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☆经营分析☆   ◇港澳资讯600791   更新日期：2009-08-29◇   灵通V4.0
★本栏包括【1.主营构成】、【2.经营投资】、【3.关联企业经营状况】
【1.主营构成】
【2009年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称　　  　　　 　 ｜营业收入  ｜营业利润  ｜毛利率｜占主营业务  ｜
｜            　　　　  　｜(万元)    ｜(万元)    ｜ (%)  ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发(行业)        ｜    1418.0｜     808.8｜ 57.04｜      100.00｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜北京(地区)              ｜    1418.0｜-         ｜-     ｜      100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘

【2008年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称　　  　　　 　 ｜营业收入  ｜营业利润  ｜毛利率｜占主营业务  ｜
｜            　　　　  　｜(万元)    ｜(万元)    ｜ (%)  ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜商品房销售(行业)        ｜   48279.0｜   22240.0｜ 46.07｜       98.16｜
｜物业经营收入(行业)      ｜     505.0｜-         ｜-     ｜        1.03｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜北京(地区)              ｜   49186.0｜-         ｜-     ｜      100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘

【2008年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称　　  　　　 　 ｜营业收入  ｜营业利润  ｜毛利率｜占主营业务  ｜
｜            　　　　  　｜(万元)    ｜(万元)    ｜ (%)  ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发(行业)        ｜    3829.5｜    1859.1｜ 48.55｜      100.00｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜北京(地区)              ｜    3829.5｜-         ｜-     ｜      100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘

【2007年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称　　  　　　 　 ｜营业收入  ｜营业利润  ｜毛利率｜占主营业务  ｜
｜            　　　　  　｜(万元)    ｜(万元)    ｜ (%)  ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜商品房销售(行业)        ｜  137383.9｜   42838.1｜ 31.18｜       98.10｜
｜物业管理费(行业)        ｜     470.7｜     470.7｜100.00｜        0.34｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜北京(地区)              ｜  139560.4｜-         ｜-     ｜       99.65｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘

【2.经营投资】

经营情况评述：
【2009年半年报】
(一) 报告期内整体经营情况的讨论与分析  
     上半年，我国房地产市场的走势让很多人始料未及，3月份之前尚延续着去年年底的疲软态势，而 3 月份之后则出现了较大的变化，北京、上海、广州、深圳等一些大中城市的房屋销售面积迅速增长，房价持续上升。根据国家统计局数据显示，1-6月，全国商品房销售面积34109万平方米，同比增长31.7%；商品房销售额15800亿元，同比增长53%。  
     在当前的宏观形势下，我们认为此次房价上涨的原因主要有以下几点：一是，2008年 10 月之后，国家从财税、金融等方面出台了一系列的救助措施：1、对房地产交易税进行了调整，其中包括：契税下调、印花税、土地增值税暂免，二手房转让的营业税免税限定从“5年”缩小为“2年”；2、下调资本金比例，降低房地产开发商贷款门槛。随着政策累计效应的释放，这些重大政策对于稳定房地产市场发展起到了一定的作用；二是，今年上半年我国新增贷款7.37万亿元，超过了2008年全年的新增贷款的1.47倍。信贷资金的投放释放了大量的流动性，助长了资产价格的上升；三是，投资者对未来通货膨胀的预期较为强烈，房地产的投资性需求增加迅猛。  
(二) 公司主营业务及其经营状况  
1、主营业务分行业、产品情况表  
单位:万元 币种:人民币  
                                            营业利润   
 分行业或 
               营业收入       营业成本          率     
   分产品  
                                                (%)    
 分行业  
 房地产开                                              
                1,417.98          609.21        57.04  
 发                                                    
续上表;
              营业收入    营业成本      营业利润率 
 分行业或     比上年增     比上年增     比上年增减 
   分产品      减(%)       减(%)            (%)  
 分行业  
 房地产开                               增加10.22 
                -97.13      -97.67  
 发                                       个百分点 
     其中：报告期内上市公司向控股股东及其子公司销售产品和提供劳务的关联交易总金额为0元。  
2、主营业务分地区情况  
单位:万元 币种:人民币  
地区      营业收入    营业收入比上年增减（％）  
北京      1,417.98    -97.13 
 (三) 公司投资情况  
1、募集资金使用情况  
    报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。  
2、非募集资金项目情况  
单位:元 币种:人民币  
项目名称      项目金额 项目进度        项目收益情况  
                                     该公司所负责开发的 
收购北京
天创世缘房 
                                    房地产项目处于前期 
地产开发
有限公司10%   1,169  过户手续办理完毕  
                                    开发建设阶段，尚无 
股权  
                                    收益。

投资情况说明：
公司投资情况  
1、募集资金使用情况  
    报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。  
2、非募集资金项目情况  
单位:元 币种:人民币  
项目名称      项目金额 项目进度        项目收益情况  
                                     该公司所负责开发的 
收购北京
天创世缘房 
                                    房地产项目处于前期 
地产开发
有限公司10%   1,169  过户手续办理完毕  
                                    开发建设阶段，尚无 
股权  
                                    收益。


经营情况评述：
【2008年年报】
    （一）管理层讨论与分析
    我国自2006年开始实施从紧的货币政策，同时针对房地产市场的调控政策不断密集地出台，在2008年的地产市场开始显现，加上国内自然灾害、国际金融形势的突变引起的累积效应，导致了08年下半年的市场剧变，表现形式为房地产投资缩减，消费信心降低，市场交易量剧烈下降，房价大幅度下降。政府优先支持保障性住房的开发建设一系列政策法规，进一步加剧了预购房者的观望心理，房地产市场景气回落。业内普遍认为，房价已进入下行轨道，市场景气度将在低位徘徊。 房地产企业将面临着重新洗牌的格局。
    面对错综复杂的国内外经济形势，以及2008年公司处于发展中的调整年，可售存量商品房相对较少，且公司主要项目（银川项目、北京棉花片项目、内蒙古呼和浩特项目）均处于前期开发建设阶段，对资金需求较大等现实状况。公司管理层着眼于长久的可持续发展的战略，时刻关注并研究宏观经济政策，积极采取措施应对市场变化，保证了报告期内公司经营业绩的稳定，特别是安全度过金融危机的现金储备。同时，面对行业融资环境的变化进一步拓宽融资渠道，如，通过向控股股东京能集团申请委托贷款的方式，共计获得资金4.5亿元；再者，通过出让控股子公司北京天创世缘房地产开发有限公司38%股权引入合作者的方式，获得资金5亿元；三是通过对控股子公司宁夏京能房地产开发有限公司增资（注册资本由1亿元增加至6亿元）时，适当调增控股股东京能集团的持股比例（由5%调至30%）的方式，获得资金1.75亿元，以上措施有效地降低了公司运营的风险，保证了下一步项目开发的资金需要，维护了公司和股东的利益。
    1、2008年经营情况回顾
    报告期内，公司实现营业收入49,186.18万元；实现利润总额17,256.40万元；归属于母公司所有者净利润 10,872.45万元。
    （1）公司主要控股子公司经营情况
单位：万元
公司名称                        注册资本 控股比例 总资产  净资产  净利润
北京国电房地产开发有限公司      6000     90%      48329   27258   11672
北京天创世缘房地产开发有限公司  6000     52%      104956  8174    -591
北京天科创业科技有限公司        1000     90%      11571   3936    366
北京天创维嘉房地产开发有限公司  4868.55  51%      7198    7095    -114
北京安泰达房地产开发有限责任公司1050　   76%      8765    5706    -555
宁夏京能房地产开发有限公司　    60000    70%      104360  59970   -30
内蒙古京能房地产开发有限公司    1000     100%     22040   900     -93
宁夏京能创业房地产开发有限公司  2000     100%     79331   1624    -371
    （2）公司主营业务经营状况
    1）主营业务分行业、产品情况表
单位:万元 币种:人民币
分行业或分产品 营业收入 营业成本 营业利  营业收入比  营业成本比 营业利润
                                 润率(%) 上年增减(%) 上年增减(%)率比上年
                                                                增减(%) 
行业
商品房销售     48279    26039    46.07   -64.86      -72.46     14.89个百分点
物业经营收入   505      -        -       7           -          -
    2）主营业务分地区情况
    单位:万元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
北京 49186   -64.88
    （3）股权转让情况
    报告期内，我公司转让了所持北京天创世缘房地产开发有限公司38%股权，股权转让款共计1.19亿元；转让了北京天元港房地产开发有限公司25%股权，股权转让价款共计2879万元。
    3、未来发展的展望及2009年经营计划
    （1）行业发展趋势
    据国家统计局资料显示，2008年1-12月，全国商品房销售面积6.2亿平方米，同比下降19.7%；商品房销售额24071亿元，同比下降19.5%。截至12月末，全国商品房空置面积1.64亿平方米，同比增长21.8%。房地产市场总量上看已存在明显的供过于求的现象，尤其是2008年第三季度，市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势，我国房地产行业的景气度明显下降。房地产行业的这次调整，既有国际国内经济大环境的影响，同时也要看到，中国房地产行业经过了近10年的快速发展，本身也存在调整的需要。特别是经历06-07年全国性的房地产价格暴涨后，房价问题远远超越经济范畴，成为政府维护社会稳定的重要调控目标。政策性住房的提出和贯彻、第二套房金融政策、70/90限制等等密集的调控政策，都是这一政策目标的产物。
    随着市场受到政策的作用而显现出重大的调整，特别是国外金融危机正在扩大，并间接影响到国内的实体经济，外需拉动型的经济增长方式受到严重的考验。作为启动内需，拉动经济增长的重要支柱产业，房地产业的回暖必然会被提上政府的议事日程。温家宝总理在部署落实中央政策措施的七项工作时指出，房地产行业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家具用品等产业的发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。08年下半年以来国家采取了一系列的宏观调控政策，积极维护经济及房地产市场的稳定发展，宏观调控政策也从过去的“双防一控”转变为“保增长”，针对我国目前的形势，最主要的方法是要扩大内需，内需最重要的推动力量是投资和消费，而在投资和消费中，最重要的就是房地产行业。
    从长远期经济发展来看，我国目前城市化率是44.9%，发达国家城市化率则达到了90%以上，我国的城市化进程还有相当大的差距。房地产业是中国城市化进程中最重要的产业，城市化进程将为房地产市场带来巨大的刚性需求。
    管理层认为，房地产行业因其自身周期的调整，有挤出泡沫的需要，且调控政策效果的显现会有一定滞后期，房地产行业短期内的调整是必然的。但城市化带来的刚性需求、政府拉动内需而进行的调控放松甚至是经济刺激方案陆续出台，市场预期正在发生变化。从中长期来看，房地产行业经过适度调整，会在新的经济政策、货币政策、供应的萎缩以及消费者预期的共同作用下，在不长时间内重新活跃。
    （2）公司的优势
    我们的团队具有近十年的房地产开发经验，拥有一套较为完备的开发和管理模式。公司目前的开发项目分别位于北京、银川和呼和浩特。管理层认为，虽然2009年房地产行业面临着较大的考验，但由于公司一贯的审慎的经营风格，项目选择和运作方面，已经回避了绝大多数的经营风险。
    首先，公司立足北京，在京开发项目所处的地域，是具有不可替代的区位优势和价值，棉花片项目是目前北京二环内少有的住宅项目。其次，公司在京外的项目主要分布于银川及呼和浩特，皆是资源大省的省会城市，但在06-07年的全国性房地产价格上涨过程中，属于温和上涨及滞后上涨的区域。因此，在房地产调控形势严峻的08年，并没有出现珠三角及长三角地区的价格巨幅下降。据统计，2008年11月份与2007年11月相比，新建住宅销售价格上涨的有53个城市，其中涨幅最大的城市是银川9.3%，二手住宅销售价格上涨的有46个城市，其中银川8.3%（位于涨幅第二）、呼和浩特6.6%（位于涨幅第四）；另据内蒙古自治区统计局资料显示，内蒙古地区商品房销售面积和销售额稳定增长，2008年1-11月份，全区商品房销售面积1546.10万平方米，比上年同期增长19.06%；全区商品房销售额390.09亿元，比上年同期增长27.03%。内蒙地区商品房均价较去年涨幅在20%以上（此涨幅数据摘自《2008-2009年经济增长形势分析与预测》）。
    管理层认为，公司目前开发的项目均处于较为有利的地理位置，特别是占有核心城市中心不可复制的黄金地段，抗风险性较强。但由于这些项目均处在开发投入阶段，公司2009年可结转利润有限，2009年将会是公司的一个培育及攻坚年。面对外部不利的经济形势，公司全体经营层和决策层会一如既往地齐心协力，控制开发过程中的各种成本，加强项目的产品策划和营销策划，以最大限度的挖掘项目的附加价值，并适时调整项目开发进度，以期踩准整个地产的周期性节奏，在即将来临的下一轮地产繁荣期，获取利润的大丰收。
    （3）公司发展所面临的问题
    1）、上市公司资产规模偏小，在房地产类上市企业中处于中等偏小水平,融资空间有限，资金问题成为制约企业发展的瓶颈。
    2）、现代企业管理机制有待完善。激励机制、约束机制和经营机制创新相对滞后；适合公司发展的管理机制和管控模式有待完善。
    3）、人力资源管理体系需继续完善。为实现置业板块跨越式发展提供人力资源保障的核心团队还未形成。一是员工的整体素质、工作责任心、工作能力和工作效率都有待提高；二是骨干团队建设、人才队伍的培养工作仍需加强。
    （4）2009年公司工作计划
    1) 新年度工作计划
    2009年，公司将在继续做好原有工作的基础上，重点做好以下工作：
    A、优化公司组织结构、岗位人员配置和业务流程，完善管控模式和实施人才队伍建设。
    B、盘活存量资产，提高资产收益水平。
    C、加大融资工作力度，提高资金利用水平。
    D、公司将借鉴同行业其他优秀企业的管理经验，加大成本控制力度，建立和完善计划管理、规划设计、成本管理、招标采购、合同管理、资金管理等管控流程。
    2) 公司是否编制并披露新年度的盈利预测：否
    （5）主要风险因素及对策
    公司主要面临的风险有：
    1）宏观政策风险。国家出台一系列宏观调控政策用以促进房地产市场健康发展，但因为政策调控效果的显现存在一定的滞后期，其效力究竟在何时能够明显发挥存在一定的不确定性。公司将在项目开发过程中，实时监控市场及政策的变化，把握市场良机，以灵活性的策略应对外部环境的制约与冲击。
    2）市场风险。据官方提供的数据显示，房地产市场存在总量供过于求的现象，存量房需要一定的时间去消化。但要看到这些过剩是结构性的，位于中心黄金地段的项目，价格呈现出非常大的刚性。公司项目的区位价值，有利于回避这些风险。
    3）异地管理风险。公司目前开发的项目分布于不同地域与城市，公司报告期内制定的管控模式尚处于磨合期，需根据管控过程中发现的问题不断完善管控模式，以进一步提高管理效率和效果。
    面对上述风险，公司将加强房地产行业政策的研究，时时关注宏观形势的变化，及时采取应对措施，确保管控措施到位，争取在激烈的市场竞争中赢得发展机遇。
    (二) 公司投资情况
    单位:亿元 币种:人民币
报告期内公司投资额             3.45
报告期内公司投资额比上年增减数 2.35
报告期内公司投资额增减幅度(%)       214
被投资的公司情况
被投资的公司名称               主要经营活动 占被投资公司
                                            权益的比例(%)
宁夏京能房地产开发有限公司     房地产开发   70
宁夏京能创业房地产开发有限公司 房地产开发   100
    1、募集资金使用情况
    报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
    2、非募集资金项目情况
单位:万元 币种:人民币
公司名称                        注册资本 总资产  净资产  净利润
宁夏京能房地产开发有限公司　    60,000   104,360 59,970  -30
宁夏京能创业房地产开发有限公司  2,000    79,331  1,624  -371

投资情况说明：
公司投资情况    单位:亿元 币种:人民币  
 报告期内公司投资额                3.45 
 报告期内公司投资额比上年增减数    2.35 
 报告期内公司投资额增减幅度(%)      214 
被投资的公司情况  
    被投资的公司名称          主要经营活动  占被投资公司
                                            权益的比例(%)  
 宁夏京能房地产开发有限公司     房地产开发     70 
 宁夏京能创业房地产开发有限公司 房地产开发    100 
    1、募集资金使用情况  
    报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。  
    2、非募集资金项目情况   单位:万元 币种:人民币  
公司名称                     注册资本 总资产  净资产 净利润  
宁夏京能房地产开发有限公司    60,000  104,360 59,970   -30  
宁夏京能创业房地产开发有限公司 2,000   79,331  1,624  -371

【3.关联企业经营状况】
【截止日期】2008-12-31
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜       关联企业名称       ｜营业收入(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜北京天创维嘉房地产开发有限｜              ｜     -114.00｜     7198.00｜
｜公司                      ｜              ｜            ｜            ｜
｜北京国电房地产开发有限公司｜              ｜    11672.00｜    48329.00｜
｜内蒙古京能房地产开发有限公｜              ｜      -93.00｜    22040.00｜
｜司                        ｜              ｜            ｜            ｜
｜宁夏京能创业房地产开发有限｜              ｜     -371.00｜    79331.00｜
｜公司                      ｜              ｜            ｜            ｜
｜宁夏京能房地产开发有限公司｜              ｜      -30.00｜    104360.0｜
｜北京天科创业科技有限公司  ｜              ｜      366.00｜    11571.00｜
｜北京安泰达房地产开发有限责｜              ｜     -555.00｜     8765.00｜
｜任公司                    ｜              ｜            ｜            ｜
｜北京天创世缘房地产开发有限｜              ｜     -591.00｜    104956.0｜
｜公司                      ｜              ｜            ｜            ｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘