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☆经营分析☆   ◇港澳资讯900950   更新日期：2009-08-24◇   灵通V4.0
★本栏包括【1.主营构成】、【2.经营投资】、【3.关联企业经营状况】
【1.主营构成】
【2009年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称　　  　　　 　 ｜营业收入  ｜营业利润  ｜毛利率｜占主营业务  ｜
｜            　　　　  　｜(万元)    ｜(万元)    ｜ (%)  ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发销售(行业)    ｜  230111.4｜   68946.7｜ 29.96｜       99.31｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜常州市(地区)            ｜  155077.4｜-         ｜-     ｜       66.92｜
｜南京市(地区)            ｜    2068.6｜-         ｜-     ｜        0.89｜
｜上海市(地区)            ｜   59867.2｜-         ｜-     ｜       25.84｜
｜苏州市(地区)            ｜   13098.3｜-         ｜-     ｜        5.65｜
｜合计(地区)              ｜  230111.4｜-         ｜-     ｜       99.31｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘

【2008年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称　　  　　　 　 ｜营业收入  ｜营业利润  ｜毛利率｜占主营业务  ｜
｜            　　　　  　｜(万元)    ｜(万元)    ｜ (%)  ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发销售(行业)    ｜  401788.8｜  128133.9｜ 31.89｜       99.21｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜常州市(地区)            ｜  217898.3｜-         ｜-     ｜       53.80｜
｜南京市(地区)            ｜    9425.6｜-         ｜-     ｜        2.33｜
｜上海市(地区)            ｜  107990.0｜-         ｜-     ｜       26.66｜
｜苏州市(地区)            ｜   66474.9｜-         ｜-     ｜       16.41｜
｜合计(地区)              ｜  401788.8｜-         ｜-     ｜       99.21｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘

【2008年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称　　  　　　 　 ｜营业收入  ｜营业利润  ｜毛利率｜占主营业务  ｜
｜            　　　　  　｜(万元)    ｜(万元)    ｜ (%)  ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发销售(行业)    ｜  106911.8｜   37014.0｜ 34.62｜       98.66｜
｜物业管理收入(行业)      ｜    1363.7｜    -185.5｜-13.60｜        1.26｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜常州市(地区)            ｜   63432.9｜-         ｜-     ｜       58.54｜
｜南京市(地区)            ｜    6942.2｜-         ｜-     ｜        6.41｜
｜上海市(地区)            ｜    5029.9｜-         ｜-     ｜        4.64｜
｜苏州市(地区)            ｜   31506.8｜-         ｜-     ｜       29.07｜
｜合计(地区)              ｜  106911.8｜-         ｜-     ｜       98.66｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘

【2007年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称　　  　　　 　 ｜营业收入  ｜营业利润  ｜毛利率｜占主营业务  ｜
｜            　　　　  　｜(万元)    ｜(万元)    ｜ (%)  ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发销售(行业)    ｜  340451.9｜  112275.7｜ 26.21｜       99.03｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜常州市(地区)            ｜  197248.9｜   59794.5｜ 30.31｜       57.38｜
｜南京市(地区)            ｜   80316.3｜   19480.6｜ 24.25｜       23.36｜
｜上海市(地区)            ｜   29631.4｜    5978.5｜ 20.18｜        8.62｜
｜苏州市(地区)            ｜   33255.2｜    3967.1｜ 11.93｜        9.67｜
｜合计(地区)              ｜  340451.9｜   89220.6｜ 26.21｜       99.03｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘

【2.经营投资】

经营情况评述：
【2009年半年报】
    (一)报告期内整体经营情况的讨论与分析
    2008年底以来，国家相继出台了各项稳定房地产行业的相关政策，房地产市场从今年一季度开始逐步回暖，去年以来积累的大量自住型需求开始集中释放；进入二季度后，随着整体经济的企稳和国家宽松信贷政策效果的逐步显现，经济预期开始向好，公司业务所在的长三角地区房地产市场普遍迅速升温；同时，股市上涨带来的财富效应以及通胀预期更是提高了人们的购房意愿，投资型需求也开始步入市场，市场成交愈加旺盛，市场呈现出一片繁荣景象。
    报告期内房地产市场的好转超出大多数人的预料，面对实体经济的不明朗、央行对宽松货币政策的微调、资产价格的过快上涨以及上半年新增供应量的释放还是使市场的进一步发展存在不确定性，公司将一如既往地理性看待市场，加强对宏观经济走势的研究，提高对市场变化的预判能力，适时调整公司的发展战略和经营策略，确保公司在复杂的市场环境中持续健康发展。
     (二)公司主营业务及其经营状况
    1、公司对市场的分析和应对策略
    近年来，公司发展总体保持稳健状态，市场的快速波动并未影响公司的既定发展战略。公司通过加强营销控制、强化内部流程管理、完善品牌和产品线的建设、适当增加土地储备，保障了公司持续健康发展。
    营销方面，2009年初，针对低迷的房地产市场，公司贯彻“现金为王”的经营策略，坚持快速销售、快速回款的原则，将存货去化作为业务的重点，改善了资产结构，降低了运营风险。
    内部管理方面，公司加速流程建设和信息化应用，报告期内，公司内部管理制度、专业流程文件得到进一步完善；公司注重提高各项流程的专业化程度，研究和应用先进技术，积极引进和培养专业化人才，使公司的专业化水准得到进一步提升。
    品牌和产品线建设方面，报告期内，公司继续致力于推进产品标准化建设，通过对产品的细分和标准化，加快了对目标市场的定位，缩短了开发周期，在提高产品性能和功能的同时提升了公司的品牌形象和认知度，增强了公司核心竞争力。
    土地储备方面，为保障公司业务的快速和可持续发展，在区域城市间平衡发展以增强盈利能力，公司通过慎重研究，决定在上海区域增加土地储备，于5月初签订了嘉定B地块合同，并竞拍获得了静宁路地块。截至报告期末，公司土地储备达3770亩。
    2009年下半年，公司将继续坚持“布局长三角、深入专业化”的战略布局，在最具有经济活力的长三角区域城市“深耕”，不断提高市场占有率，提升公司品牌知名度和美誉度，提高公司综合实力。
    2、公司主营业务经营情况
    公司主营业务为房地产投资、开发、销售及物业管理，公司主营业务收入主要来自于房地产业务。
    至报告期末，公司下属有常武地区的“新城南都三期D区”、“新城公馆二期、西区”、“新城长岛二期”、“新城首府”、“新城逸境一期、二期”、“新城熙园”、“新城帝景商业”、“清水湾一期”、“玉龙湾三期”、“公园壹号一期补建”、“尚东区三期”16个子项目，苏州地区的“金郡一期”、“翡翠湾二期、三期”、“新城域三期、四期”5个子项目，上海的“新城盛景一期B区剩余、二期、三期”3个子项目，南京的“尚座花园”1个子项目，无锡的“盛世新城”1个子项目，共26个子项目在建，在建面积达194.48万平方米。
    报告期内，常武地区的“蓝钻景庭二期”、“新城南都三期C区、菜场、商业街西”、“新城长岛一期C区”，上海的“新城盛景一期B区”共6个项目实现竣工交付，竣工面积为29.03万平方米。
    截止2009年6月30日，公司总资产117.56亿元，净资产20.76亿元。报告期内，实现主营业务收入23.17亿元，较上年同期增长113.83%；实现净利润2.23亿元，归属于母公司的净利润2.12亿元，较上年同期增长72.11%。
    报告期内各主要项目结算和销售情况：
    项目名称 销售面积 (平方米)  销售金额 (万元)  结算面积 (平方米) 结算金额 (万元)
    常州新城南都 61,382.00  26,320.32  72,191.80  29,394.97
    常州老项目 741.00  289.23  1,521.36  334.45
    常州金色新城 2,748.00  1,351.91  10,217.08  3,445.03
    常州人民家园二期 2,824.00  1,120.92  3,850.88  1,627.31
    常州蓝钻 7,592.00  4,127.64  10,175.37  5,223.87
    常州蓝钻景庭 12,691.00  6,656.35  64,500.10  31,794.82
    常州新城逸境 51,757.00  24,095.54
    常州四季金典 10,066.00  2,911.66  14,112.77  4,541.31
    常州新城熙园 9,668.00  3,897.20
    常州新城长岛 41,913.00  16,566.14  79,195.18  30,569.56
    常州新城公馆 40,305.00  21,756.29  16,129.99  9,487.03
    常州清水湾 57,678.00  18,339.51
    常州玉龙湾 26,016.00  9,476.10  11,006.67  3,494.39
    常州公园壹号 10,865.00  5,696.33  4,525.96  2,793.14
    常州尚东区 15,083.00  9,235.25  60,343.71  32,371.49
    常州新城帝景 7,569.00  9,660.10
    南京新城逸境 353.55  146.25
    南京尚东区 2,237.00  1,476.25  2,989.12  1,922.34
    南京尚座花园 21,801.00  15,333.42
    上海新城盛景 77,172.00  58,991.49  44,678.92  35,622.46
    上海清水颐园 8,361.00  7,505.22  28,216.25  23,941.00
    上海新城尚景 464.39  303.72
    昆山翡翠湾 30,489.00  11,361.17  2,059.31  765.10
    昆山新城域 58,632.00  24,639.46  28,422.94  12,333.18
    苏州新城金郡 62,499.00  30,278.56
    无锡盛世新城 46,797.00  27,407.17
    合计 666,886.00  338,493.25  454,955.35  230,111.40
    报告期内公司经营状况讨论与分析
    （1）占主营业务收入或主营业务利润总额10%以上的主要产品    单位: 人民币元
     分行业                                       营业利    
  或分产品         营业收入         营业成本      润率     
                                                 （%） 
    房地产开发销售 2,301,113,962.64  1,611,646,538.18  23.20
   接上表:
分行业        营业收入      营业成本    营业利润率比
  或分产      比上年增      比上年增    上年增减(%)
     品       减(%)         减(%)
   房地产开发销售  115.23  130.19  减少11.42个百分点
    （2）主营业务分地区情况表       单位: 人民币元
分地区 主营业务收入 占主营  主营业务利润 占主营业
                        业务收                  务利   
                       入比率(%)                润比率(%)
常州市 1,550,773,580.00 67.39%  263,718,410.41  49.41%
南京市 20,685,877.00  0.90%   4,482,229.93  0.84%
上海市 598,671,732.64  26.02%  230,945,273.42  43.26%
苏州市 130,982,773.00  5.69%   34,657,319.61  6.49%
合计  2,301,113,962.64 100.00% 533,803,233.37  100.00%
     (三)公司投资情况
    1、报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
    2、非募集资金项目情况
         (1)股权投资情况
       报告期内公司因发展需要，新设控股子公司2家，对4家控股子公司进行了增资，股权投资总额为49,566.12万元。
    被投资的公司情况       单位：人民币万元
    被投资的公司名称 占被投资公司 原注册资本 增资后注册资本 实际增加
                        权益的比例(%)                             投资额
    上海新城万嘉房地产有限公司 96.22 3000 20000 16357.4
    常州新龙创置房地产开发有限公司 99.16 10000 15000 4958
    上海新城创佳置业有限公司   96.22 1000 18000 16357.4
    常州新城东昇房地产开发有限公司 99.664 0 10000 9966.4
    南京新城创嘉房地产有限公司 96.22 0 1800 1731.96
    常州万嘉建筑设计事务所有限公司 97.48 100 300 194.96
     (2)项目投资情况
    公司报告期新获得储备项目1个，总占地面积78,369.10平方米，规划建筑面积总计17.87万平方米。
    区域  地块名称   权益比例   占地面积(平方米)  可建面积 项目进度
    上海 静宁路地块 96.22% 78,369.10 178,681.55 前期

投资情况说明：
公司投资情况
    1、报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
    2、非募集资金项目情况
         (1)股权投资情况
       报告期内公司因发展需要，新设控股子公司2家，对4家控股子公司进行了增资，股权投资总额为49,566.12万元。
    被投资的公司情况       单位：人民币万元
    被投资的公司名称 占被投资公司 原注册资本 增资后注册资本 实际增加
                        权益的比例(%)                             投资额
    上海新城万嘉房地产有限公司 96.22 3000 20000 16357.4
    常州新龙创置房地产开发有限公司 99.16 10000 15000 4958
    上海新城创佳置业有限公司   96.22 1000 18000 16357.4
    常州新城东昇房地产开发有限公司 99.664 0 10000 9966.4
    南京新城创嘉房地产有限公司 96.22 0 1800 1731.96
    常州万嘉建筑设计事务所有限公司 97.48 100 300 194.96
     (2)项目投资情况
    公司报告期新获得储备项目1个，总占地面积78,369.10平方米，规划建筑面积总计17.87万平方米。
    区域  地块名称   权益比例   占地面积(平方米)  可建面积 项目进度
    上海 静宁路地块 96.22% 78,369.10 178,681.55 前期


经营情况评述：
【2008年年报】 
    （一）报告期内经营情况的回顾  
     1、主要政策及市场情况  
    2008 年是极不平凡的一年。我国社会经济发展经受了历史罕见的重大挑战和考验，为防止经济下 滑风险，提振发展信心，国家确定了进一步扩大内需、促进经济增长的政策，并相应提出 4万亿元经 济刺激计划和行业振兴规划。  
    房地产业与宏观经济密切相关，在经历国家连续几年的宏观调控下，本报告期内出现了逐渐深入调整的迹象，市场观望气氛浓厚、成交量萎缩。2008 年以来，为应对复杂多变的国际国内经济形势，国家出台的大部分房地产业的宏观调控政策都在具备"承前启后"的特点下，更加注重当前经济形势下的房地产状况，及其发展对国民经济的影响，调控的目的是进一步落实、改善已进行多年的房地产调控，使其为国民经济平稳较快发展做贡献，这些政策主要来自土地管理、信贷和住房保障三方面。
    为防止我国房地产业不合理发展给整体经济带来的潜在风险，报告期内政府出台一系列土地相关政策，严把土地供应关，严格监督房地产 市场土地使用状况；进一步加强银行信贷管理，提高二套房贷条件，从起源和终端控制房地产企业开发规模和发展速度，有效抑制过度投资现象；同时，在首套房税费方面降低门槛，鼓励居民理性消费、按需消费；加快经济房、廉租住房建设，调整产业结构，促进房地产市场理性和平稳发展。
    面对房地产市场的日益低迷和国际国内严峻的金融和经济形势，将至年末时，国家宏观调控主导方针发生变化，开始对房地产行业发出"稳定、健康"的基调，房地产又重新被确认为"支柱产业"，地方政府和中央政府相继采取积极措施稳定房地产市场，以其房地产业能在国民经济保八争十的经济建设和奋斗目标中起重要作用。
    2、公司应对措施及效果  
    公司经营业务分布在长三角沪宁沿线的常州、南京、苏州、无锡和上海地区，08年在全国的房地产低迷的形势下，客户观望气氛浓厚，又因为世界金融危机的影响，本地区的房地产投资规模和销售形势相比 07年有大幅下降。面对宏观调控、金融危机影响下的全国和长三角房地产市场变化，公司采取了积极的应对措施。
    投资：08 年土地市场也在宏观经济和房地产不景气的大环境下，出现疲软，竞地者明显减少，土地流拍时常可见，在建项目也出现大量滞销状况。面对持续低迷的房地产市场，公司及时调整发展策略和开发规模，08 年公司仅签约上海嘉定新城一宗土地，将发展前景相对偏淡的南京江宁区地块通过协商予以退回，另外将公司部分商业地块项目予以转让，以减少经营风险；报告期内公司共新增土地储备约 140亩，至 08 年末累计土地储备 3931 亩，可保障公司未来 3-5 年的业务发展所需。报告期内，针对不同地区市场状况，及时调整项目开发计划，适当缩减开发规模，项目开发进度视市场情况加快或减缓；08年中期，公司调整全年开发计划，全年新开工面积比原定计划减少 69.07 万平方米。08年总体上在保障财务安全情况下，提高资金利用效率，降低运营风险。
    产品结构：针对在持续宏观调控下 2007 年开始出现的充足的市场供应量和日渐激烈的市场竞争格局，依靠多年的专业开发能力，积极调整产品供应结构，提高产品性能和功能，应对市场变化和客户所需，在 08年交易惨淡的市场行情下，依托新产品取得了积极的成果。  
     融资：公司融资受到多重影响，一是仍然受限于纯 B 股上市公司资本市场不能融资；二是受央行对房地产信贷限制紧缩银根的影响；三是受金融政策和市场影响融资成本明显提高。虽然货币政策先紧后松，但受国家宏观调控和风险防范的影响，房地产企业信贷极为艰难，但公司凭借良好的资信，通过积极的商业银行贷款和信托融资，保障了公司业务的健康发展。  
    销售：2008年，公司提出"全员体验式营销"理念，加强销售团队的培训，增强员工责任心和感恩客户，拓展客户广度、延伸营销进程；同时继续贯彻全程营销理念，通过提高项目定位的准确性，针对市场情况适时推出各项促销政策，以合理价格促进销售、提高成交率。在诸多措施努力下，公司各区域的产品销售速度和销售回款在 2008 年极为不景气的市场背景下取得了较为理想的效果。上海青浦"新城盛景"项目 08年实现销售 1019 套，名列上海市当年单盘销售套数和面积第一；无锡"盛世新城"项目在 08 年市场最低迷时期逆境放彩，项目开盘后持续热销，后续加推数期，销售业绩数月独占无锡市场头名；苏州昆山"新城域"项目 08年销售 1255套，名列昆山市当年住宅类单盘销售套数和面积第二；公司常武地区近年来一直是业务收入的主要来源，08 年虽然整体市场低迷、销售放缓，但通过及时有力地促销，数个项目销售名列市场前矛，公司在常武地区销售市场份额在连续数年领袖市场的情形下 08 年下半年急速上升，逆市扩大，一度引起市场震动。08 年公司销售回款超过 45.66亿元，其中 49.3%来自常武地区，29.67%来自上海地区，14.33%来自苏州地区，4.49%来自无锡地区，2.21%来自南京地区项目，上海地区比重明显较 07 年有所提高，常武地区比重基本持平，销售回款分布较为合理。
    管理和内控：  
    ①继续完善流程建设。报告期公司运行体系建设成效显著，组织管理体系、系统运行能力得到提升，基于公司发展战略和规范化、专业化管理要求编制了更多公司内部管理制度、专业流程文件，逐步发布设计、工程、产品的标准化手册，有效促进了公司规范化、专业化管理。
    ②加强信息化应用，提高工作效率。公司在现有ＣＫＭ内部办公、ＥＨＲ人力资源管理系统平台上，不断开发工作模块，增加工作方式，提高工作效率，为公司决策支持系统建设提供了必要的平台。
    ③继续深化全员绩效考核。在公司原有年度目标责任状、季度考核的基础上，今年增加了月度考核，使绩效考核更深入、更具体，工作更有目的和时效；同时强化内部责任问责机制，制定了相应制度并认真实施，加强了员工工作责任心和自我操控能力，有力提高员工工作能力，同时有力保障了公司各项绩效目标任务的全面完成。
    ④"变革引领、精细致胜"，持续推进专业化建设。公司加强对客户、品牌、产品深入研究，制定工作模块和标准化手册；推进成品房开发和实施；提高施工质量验收标准；进一步研究对新开项目成本控制；强化交付整改验收工作，细化交付标准，有效保证公司产品、质量、功能、服务满足市场和客户需求。
     3、公司战略实施   
     公司继续坚持“布局三角、深入专业化”的战略布局，在最具有经济活力的长三角区域城市“深耕”，不断提高市场占有率，提高公司品牌知名度和美誉度。为实施公司发展战略，公司深抓内部管理、绩效管理、吸引更多专业化人才，提高产品设计标准、工程质量标准，完善项目开发流程，提升专业化程度。在专业中创造价值，在成长中实现增长，在增长中提升公司行业地位。  
     5、公司主营业务及其经营状况  
    公司主营业务为房地产投资、开发、销售及物业管理，公司主营业务收入主要来自于房地产业务。至报告期末，公司下属有常武地区的"新城南都三期 B、C、D 区、中心商业街西、菜场"、"新城公馆一期、二期、西区"、"新城帝景商业"、"新城熙园"、"新城长岛一期"、"四季新城金典"、"蓝钻景庭"、"新城尚东区"、"新城逸境"、"新城首府"、"玉龙湾二期、三期"、"清水湾""公园壹号续建"32 个子项目，南京地区的"新城尚座"项目，苏州地区的"翡翠湾二期"、"新城域二期、三期、四期"4个子项目和上海的"新城盛景"、"清水颐园三期"4 个子项目，共 41个子项目在建，在建面积达 318.31 万平方米。
    报告期内，常武地区的"新城南都三期 A 区、B区"、"新城公馆一期 B区"、"新城长岛一期 A区、B 区、别墅"、"四季新城金典"、"新城尚东区一期、二期"、"新城蓝钻"、"蓝钻景庭一期"、""玉龙湾二期"、"人民家园二期 B区"，苏州的"翡翠湾一期 B 区"和"新城域一期 B 区、二期"，上海的"新城盛景一期 A区"、"清水颐园三期"共 18 个项目实现竣工交付，竣工面积为121.59 万平方米。
    截止 2008 年12月 31 日，公司总资产 109.52 亿元，净资产 19.06 亿元。报告期内，公司实现回笼资金 45.66 亿元，项目实现结算面积 83.77 万平方米，实现主营业务收入 40.50亿元，较上年增长17.81%；实现净利润 40457.69 万元，较上年减少 8.35%。
    6、主营业务分产品、分地区情况说明  
 （1）占主营业务收入或主营业务利润总额 10%以上的主要产品      
    单位:人民币元  
                                                      主营业  
分行业或分产品   主营业务收入       主营业务成本      务利润  
                                                      率(%)   
房地产开发销售   4,017,888,157.00   2,736,549,430.55  24.30   
接上表：
                    主营业务   主营业务成 
                                           主营业务利润率比上 
分行业或分产品      收入比上   本比上年增 
                                           年增减(%)  
                    年增减(%)  减(%)  
房地产开发销售      18.02      19.93       减少1.91个百分点 
 （2）主营业务分地区情况表                                 
      单位:人民币元  
                          占主营业务收               占主营业务利 
分地区  主营业务收入                 主营业务利润  
                          入比例(%)                  润比例(%)  
常州市  2,178,983,441.00  54.23%     379,021,099.60  38.81%  
南京市  94,255,792.00     2.35%      35,551,298.80   3.64%  
上海市  1,079,900,133.00  26.88%     447,159,777.04  45.79%  
苏州市  664,748,791.00    16.54%     114,772,989.88  11.75%  
合计    4,017,888,157.00  100.00%    976,505,165.32  100.00%  
     报告期内，公司子公司江苏新城物业管理有限公司、常州新城万嘉建筑设计有限公司实现收益占公司主营业务收入比例较小，在主营业务分地区和构成情况的讨论分析中暂不列入分析比较。公司无锡地区开发的项目在报告期内只是处于预售期，尚未有结算收入，因此本报告仍不列入分析比较。  
 （二）公司未来发展的展望  
    1、2009 年宏观形势分析
    2008 年度以来，受全球金融风暴影响，实体经济受到严重波及，我国为稳定经济形势、提振国民信心，中央即时推出了 4 万亿投资规划，提出十大行业振兴规划，虽然没有着重提出对房地产业的重要规划，但是在十大行业振兴规划外首先重视并关注的就是房地产业的稳定和健康发展。从中长期看，国家对于房地产行业的宏观调控仍将持续，政策力度、方向将会根据经济形势变化和市场反映，适时推出和调整，但对住房信贷条件、土地利用、房屋质量和性能方面仍会提出较高的要求；同时，保障房和廉租房的建设和供给会加速实施。
    目前我国的经济仍处于回落调整区间，加上国际、国内诸多不利因素的影响，我国的房地产行业可能存在一个较长时间的盘整周期，这是我国房地产行业坚定走市场化道路发展至今所必须经历的过程，这种调整是市场客观规律的作用，是供需能力平衡、市场杠杆作用的过程。但不论这个调整周期是短是长，支持房地产市场长期发展的各项因素依然存在，中国的传统居家理念是房地产市场发展的根本，中国的城市化仍将持续推进，居民收入在长期内仍会保持较快增长，居民对住宅产品的品质、结构、功能的改善需求依旧强烈，这些都是驱动中国房地产市场长期向好的因素。而从中短期来看，目前的调整仍将持续一段时间，经济调整周期、通货膨胀预期、信贷控制力度都会对房地产行业产生直接的影响。
    2、针对上述宏观趋势，管理层认为：
    2009 年是国家经济最困难的一年，也是具有诸多不确定因素的一年，但房地产行业则是肯定会发生深刻变革的一年。一是国际经济动荡尚未完全结束，对我国经济的风险蔓延和冲击未完全释放；二是国内受此次金融危机影响的紧缩尚在进行中，国家提振经济计划效果尚不确定；三是房地产业与国民经济的相互作用，使决策层为应对经济和市场变化所采取的调控政策较难把握；四是房地产业的调整尚未完成；五是经过 08年一年的调整行业资金状况和投资变化给未来市场造成新的变数；六是保障性住房的全面加快实施对房地产行业的影响；七是地方政府地方债的发行对土地财政收入的替代性。面对复杂多变且难以预测的经济和房地产业形势，管理层始终认为"现金为王"是目前最为安全的经营策略，较强的专业开发能力是能够及时应对市场变化的保障，提升产品质量和性能、适应客户需求、提高客户满意度是争取市场的必要条件，同时安全的资金流和规范高效的管理是实现公司健康发展的保障。
    3、公司 2009 年度的目标与任务：
    2009 年公司将坚持"布局长三角，深入专业化"的战略，积极开拓新的发展空间、盈利模式，以专业能力创造价值，着力打造客户"幸福"产品线、以客户简单获取幸福为营销主线开创市场新的营销模式。
    2009 年，针对市场的复杂性，公司将以稳定健康发展为首要目标，确保增长，计划新开工 12个项目，建筑面积 1,016,560 平方米。为此公司在 2009 年基本工作思路如下：
      （1）项目开发将在现有规模上持谨慎态度，将视政策和市场变化及时决定项目开发进程；  
      （2）改善资产结构和财务状况，保证资金安全，加强存货去化，加强成本控制；  
      （3）提高产品质量、研发能力，开发适应客户需求、销售稳定、盈利能力强的产品；  
      （4）进一步加强内部管理、加强绩效考核，提高工作绩效、提高专业化能力；  
      （5）探索、实施营销新模式，改善现有营销状况，积极获取市场资源；  
      （6）加强融资运作，确保资金需求。  
     2009 年计划开发项目一览表：  
                                        09 年预计开
项目名称      地理位置      工占地面积  工建筑面积 
                                        （平方米） 
常州清水湾
一期B区       常州新北区    42,317      63,982     
常州新城熙
园二期        武进湖塘东庄  27,997      65,224     
常州新城长
岛二期        武进湖塘夏雷  34,307      82,790     
常州新城南
都东南角公寓  武进文秀苑    2,450       9,500      
常州惠商地
块            常州西瀛里东  30,110      210,770    
常州潞横路
地块          常州戚区东方路24,000      60,000     
南京湖北路
项目          南京湖北路    11,627      36,500     
上海新城盛
景四期        上海青浦汇金路62,349      69,166     
上海嘉定新
城一期        上海嘉定新城  33,000      60,000     
昆山翡翠湾
三期          昆山巴城路    33,771      61,448     
昆山新城域
五期          昆山长江路    67,286      136,302    
无锡盛世新
城二期        无锡民丰路    66,706      160,878    
小计                        435,920     1,016,560  
接上表:
              09 年预计开 
项目名称      预计开工时间  预计竣工时间  
              （平方米） 
常州清水湾
一期B区       2009 年 3 月  2010 年 12 月  
常州新城熙
园二期        2009 年 11 月 2011 年 12 月  
常州新城长
岛二期        2009 年 5 月  2010 年 12 月  
常州新城南
都东南角公寓  2009 年 10 月 2012 年 12 月  
常州惠商地
块            2009 年 12 月 2012 年 6 月  
常州潞横路
地块          2009 年 10 月 2011 年 6 月  
南京湖北路
项目          2009 年 7 月  2012 年 7 月  
上海新城盛
景四期        2009 年 7 月  2010 年 12 月  
上海嘉定新
城一期        2009 年 11 月 2011 年 9 月  
昆山翡翠湾
三期          2009 年 9 月  2011 年 6 月  
昆山新城域
五期          2009 年 8 月  2011 年 9 月  
无锡盛世新
城二期        2009 年 9 月  2011 年 9 月  
小计                                       
 （三）公司投资情况  
     1、报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。  
     2、报告期内，公司非募集资金投资项目。  
    （1）股权投资情况  
     报告期内公司股权投资额为 113,362 万元，比上年增加 55,484 万元，增加比例为 95.86%。  
     被投资的公司情况                                  
     单位：人民币万元  
被投资的公司名称   占被投资公司  原注册资本      增资后注册资本  
                   权益的比例(%) 
常州新城房产开发
有限公司           95.8          30000            110000  
上海新城创置房地
产有限公司         96.22         13000            21000  
无锡新城万嘉置业
有限公司           100           10000            22000  
苏州新城万博置业
有限公司           100           10000            25000  
常州万嘉置业咨询
有限公司           100           0                100  
上海新城创佳置业
有限公司           100           0                1000  
南京新城尚郡房地
产有限公司         100           0                1000  
      （2）项目投资情况  
     公司报告期新获得储备项目 1 个，总占地面积 93,463 平方米，规划建筑面积总计 16.82 万平方米。  
                                占地面积    可建面积  
区域   地块名称      权益比例                           项目进度  
                                (平方米)    (平方米)  
上海   嘉定新城B地块 96.22%     93,463.00   168,233.40  前期

投资情况说明：
公司投资情况  
     1、报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。  
     2、报告期内，公司非募集资金投资项目。  
    （1）股权投资情况  
     报告期内公司股权投资额为 113,362 万元，比上年增加 55,484 万元，增加比例为 95.86%。  
     被投资的公司情况                                  
     单位：人民币万元  
被投资的公司名称   占被投资公司  原注册资本      增资后注册资本  
                   权益的比例(%) 
常州新城房产开发
有限公司           95.8          30000            110000  
上海新城创置房地
产有限公司         96.22         13000            21000  
无锡新城万嘉置业
有限公司           100           10000            22000  
苏州新城万博置业
有限公司           100           10000            25000  
常州万嘉置业咨询
有限公司           100           0                100  
上海新城创佳置业
有限公司           100           0                1000  
南京新城尚郡房地
产有限公司         100           0                1000  
      （2）项目投资情况  
     公司报告期新获得储备项目 1 个，总占地面积 93,463 平方米，规划建筑面积总计 16.82 万平方米。  
                                占地面积    可建面积  
区域   地块名称      权益比例                           项目进度  
                                (平方米)    (平方米)  
上海   嘉定新城B地块 96.22%     93,463.00   168,233.40  前期

【3.关联企业经营状况】
【截止日期】2008-12-31
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜       关联企业名称       ｜营业收入(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜昆山新城创置房地产有限公司｜              ｜     8723.70｜    100022.2｜
｜上海新城创佳置业有限公司  ｜              ｜       -0.07｜     1000.93｜
｜常州嘉枫市场调查有限公司  ｜              ｜       -0.24｜    17194.26｜
｜苏州新城万嘉房地产有限公司｜              ｜    -2271.89｜    28716.77｜
｜常州鼎佳房地产开发有限公司｜              ｜     1094.28｜    50466.49｜
｜上海新城万嘉物业管理有限公｜              ｜        3.58｜      285.56｜
｜司                        ｜              ｜            ｜            ｜
｜常州新城万博置业有限公司  ｜              ｜     -144.65｜    43198.27｜
｜常州新城房产开发有限公司  ｜              ｜    19647.36｜    658509.9｜
｜常州万方新城房地产开发有限｜              ｜     -429.17｜    32879.54｜
｜公司                      ｜              ｜            ｜            ｜
｜南京新城尚郡房地产有限公司｜              ｜      -32.53｜      970.31｜
｜上海清水颐园房地产有限公司｜              ｜    23286.64｜    74986.74｜
｜上海新城宝缘房地产有限公司｜              ｜      634.29｜     7570.88｜
｜上海新城创置房地产有限公司｜              ｜     4429.83｜    129348.7｜
｜南京新城创置房地产有限公司｜              ｜    -1435.66｜    73508.51｜
｜无锡新城万嘉置业有限公司  ｜              ｜    -1323.10｜    67439.95｜
｜江苏新城物业服务有限公司  ｜              ｜     -578.50｜     5220.33｜
｜常州新城置地房地产开发有限｜              ｜      270.33｜    81137.92｜
｜公司                      ｜              ｜            ｜            ｜
｜常州新城资产经营管理有限公｜              ｜       -5.11｜      105.67｜
｜司                        ｜              ｜            ｜            ｜
｜常州万嘉置业咨询有限公司  ｜              ｜       -0.64｜      102.36｜
｜上海东郡房地产开发有限公司｜              ｜     -222.95｜     9687.84｜
｜常州泰隆房地产开发有限公司｜              ｜       -1.35｜     9879.78｜
｜上海新城万嘉房地产有限公司｜              ｜      -75.24｜    46707.29｜
｜常州新城万嘉建筑设计有限公｜              ｜      -64.94｜      743.93｜
｜司                        ｜              ｜            ｜            ｜
｜常州新城东郡房地产开发有限｜              ｜     -485.37｜    29622.62｜
｜公司                      ｜              ｜            ｜            ｜
｜常州市四季新城消费品市场有｜              ｜        0.01｜       51.49｜
｜限公司                    ｜              ｜            ｜            ｜
｜常州新龙创置房地产开发有限｜              ｜     -434.40｜    27721.42｜
｜公司                      ｜              ｜            ｜            ｜
｜苏州新城万博置业有限公司  ｜              ｜    -1158.31｜    98719.72｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘