96
    报告期内，因新梅太古城项目建设需要，公司继续对上海新兰房地产开发公司进行增资。
    被投资的公司情况
    被投资的公司名称          主要经营活动    占被投资公司
                                                   权益的比例(%) 备注
    上海新兰房地产开发有限公司   开发新梅太古城项目 51
    1、募集资金使用情况
        报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
    2、非募集资金项目情况
    　　报告期内，公司无非募集资金投资项目。


【4.关联企业经营状况】
【截止日期】2007-12-31
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜       关联企业名称       ｜营业收入(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜上海新兰房地产开发有限公司｜             -｜     -503.09｜           -｜
｜上海新竺实业发展有限公司  ｜             -｜      808.53｜           -｜
｜上海新梅房地产开发有限公司｜             -｜      608.23｜           -｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘